価格が下がったにもかかわらず、タウンハウスは依然として売れにくい

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継続的に価格を下げる

タンニエン紙の記者によると、ここ数ヶ月、7区、フーニャン区、ビンタン区、タンビン区など、かつては入手困難だった地域で、戸建て住宅が値下げで売りに出されているケースが急増しているという。特筆すべきは、売り手は多いものの、買い手は非常に少ないということだ。

ホーチミン市ニャーベ区在住のフォン・ディさんは、1年近く前から、敷地面積140平方メートルの3階建て住宅を130億ドンから120億ドンに値下げして販売しているという。多くの顧客が家を見に来て、美しい家と価格の良さを称賛し「うなずいていた」にもかかわらず、取引は成立しなかった。フォン・ディさんは値下げだけでなく、顧客が購入を希望する場合は家具をすべて無料で提供すると約束した。顧客が家具を受け取らない場合は、販売価格から差し引くという。

「たくさんのお客様が家を見に来られました。皆、家は美しく、価格も手頃だと褒めてくれましたが、金額がかなり高額だったため、お客様は躊躇していました。購入するには銀行から借り入れが必要で、今では自宅にそれほどの現金を持っている人はほとんどいないからです。しかし、この不況の時期に収入が減り、銀行から借り入れをして家を購入しなければならないことに、お客様は落胆したのです」とフォン・ディさんは語った。

Nhà phố giảm giá vẫn khó bán- Ảnh 1. — 多くのタウンハウスは、価格を下げたにもかかわらず、依然として顧客を見つけるのに苦労しています。

タンビン区では、トゥアン氏がリー・トゥオン・キエット通りで42㎡の住宅を当初43億ドンで売りに出していましたが、現在は8億ドン値下げされ35億ドンとなっています。彼は多くの仲介業者と委託契約を結び、あらゆる場所で広告を出しているにもかかわらず、まだ売れていません。トゥアン氏の自宅からそう遠くないリー・トゥオン・キエット通りの路地では、ディエム氏が4階建ての自宅を38億ドンで売りに出しており、まだ交渉中です。

7区タントゥアン区では、2023年初頭に30平方メートル近くの住宅が所有者によって50億ドンで売りに出されましたが、誰も買い手がつきませんでした。現在までに所有者は価格を40億ドンまで値下げしましたが、この家は新築で路地へ車でアクセスできるにもかかわらず、依然として売れていません。7区ニャーベー区の不動産投資家であるトロン氏によると、多くの「困窮した」投資家が、かなり安い価格で多くの不動産を売りに出さざるを得なくなったとのことです。しかし、現在、経済状況は厳しく、現金が不足しているため、誰もが安全のために現金を握りしめているのです。

「今、現金やシード資金を持っている人は誰でも、銀行から借り入れて『売れ残った』住宅を購入し、不動産市場の回復を待つことができます。これが一番のメリットです。私はまた、銀行に『売れ残った』住宅を所有者が賃貸に出すか、事業用にリゾートを買い戻すかを探しています。現在の銀行融資の金利は年6～7%程度です。2年間借り入れると金利は約12～14%になり、多くの銀行ではさらに低い金利を設定しています。一方、売りに出されている多くの住宅の価格は10～20%下落しており、一般的な市場水準よりもさらに低くなっています。そのため、現金を持っている人は、銀行から借り入れをすることなく、あるいは少し借り入れるだけでも、これらの物件を保有し、後で売却すれば確実に利益を得ることができます。特に、賃貸可能な通りに面した不動産であれば、賃貸収入で金利の一部を賄うことができます」とチョン氏は計算しました。

市場は第2四半期に回復するだろう。

多くの専門家によると、ホーチミン市の既存住宅地におけるタウンハウス市場は、価格が急落しているにもかかわらず、現在、流動性の問題に直面している。不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏は、200億～300億ドン相当のタウンハウスは、価格が下落しているにもかかわらず、取引が困難な場合が多いと分析している。一方、50億～70億ドン相当の住宅は、賃貸に出すことが難しいため、売却が困難となっている。例年であれば年末には好調な取引が見られたが、現在は依然として「沈没」状態にある。タウンハウスを購入する人の大半は、キャッシュフローを得るために賃貸に出しながら価格上昇を待つ投資家であるためだ。これらの投資家は既に多くの資産を保有しており、投資家自身も売却できない状況にあるにもかかわらず、さらなる購入をためらっている。

街路に面したタウンハウスは、価格が30～40％下落すればすぐに売れますが、下落率が緩やかな場合は、やはり売却は難しいです。賃貸に出せてキャッシュフローを生み出す不動産は売れやすく人気があります。また、賃貸サービスビルや賃貸オフィスなどは、価格が20％程度下がればすぐに売れることもあります。2～3階建ての小さなタウンハウスは、売却が非常に困難です。

不動産専門家、トラン・カイン・クアン氏

「街路に面したタウンハウスは、価格が30～40%下落すればすぐに売れるでしょうが、少し下落したとしても、売れ行きは依然として厳しいでしょう。賃貸に出せばキャッシュフローを生み出す不動産は売れやすく、人気も高まります。あるいは、賃貸サービスビルや賃貸オフィスは20%程度値引きされればすぐに売れるでしょう。2～3階建ての小規模なタウンハウスは非常に売れにくいです。現在は明るい兆しがあり、多くの人が内覧に訪れ、購入を希望するものの、経済状況が依然として厳しく、市場がまだ回復していないことを懸念して躊躇している人も多い」と、チャン・カイン・クアン氏は予測した。

一方、タウンハウスの価格が下落しているにもかかわらず、取引件数が依然として少ない理由について、南部地域Batdongsan.com.vnのディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、4つの要因を挙げています。まず、低層タイプの不動産は価格が一般家庭の平均収入をはるかに上回っています。購入には多額の資金が必要で、多くの場合、一部を借入しなければなりません。現在の景気後退は収入に悪影響を及ぼしていますが、高金利もこのセグメントの買い手を見つけるのを困難にしています。

次に、安全で開放的な居住空間を求める傾向が見られます。その価格であれば、郊外に少し足を延ばせば、広さ、敷地面積、景観、インフラが充実した、より広い家を購入できるでしょう。また、狭いタウンハウスで密集して暮らすよりも、充実した設備と安全性を求めてアパートを選ぶグループもあります。最後に、このタイプの住宅の利益率は期待したほど高くありません。民家賃貸の需要はアパートよりも低く、現在の販売価格と投資収益の上昇率は、土地付きタウンハウスやサテライトタウンハウスほど速くはなく、この商品グループへの投資需要の減少につながっています。

銀行融資金利は大幅に低下し、市場は回復軌道にあるものの、投資家は依然として躊躇しており、さらなる価格下落を待ち続けているため、流動性が低下しているという意見が大多数を占めています。通常、不動産市場が低迷している時は、景気も低迷しているため、人々は現金を蓄えたり、銀行預金をしたりする傾向があります。そのため、このセグメントの流動性回復は、収益獲得率と銀行資本へのアクセス、そして金利引き下げ能力に左右されます。多くのコメントでは、景気は回復し、金利は大幅に低下しているため、このセグメントは2024年第2四半期に再び活発化する可能性があると指摘されています。

オンライン不動産情報サイトbatdongsan.com.vnの統計によると、2023年第3四半期のこのタイプの住宅の販売価格は、前四半期と比較して平均3～6%下落しました。具体的には、ビンタン区が1%、ビンタン区が6%、タンビン区が2%、タンフー区が2%、トゥドゥック市が5%、12区が2%下落しました。

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