ブローカーがアパートの価格を吊り上げ、購入者は不満

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大学1年生の息子のためにハイバーチュン郡ホアンマイに新築または中古のアパートを購入する必要があったため、トラン・ティ・フオン・リエンさん（ナムディン省ナムディン市）は、1か月以上もの間、ハノイの知人や不動産仲介業者に、寝室2部屋、バスルーム2部屋、キッチン1つ付きのアパートを探すのを手伝ってくれるよう頼み続けてきました。

予算がわずか20億ドンだったため、彼女は知り合いや仲介業者、そして生地の取引も頼りにしました。リエンさんはニンヒエップ市場（ハノイ市ジャーラム区）に頻繁に通い、商品を仕入れ、コスト削減と適切な地域探しのために積極的にアパートやプロジェクトを探しました。

アパート仲介業者も顧客を引き付けるためにさまざまなトリックを使います。（写真：Ky Phuong）

しかし、ブローカーを尋ねて紹介されてから1か月以上経った後、リエンさんは、同じ地域、同様の場所、同じプロジェクトに対して、ブローカーが以前の所有者またはプロジェクト所有者が提示した価格と大きく異なる価格を提示したことを知り、ショックを受けました。

典型的には、ローズタウンアパートメントプロジェクト（ハノイ市ホアンマイ区ゴックホイ79番地）では現在、投資家は面積71〜78㎡の2ベッドルームアパートメントを24億VNDで提供しています。また、面積88〜104㎡の3ベッドルームアパートメントは28億VND（1㎡あたり3,180万〜3,380万VND以上）からとなっています。

リエン氏によると、購入者の心理を理解しているブローカーは、投資家が提示した価格に比べて、アパートの価格を1平方メートルあたり数百万から数千万ドンまで高く設定しすぎて、住宅を必要としている人々が住宅を見つけるのを非常に困難にしているという。

「ブローカーが価格を高くしすぎると、本当に家を買いたい人はずっと高い価格で買わなければならなくなる。なぜなら、住宅購入者は投資家から直接購入できず、ブローカーや取引フロアを経由しなければならないからだ」とリエン氏は語った。

この内容を明確にするため、VTCニュースは「ザ・テラ - アンフン」マンション（ハノイ市ハドン区ラケ区アンフン市街地）の価格を調査しました。その結果、投資家は74㎡、2ベッドルーム、2バスルーム、2バルコニーのマンションに28億ドン（1㎡あたり3,740万ドン以上）の売却価格を提示しました。また、82㎡、2ベッドルーム、2バスルームのマンションには31億ドン（1㎡あたり3,750万ドン）の売却価格を提示しました。さらに、90㎡、3ベッドルーム、3バスルームのマンションには35億ドン（1㎡あたり3,880万ドン）の売却価格を提示しました。

しかし、PVがこのプロジェクトの仲介業者数社に連絡したところ、このプロジェクトのアパートの価格は1平方メートルあたり4,500万～5,000万ドン程度で変動しており、750万～1,500万ドン/平方メートルほど価格が押し上げられたという。

「ハノイのアパートの供給は非常に少なく、最近は買い手からの需要も高まっているため、価格はかなり手頃です。今頭金を支払えばすぐに買えます。躊躇しているとすぐに完売してしまい、今後価格は上昇し続けるでしょう」と、この仲介業者は語った。

ブローカーとの取引には注意が必要

VTCニュースに情報を提供してくれた多くの知り合いのブローカーによると、ブローカーが「サーフィン」という手法を使って、住宅所有者にのみ手付金を預けて転売し、買い手がついたらすぐに物件を譲渡して利益を得ることは珍しくないという。

これらの仲介業者は、住宅や土地の売買に特化したファンページ、ソーシャルネットワーキンググループ、ウェブサイトを立ち上げ、交代で住宅や土地を高値で売却しています。こうした情報の信憑性を高めるため、仲介業者同士が交流したり、アパートにコメントしたり、仮想の不動産取引を作成したりすることで、経験の浅い購入者や真のニーズを持つ購入者、あるいは地方の人々を「騙す」のです。

また、プロジェクトを販売する必要がある場合、ブローカーはソーシャルメディアに記事を継続的に投稿して刺激効果を生み出し、顧客にその地域が「ホット」であることを示し、それによって関心を持つ人々を引き付けます。

「もちろん、不動産仲介業は仲介業であり、不動産取引における利益の差額から一定の割合を受け取ることで収入を得ています。しかし、その差額は適正なものでなければなりません。市場価格と比べて高すぎて買い手の信頼を失ってはなりません」と、仲介業者のホアン・ヴァン・ビン氏は説明した。

実際、不動産ブローカーが不動産市場やマンション市場を「盛り上げる」ための策略を駆使し、仮想の波を作り出すことは珍しくありません。中には、ブローカー、住宅所有者、投資家がグループになって「握手」し、公証人による仮想取引を成立させ、「左手」が「右手」に売るといった行為さえあります。

したがって、特に現在のように市場が依然として多くの困難に直面しているときには、買い手はブローカーの策略に注意し、さらなる損失を出したり、商品が「滞留」したりしないようにする必要があります。

VTCニュースの調査によると、仲介業者は、マンションプロジェクトの場合、3～4年使用後の減価償却率は約20%と一般的に定めているようです。5年を超えると、減価償却率は累積され、各階の規定によって異なります。

例えば、顧客が20億ドンでマンションを購入したいとします。4年以内に転売を希望する場合、仲介業者は20%、つまり4億ドンを減額します。5年目に売却を希望する場合、減額率は契約内容に応じて22～23%になります。特に、ピンクブックのないプロジェクトのマンションや、50年の賃貸期間のマンションの場合、減価償却率は25～35%程度まで上昇し、売主の価格を圧迫します。

フオン・ティ・トゥイ（ハザン省）さんは自身の例を挙げ、10月末にディンコン（ハノイ市ホアンマイ区）にある面積82平方メートルの古いアパートを25億ドン（1平方メートルあたり3,050万ドン）で購入したと語った。

不動産業者に尋ねたところ、ディンコン地区には新規物件がないため、マンション価格が高騰しているとのことでした。現在、この82㎡のマンションは31億ドンで売られています。2回ほど足を運んだ後、知人にオーナーの電話番号を教えてもらい、直接価格を尋ねたところ、26億ドン、つまり1㎡あたり3170万ドンで売りに出されているとのことでした。

オーナーが提示した価格と比較すると、仲介業者は82㎡のアパート1戸あたり5億ドンの利益を得るために価格を引き上げていました。新旧オーナー間で購入計画が合意され、仲介業者への手数料が削減された後、仲介業者に8000万ドンの手数料を支払うよう依頼しました。「購入したアパートは非常に満足のいくもので、手数料を含めても仲介業者の提示価格より4億2000万ドンも安いです」とトゥイさんは語りました。

トゥイ氏はまた、顧客が近い価格で購入したい場合は、積極的に同じプロジェクト、同じエリア、同じセグメント内の同様のアパートの住宅価格を調査して比較する必要があるという自身の経験を共有しました。

「仲介業者の価格と比べて価格差が大きすぎる場合は、積極的に交渉したり、値引き交渉をしたり、真の所有者を探したりすることを検討すべきです。しかし、顧客は約束を破ったり、仲介業者の手数料率を下げたりすべきではありません」とトゥイ氏は述べた。