グレードAのオフィススペースの需要が増加
不動産市場では最近多くの好ましい変化が見られ、商業用およびオフィス用不動産セグメントが「復活」し、競争に復帰しつつあります。
オフィス賃貸セグメントでは、オフィス、特に都心部のグレードAオフィスの需要は依然として高い水準にあります。しかしながら、供給量には大きな変化はありません。しかしながら、2024年第2四半期および第3四半期に竣工予定の建設中のプロジェクトが、中期的には供給量の改善に寄与するでしょう。
オフィス市場の持続可能な発展を促進しながら、国際的な顧客の要件を満たすために、グリーン基準とユーティリティ基準がますます引き上げられています。
ホーチミン市1区の中心部には、多くの企業がオフィスを借りています。
ダットサンサービス経済・金融・不動産研究所副所長のルー・クアン・ティエン氏は、現在、2024年第1四半期だけでも、ホーチミン市とハノイの両大都市で総供給量や平均賃料などの主要指標は四半期ごとに安定しており、総供給量は210万平方メートルであると評価した。
ハノイの平均賃貸価格は約 21.5 米ドル/m2 であるのに対し、総供給量は約 260 万平方メートルで、ホーチミン市の平均賃貸価格は約 32.5 米ドル/m2 です。
Dat Xanh Services 経済・金融・不動産研究所副所長 Luu Quang Tien 氏。
市場全体のオフィススペースの平均稼働率では、ハノイは約85％（前四半期比1パーセントポイント増）とわずかに上昇し、ホーチミン市は約91％に達し、2023年第4四半期と比較して安定しています。
VNO投資開発株式会社（VNOグループ、不動産開発部門、オフィス賃貸など）のグエン・ホンハイ会長は、現在の賃貸市場を評価し、次のように述べています。「2024年初頭から、賃貸市場は多くの好調な結果を得ており、ホーチミン市のオフィス賃貸システムは供給が豊富となっています。特に近年、不動産会社や銀行などの大手投資家が、使用目的と転貸目的の両方でオフィスビルの建設に参入しているため、供給量が多く、価格競争力も高くなっています。」
「さらに、高層ビルはすべて中心部に位置し、外国人投資家の賃貸誘致に便利なインフラが整っています。現在、1区、3区、そしてトゥドゥック市トゥティエムの中心部には、外国企業が賃貸するクラスAオフィスビルが数多くあります。投資家は市場拡大のために海外から専門のオペレーターを雇用しているため、クラスAオフィスの稼働率は現在非常に高くなっています」とハイ氏は述べた。
専門家によると、ホーチミン市のオフィス賃料は今後も上昇を続ける見込みです。現在、経済が回復傾向にあり、外国企業のオフィス需要も高まっているため、オフィス賃料は回復期にあると評価できます。
入居率と家賃の上昇
世界有数の不動産サービスプロバイダーであるサヴィルズによるアジア太平洋地域2024年第1四半期投資レポートによると、ホーチミン市のオフィス指数は現在、前四半期比1％増、前年同期比2％増の98ポイントとなっている。
大都市の中央ビジネス地区（CBD）の指数は前四半期比1％上昇したが、前年同期比では1％下落して107となった。
新規プロジェクトの稼働率が55%と低迷したため、入居率は前四半期比1%減、前年同期比4%減の90%となりました。賃料は前四半期比3%増、前年同期比7%増の100万ドン/m²/月となりました。
非CBD指数は前四半期と比べて安定しており、前年同期比6％増の114ポイントとなった。
サヴィルズの統計によると、オフィス賃料は全15地区で上昇し、前四半期比1%増、前年同期比11%増の月額59万5,000ドン/㎡となりました。稼働率は89%で、前四半期比1%増、前年同期比1%減となりました。
トゥードゥック市トゥーティエム地区の一角（第1区に隣接）には、一連のクラスAオフィスビルプロジェクトがあります。
実際、ホーチミン市市場はかつて1区という一つのエリアに集中しており、主要なオフィス供給は同地区に集中していました。現在、この市場は、新規オフィス供給、広いフロアスペース、そして多くのグリーン認証プロジェクトを有するトゥティエム地区へとシフトしています。
一方、ハノイのオフィス賃貸市場も比較的安定しており、指数は69ポイントで、四半期や年による変動は大きくありません。クラスAの稼働率は88%で、2023年第4四半期比で3%上昇、前年同期比では8%上昇しました。
グレードBの稼働率は85%で前四半期比横ばい、前年比1%減、グレードCの稼働率は91%で前四半期比、前年比1%減となった。
オフィス賃貸料指数の上昇により、この不動産セグメントは活況を呈し、この分野に参入する企業に利益をもたらします。
CBDオフィス指数は前年同期比1%下落の87となりました。平均賃料は月額78万3,000ドン/㎡で、前四半期比2%上昇、前年同期比1%下落となりました。稼働率は前四半期比で横ばい、前年同期比2%上昇の92%となりました。
CBD以外のオフィス指数は前四半期比で横ばいの81、前年同期比でわずかに1%上昇しました。稼働率は前四半期比1%増、前年同期比2%増の87%でした。平均賃料は前四半期比で横ばい、前年同期比2%増の月額485,000ドン/平方メートルとなりました。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのアジア太平洋地域ESGサステナビリティ責任者であるマシュー・クリフォード氏は、開発業者や投資家がアジア太平洋地域の都市全体で社会的包摂性を高める機会はまだ数多くあると考えています。
「主要なオフィスハブを見てみると、開発者はオフィススペースの利用者だけでなく、近隣住民や日常的に建物の前を通るコミュニティの、より繊細で包括的なニーズにも応えようと努めることができます。投資の観点から見ると、資産の経済的価値と社会的価値を並行して高めていくことは、全体的なリターンにも影響を与えます」とマシュー・クリフォードは述べています。
不動産を賃貸する企業も、インクルーシブな都市の社会構造に貢献することができます。サプライチェーンにおいて地元企業と提携したり、地元住民を雇用したりすることで、企業は地域社会の社会的価値と経済成長を促進することができます。
また、交通の便が良く、医療施設や教育施設などのアメニティに近い場所に拠点を構え、オフィスのデザインと装飾に総合的なアプローチを採用することもできます。これらは、従業員の職場体験と生活の質を向上させ、エンゲージメントと組織のパフォーマンス向上につながります。
「つまり、都市の魅力と長期的な存続可能性は、その都市が育む社会的価値によって深く形作られます。インクルーシブな都市はより多くの人材を惹きつけ、イノベーションを促進し、投資と経済成長につながります。さらに、住民に多様な社会経済基盤を提供することができます。レジリエンスと適応力は、都市が住民やステークホルダーの変化するニーズと期待に応えることを可能にします。したがって、不動産セクターは、インクルーシブな価値観を真摯に受け入れ、あらゆる活動に統合していくことが重要です。そうすることで、インクルーシブ性を重視する都市環境の創造を加速させていくことができます」と、マシュー・クリフォードは述べています。
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出典: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-van-phong-tp-hcm-van-tiep-tuc-tang-gia-a670639.html
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