低所得者には住宅や家の所有が必要でしょうか?

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国立経済大学のホアン・ヴァン・クオン副学長は、社会住宅の課題解決に関する会議で、今は社会住宅の発展を促進する絶好の時期だが、実施結果はまだ限られていると語った。

Người thu nhập thấp cần chỗ ở hay cần sở hữu nhà?- Ảnh 1. — 国立経済大学副学長ホアン・ヴァン・クオン博士

「公営住宅開発の目標をより正確に定義すべきだと私は考えています。私たちは低所得者の住宅ニーズを満たしているのか、それとも低所得者の住宅所有ニーズを満たしているのか、どちらなのでしょうか？」とクオン博士はこの問題を提起しました。

同氏は、最近の社会住宅開発プログラムは、低所得者の住宅所有のニーズを支援することよりも、低所得者向け住宅のニーズを解決することに重点を置いていると述べた。

低所得者にとっては、生活を維持するのが難しいため、利息の支払いやローンの返済のためにどのようにお金を貯めればよいのでしょうか。

「社会住宅投資開発会社の代表者が、一定期間の調査の後、購入者の80％がそこに住まなくなり、再び売却したと話しているのを聞いた」とクオン氏は語った。

したがって、彼によれば、現在のプログラムとは異なる優遇条件を備えた賃貸のための社会住宅開発プログラムにもっと注意を払うべきだという。

現在、公営住宅開発地は省や市の中心部からかなり離れており、交通手段も乏しく、移動に時間がかかるため、人々は遠くまで行きたがりません。

「社会住宅制度では賃貸住宅として確保されているのはわずか2%ですが、住宅地が遠いため、人々は借りようとしません。人々は、より高く、より狭くても、職場や子供の通学路に近く、中心部の優れたサービスが充実した住宅を借りたいと考えています」とクオン氏は述べた。

したがって、この専門家によると、賃貸住宅基金を構築するには、中心部に近いながらも商業上のメリットが少ない立地を計画する必要がある。売却ではなく賃貸のみを行うことで、低所得者の住宅ニーズを満たすことができる。

この形態の賃貸住宅には、非常に優遇された融資を活用すべきです。例えば、社会政策銀行からの融資は長期かつ低金利です。企業が賃貸に資本を投じた場合、賃料だけでは運営費を賄うどころか、投資資金を回収するのにも十分ではないからです。「このプログラムは、賃料と購入費用をそれぞれ50%ずつ負担するべきです」とクオン氏は述べました。

さらに、社会住宅開発への資金支援については、投資家グループへの融資条件を可能な限り簡素化する必要がある。1.5～2％未満の金利支援では意味が薄いため、事業者が積極的に融資できるよう、例えば7～8％の融資金利を約束するなど、具体的な金利を約束する必要がある。

この専門家はまた、決議43に基づく40兆ドンの金利支援パッケージはほとんど支出されていないと述べた。40兆ドンのパッケージは、適切なプロジェクトと適切な対象に基づき、誤った融資の恐れなく、低所得者向け住宅支援プログラムに振り向けられるべきだ。

さらに、このプロジェクトの融資期間を延長し、企業が投資して資本を回収するまでの少なくとも 1 サイクルを確保する必要があります。

貧困層が賃貸住宅を借りられるよう、都心部の土地を優先的に利用する

国家通貨金融政策諮問委員会の委員であるレ・スアン・ギア博士は、多くの失敗した政策は銀行に低金利での融資を強制し、すべての政策リスクを負わせたことが原因であると認めた。

「銀行と企業は異なる存在です。市場経済によれば、銀行と企業は損失を被るべきではなく、市場メカニズムに従わなければなりません。これは社会住宅開発政策にも当てはまります」とギア氏は述べた。

Người thu nhập thấp cần chỗ ở hay cần sở hữu nhà?- Ảnh 2. — 国家通貨金融政策諮問委員会委員、レ・スアン・ギア博士

賃貸住宅建設の選択肢に賛同するレ・スアン・ギア博士は、貧困層は公共交通機関以外に移動手段を持たないため、政府は貧困層向けの住宅として都心部の土地を優先的に確保すべきだと主張した。世界の主要都市では、貧困層が公共交通機関や病院に近い場所に住宅を建設する計画が立てられている。

2つ目のタイプはシンガポールのような住宅開発モデルです。住宅を購入する人は誰でも、最長30年の期間で2.5%の銀行ローン金利を支払う必要があり、市場金利との差額は政府によって補填されます。つまり、政府の支援を受けているため、銀行は影響を受けません。

米国やシンガポールでは住宅購入の最低期間は30年で、スイスのドイツ語圏でも88年となっている。

もう一つの問題は、小規模な汚職に関連する行政手続きです。「多くの州を調査しましたが、手続きは極めて複雑で、補償と整地のために毎年数十ヘクタール、あるいは50ヘクタール、70ヘクタールしか開墾していない州もあります。一方、一部の州では方法を革新し、開墾と補償の面積を110ヘクタールから1,000ヘクタールにまで増やしています。誰も信じられないかもしれませんが、最終的には実現可能なのです。手続きは改革が必要な最大の問題の一つです」とギア氏は述べました。

例えば、韓国、シンガポール、オランダなど、社会住宅を専門とする多くの企業がハノイでの社会住宅建設を申請しているものの、1/2000から1/500の規模の計画承認に困難が生じていることを例に挙げ、承認プロセスは柔軟でなければならないと述べた。

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