規制は企業を「困惑させる」
ベトナムネット紙の記事「土地利用規制で企業がプロジェクトを断念」にあるように、プロジェクト実施の条件を限定するだけでなく、土地法案（改正案）では、企業がプロジェクトを実施するために土地の譲渡を受けることも制限している。
なぜなら、法案の規定では、事業実施のために土地使用料が支払われた、または地代が一度支払われた住宅用地および住宅用地以外の非農地の譲渡のみが許可されているからである。
実際、現在、投資家は都市住宅プロジェクトや商業住宅プロジェクトを実施するために、土地使用権の譲渡交渉を行うことが奨励されています。しかし、企業側によると、土地法（改正案）で定められているように、住宅地および一度地代を支払った非農地を保有することが必須条件となるため、多くのプロジェクトが転用または実施不可能になるだろうとのことです。
グローバル不動産投資株式会社（GP.Invest）のグエン・クオック・ヒエップ取締役会長は、 VietNamNet記者に対し、このような規制の導入は企業にとって「難問」だと語った。
なぜなら、彼によれば、商業目的またはサービス目的で土地を使用している企業は、50年間のプロジェクト期間全体にわたって土地使用料を支払うことはないからだ。
「サービス業向け土地のほぼ100%が毎年地代を支払っています。土地価格は変動する可能性があり、プロジェクト期間全体にわたって地代を一括で支払うプロジェクトはごくわずかで、企業にはそれだけの資金がありません。そのため、この規制を適用するとしたら、非常に非現実的になるでしょう」とヒエップ氏は述べた。
ダット・サン・ミエン・バック社のヴー・クオン・クエット総裁はさらに、企業がプロジェクトを開発する際には土地を徴収する必要があると分析した。もし規制案の通りであれば、譲渡可能な土地を所有している人はすぐに税金を支払わなければならなくなり、どうやって支払う資金を調達するのだろうか？
さらに、土地税の決定は容易ではありません。なぜなら、政府機関が50年間の一括納税額を決定するよう求めると、彼らはそれを敢えて決定してしまうからです。また、土地価格を評価するための専門機関を設立することは非常に複雑で不適切です。このため、大規模企業のプロジェクトを立ち上げるのに十分な規模の土地を確保することも非常に困難になるでしょう。
「企業と土地譲渡者双方にとって分かりやすい規制を設け、その手続きをすべての法律で統一すべきです。そうでなければ、施行後、企業と国の管理機関に支障をきたすことになります」とクエット氏は述べた。
聞いて修正する必要がある
土地法草案（改正版）第128条第1項b号および第6項の欠陥に直面し、GP.Investのグエン・クオック・ヒエップ会長は、国会経済委員会と法務委員会は、企業のあらゆる意見に耳を傾け、利益の調和を図る修正を行うべきだと提案した。この問題が解決されれば、特定の分野だけでなく、社会経済の発展全体にとって好ましい結果となるだろう。
「法案第128条の指示に従えば、あらゆるプロジェクトが阻害されることになります。不動産業界が発展できなければ、多くの産業に影響が及ぶため、経済と社会の発展が阻害されるのではないかと懸念しています」とヒエップ氏は述べた。
弁護士グエン・タン・ハ氏によると、規制案は、土地利用計画に基づき、住宅地やその他の土地を基盤とした商業住宅プロジェクトの開発をより柔軟に進める方向に改正できるという。このような規制は投資家を支援するだけでなく、当局の障害除去と不動産市場の促進政策とも整合するだろう。
土地法改正案に「懸念」を抱くホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、土地法改正案（改正版）の第128条第1項b号および第6項は、不動産プロジェクトに対する法的障害を取り除くという方針と一致しておらず、2013年土地法ほど「オープン」ではないと評価した。
その理由は、2013年土地法以前は、非農地を利用するプロジェクトの投資家は土地使用料を支払う必要があるという規制があったが、2023年土地法では、非農地を利用するプロジェクトの投資家は地代を支払う必要があるという規制のみがあり、賃貸期間全体にわたって地代を一括で支払うか、毎年地代を支払うかを選択できるからだ。
そのため、チャウ氏は、企業が投資政策を承認されるように、つまり、商業住宅プロジェクトへの投資家は、土地使用権を持っているか、住宅地、その他の土地の一部（農地、一時払いまたは年払いで賃貸される非農地）を含む土地使用権を取得している場合は承認され、その後、土地使用目的の変更許可の条件を満たしていれば（あらゆる種類の計画に従って）、商業住宅プロジェクトの実施に利用できるように、土地法草案を改正することを提案した。
土地法は他の多くの法律に影響を及ぼす重要な役割を担っているため、企業や団体は、今回の改正によって関係者の利益が調和され、現実に即した規制が提供されることを期待しています。
大都市の人々の住宅需要は非常に大きく、法的な問題が解決されなければ、現在の住宅供給不足を解消することは困難です。
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