ングオイ・ドゥア・ティン（NDT）：まずは、 6月21日にングオイ・ドゥア・ティンのインタビューにご回答いただき、ありがとうございます。現在、政府、省庁、各セクター、地方自治体は、企業による社会住宅建設への参加を積極的に奨励しています。長年にわたり社会住宅建設に携わってきた企業として、社会住宅に対する人々の現在の需要をどのように評価していますか？
BICベトナムの人事管理部長、グエン・ベト・フン氏： 建設省の評価によると、近年の社会住宅開発の結果は、2030年までのビジョンを伴う2020年までの国家住宅開発戦略に定められた要件を満たしていません。
建設省の予測によれば、工業団地の労働者や低所得者の住宅需要を満たすために、2030年までに全国で240万戸の社会住宅が必要になるという。
建設省はまた、低所得者層と工業団地労働者向けに、少なくとも100万戸の社会住宅を建設するための投資プロジェクト（2021～2030年）を提案した。100万戸の社会住宅が実際に利用されれば、人々の真の住宅ニーズの一部を満たすことになるだろう。
しかし、ビジネスの観点から見ると、社会住宅の需要は非常に大きいものの、供給が市場に占める割合が非常に小さいことが現在の問題だと考えています。
さらに、利益が10％以下に制限されており、銀行からの優遇融資を受けるのが難しいため、多くの投資家は人々のための社会住宅プロジェクトの開発に興味を持っていません。
同時に、低所得者向けの住宅購入優遇政策は少なく、利用も困難です。法的手続きが重複しているため、手続き開始から実際の実施までの時間が長期化しています。
投資家： BICベトナムは社会住宅プロジェクトを実施していることが知られています。上記のプロジェクトを実施する中で、同社がどのようなメリットとデメリットに直面したか教えてください。
グエン・ベト・フン氏：社会住宅プロジェクトを開発する投資家として、プロジェクト開発の過程で、当社はこの分野に関して政府機関からも多くの支援を受けてきました。
まず、不動産信用源が乏しい状況において、社会住宅プロジェクトのための資本は、依然として政府や銀行による融資への優先的なアクセスを与えられています。
第二に、土地基金は、省や市当局によって実施の時間と手続きの面で支援され、土地使用料が免除され、これらの土地基金は事前に計画、手配、清算されることが多い。
第三に、社会住宅開発プロジェクトは、土地、税金、その他の非常に明確かつ具体的な投資インセンティブに関して、一定の支援と優遇措置を受けられます。
BICベトナムの人事管理部門責任者であるNguyen Viet Hung氏がNguoi Dua Tin氏と対談しました。
しかし、こうした利点の一方で、公営住宅の建設には依然としていくつかの困難が伴います。現在、当社は首都圏の人々のニーズに応える質の高い住宅を市場に提供するためのプロジェクトを早期に開始するための手続きを進めています。
しかし、 ハノイにおける許認可手続きは現在、多くの手続きが重複しており、多くの時間を要しています。2020年以降に用地取得を完了したプロジェクトの中には、市人民委員会による土地割り当ての決定を待っているものもあります。加えて、建設工事の建設許可の発行も遅延しており、プロジェクトの実施が遅れています。
さらに、私たちを悩ませているもう一つの問題は金利です。優遇措置があるにもかかわらず、銀行の融資手続きには依然として多くの問題があり、企業が資金調達するための信用基準は現状では明確ではありません。
投資家：実際には、企業の能力に加え、土地に関する解決策、仕組み、そして政策も非常に重要な役割を果たします。多くの社会住宅プロジェクトを建設・完工してきた企業として、近年の社会住宅建設企業に対する国の仕組みや政策をどのように評価していますか？
グエン・ベト・フン氏：社会住宅開発は、視点、アイデア、アプローチ、そして実行方法において画期的な進歩を遂げた、正しい政策・戦略であると信じています。政府、省庁、部局、そして地方自治体の決意と積極的な参加により、効果的なメカニズムと政策が近年、多くの重要な成果をもたらしています。
しかし、社会住宅に関する現在の政策と仕組みには依然として限界があり、社会住宅の発展を阻害しています。特定されている課題には、土地へのアクセスの難しさ、住宅価格の高騰、複雑で重複した投資・土地配分プロセス、そして多くの手続きの不便さと不明確さなどが含まれます。
さらに、公営住宅の供給不足は、用途変更を認める仕組みに起因していると考えています。多くのプロジェクトは公営住宅として認可されますが、しばらくすると商業住宅に転用され、投資家は用途変更のために費用を支払うことに同意します。これにより、既に限られている供給がさらに限られてしまいます。
言うまでもなく、多くの投資家は社会住宅市場への投資資源と資金調達に限界があり、優遇融資へのアクセスが困難です。不動産融資の金利やリスク係数に関する制限や規制、そしてこのセグメントの特性により、このプログラムにおける銀行の資金源は長期的な安定性に欠ける場合が多くあります。
レッドリバーの高品質社会住宅プロジェクトは「ライスシティ」という商号を持ち、BICベトナムが投資しています。
投資家：政府は2030年までに100万戸の社会住宅を建設するという目標を掲げていますが、この目標を達成するために、すでに120兆ドンの融資パッケージを展開しているほか、各省庁、支局、地方自治体に対し、投資家にとって問題となる書類や問題点の見直しを求めています。企業の観点から、どのような解決策が必要とお考えですか？
グエン・ベト・フン氏：まず、土地を所有している投資家、あるいは社会住宅用に土地を購入する投資家は、入札制度ではなく指定業者制度に申請すべきだと考えています。残りの基準は政府機関によって承認されます。
二つ目は、計画上の課題に関連しています。現在、多くの計画プロジェクトにおいて、社会住宅に関する1/500の詳細な計画は、人口目標や社会インフラ施設などとの関連で調整が必要です。
そのため、ゾーニング計画と詳細計画の調整が必要となり、非常に時間がかかります。そこで当社は、社会住宅プロジェクトにおける1/500詳細計画の調整において地方自治体と協力し、進捗を加速させることを提案します。
第三に、社会住宅プロジェクトの認可手続きは現状では長期間を要しています。そのため、入札書類の公開や投資家の選定など、並行して行える手続きを90日から120日に短縮し、地方自治体が社会住宅プロジェクトを公示し、企業が書類提出に参加できるようにすることを提言します。
第四に、計画地基金に関して、多くの社会住宅プロジェクトは集中しておらず、小規模で、アクセスやユーティリティが不便かつ不適切である。
管理機関には明確な計画を策定し、計画区域を透明化して、事業者が全体戦略に沿って建設工事を実施できるよう支援していただきたいと考えております。
最後に、銀行の支援を受けて優遇融資へのアクセスを拡大したいと考えています。同時に、「クリーン」な土地ファンドへのアクセスを確保し、社会住宅プロジェクトのための土地計画を拡大していきます。
投資家：お話ありがとうございました！
投資家との対話の中で、天然資源・環境省元副大臣ダン・フン・ヴォ教授は、社会住宅の供給を活性化させるには、資本、土地基金、政策という3つの要素が必要だと語った。
一方、ベトナムの経営システムの最大の弱点は行政手続きです。これは低所得者層に特化した分野であるにもかかわらず、公営住宅の購入、賃貸借、購入といった手続き上の困難から、労働者は常に数え切れないほどの困難に直面しています。また、企業はこの分野でプロジェクトを実施する際に、法的な問題にも直面しています。
「現在、年間2％という最高優遇金利を付帯する120兆ドン規模の融資パッケージは、低所得者層にとって実際には優遇的ではない。10年前は、30兆ドン規模の融資パッケージの優遇金利は5.5％で、労働者や低所得者層は容易に利用でき、利用したいと望んでいた」と専門家は語った。
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