新法施行、不動産投資家の「嗜好」変化

不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの合法性と実際の住宅ニーズを満たす能力にますます注目するようになっています。これらは、リスクを最小限に抑え、投資の持続可能な価値を保証するのに役立つ要素です。

新法施行、不動産投資家の「嗜好」変化

不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの合法性と実際の住宅ニーズを満たす能力にますます注目するようになっています。これらは、リスクを最小限に抑え、投資の持続可能な価値を保証するのに役立つ要素です。

ノヴァランドのアクアシティの住宅を訪問する顧客たち。このプロジェクトは法的問題が解決したばかりだ。写真：ル・トアン

法的優先権

2018年、グエン・チュン・タン氏は、居住用の家を購入する必要性から、ホーチミン市2区アンフー区（現トゥードゥック市）のナムラックチエック住宅地区にあるアパートプロジェクトを調査し、選びました。このプロジェクトは、33階から35階建ての12棟のアパートで、総戸数は3,175戸です。

タン氏によると、当時、投資家は顧客とアパート購入の原則契約を締結しており、頭金は1戸あたり2億5,000万ドン、販売価格は1㎡あたり3,800万ドンだった。しかし、法的手続き上の問題で、投資家は予定通り販売を開始することができなかった。最近、地方自治体の障害を取り除く努力を経て、プロジェクトは建設許可を取得した。

しかし、投資家は一方的に原則契約の解除を通知し、顧客が支払った金額に対して年15%の利息を支払うことを約束しました。顧客が引き続きプロジェクトへの参加を希望する場合、両当事者は原則契約の清算手続きを進めます。プロジェクトが稼働開始資格を得た後、顧客は新たな販売価格から15%の割引を受けます。

投資家が挙げた理由は、以前の契約が現行の法的規制に準拠していないことです。具体的には、2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産事業法が2024年8月1日に発効し、その後の法政策の変更により、プロジェクトの製品は事業開始に必要な条件を満たすことが求められます。

現時点では、本プロジェクトの商品は、2023年不動産事業法第24条に規定される事業条件を満たしていません。また、不動産事業法第8条第1項では、条件を満たさない不動産事業は厳しく禁止されています。したがって、投資家が顧客と「将来のマンション購入権の保証に関する原則契約」を締結する形で本商品を事業化するという従来の慣行は、もはや適切ではなく、現行の法的規制にも適合していません。

「法的観点から見ると、投資家の行動は間違っていません。なぜなら、彼らは預けた金額に対する利息の補償を支払うことに同意しているからです。しかし、投資の観点から見ると、補償を受けたとしても、顧客は依然として不利な立場にあります。なぜなら、現在の不動産価格は6年前と比べて何倍にも上昇しているからです」とタン氏は述べた。

上記の「教訓」から、投資家の「嗜好」も大きく変化しました。以前のように大量購入するのではなく、リスク管理のために法的書類が完備したプロジェクトを優先する投資家もいます。また、レッドブックや所有権証明書が既にある製品を購入する投資家もいます。

「現在、投資家を惹きつけるには、プロジェクトが完全かつ明確な法的文書を備えている必要があります。コミュニティ内の土地商品の場合、投資家は土地が区画に分割され、個別の証明書を取得した後にのみ、測量や購入に同意します。土地分割手続きの申請中のプロジェクトは、投資家の注目を集めることはほとんどありません。これは、投資家が商品を評価する方法における最近の明確な変化です」と、ホーチミン市の不動産ブローカーであるトゥ氏は述べています。

さらに杜氏は、土地分割に関する新たな規制により、多くの投資家が躊躇していると述べた。以前は、多くの投資家が土地を購入し、分割申請と証明書の発行を期待して「騙された」ものの、その後法的トラブルに遭遇した。そのため、現在では投資家は非常に慎重になり、以前ほど気楽に行動できなくなっている。

実際のニーズを満たす能力に焦点を当てる

記者の観察によると、今日の投資家は、明確な法的価値を持つ商品を探すだけでなく、資産の長期的な利用の実現可能性も重視し、安定した投資価値を確保している。

市場の変動により、投資家が顧客との契約を「解約」することは珍しくありません。顧客との契約を維持すれば、事業が利益を上げられなくなり、場合によっては損失を被る可能性が高くなります。

流動性が高く、賃貸しやすい、あるいは真の住宅ニーズを満たすプロジェクトが優先されています。これは、短期投資から長期的な利用価値を持つ商品への移行を反映しています。具体的には、好立地、充実したインフラ、公共施設に近いアパートやタウンハウスが多くの投資家に選ばれています。

さらに、商業施設、ショップハウス、開発の可能性が高い地域の土地など、ビジネス活用の可能性のある商品も大きな注目を集めています。

「今日の投資家は、不動産価値の上昇による利益の可能性を評価するだけでなく、賃貸や商業活動から安定した収入を得られる可能性も考慮しています。これは、市場変動の激しい状況において、利益を最大化し、リスクを最小限に抑えるのに役立ちます」と、ベトアンホア不動産投資会社のトラン・カン・クアン社長は述べています。

ドゥオンミン不動産コンサルティング・サービス株式会社の取締役、ドゥオン・ミン・トン氏は、現状では、真の住宅ニーズを満たす不動産セグメントは、その高い安全性から大きな注目を集めていると述べた。一方、土地商品、特に住宅用地のない土地は、まだそれほど注目されていない。

投資家へのアドバイスとして、トン氏は、住宅プロジェクトは投資家からあまり注目されないことが多いものの、市場の浮き沈みの影響を受けながらも、妥当な価値を持ち、時間の経過とともに価値を維持または向上させる可能性のある商品であると述べた。リスク管理の観点から見ると、プロジェクト内の不動産は、同期的かつ体系的に計画され、信頼できる投資家によって実施される場合、より明確な法的地位を有し、人々の間で自主的に分割された土地ほどリスクは高くない。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html