アパートと土地、どちらに投資すべきでしょうか？不動産テナントは月額1,000万VND以下のセグメントを好みます。 ハノイの700以上のプロジェクトがレビューされ、検査結果、チェック、事後チェックなど、最新の不動産ニュースが掲載されています。
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| 不動産：土地は、土地の分割や売却を制限する規制により、今後供給があまり多くない状況でも、依然として大きな注目を集める投資チャネルです。（写真：ドゥオン・タム） |
アパートか土地のどちらに投資すべきでしょうか?
「土地を買うのは決して損ではない」という考えから（土地価格は時間の経過とともに常に上昇する傾向があるため）、多くの人がハノイ郊外の省の土地への投資を計画します。しかし、アパートを購入して月々賃貸に出すという方法も検討する人もいます。
SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、ハノイでは賃貸アパートへの投資は需要が高く、借りやすいと分析している。しかし、現時点では、アパートへの投資は資本コストの面でもはや効果的ではないだろう。
チョン氏が挙げた理由は、アパート価格がピークに近づいており、資産価値が上がる可能性が低いというものでした。アパート価格が上昇するにつれて、賃貸料はもはや魅力的ではなくなりました。実際、ハノイのアパート賃貸利回りは3～4%程度しか変動しません。
そのため、チョン氏によると、土地は、土地の分割や売却を制限する規制により今後供給が限られる中で、依然として大きな注目を集める投資チャネルである。さらに、土地は多様な資金レベルに対応できる投資セグメントであり、多くの人々に適している。
「急速な都市化に伴い、地方の需要は高まるため、土地を購入してキャピタルゲインを高める投資は依然として有効かつ安全です。30億～40億ドンあれば、ハノイ周辺、バクニン省、 バクザン省、フンイエン省、ハイズオン省、ハイフォン省、クアンニン省といった工業団地と連携した経済拠点の土地に投資できます。これらは現在、多くの投資家の注目を集めている地域です」とチョン氏は提案した。
しかし、SGOホームズのゼネラルディレクターは、土地を購入する際には、投資家は法的条件を満たしたプロジェクト、少なくとも売買契約書の締結やレッドブックの取得などに注意を払う必要があると指摘した。同時に、投資家の能力を考慮し、ニーズを満たし、将来的に人々が住みたいと思うような場所を選ぶことも必要だ。
EZプロパティのゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、ハノイやホーチミン市といった大都市のアパートや土地への投資は、現状では魅力的でも効果的でもないと指摘した。その理由は、価格が高値で「固定」されている一方で、流動性が低下しているためだ。
「マンションの価格は、購入を希望する多くの人々にとって手の届かないものになっています。以前は25～30億ドンでマンションが購入できましたが、今では40～50億ドンで購入できます。投資用マンションの価格は倍増している一方で、賃貸価格はあまり上昇していないため、投資効率が低下しています。マンション価格の上昇に伴い、土地価格も上昇しています。路地裏にある30平方メートル、3～4階建ての住宅は、以前は30億ドンでしたが、今では場所によっては50億～70億ドンにもなります」とトアン氏は述べた。
同氏は、多くの投資家がハノイやホーチミン市などの大都市からハイフォン、ビンズオン、ドンナイ、 バリア・ブンタウなどの他の地域に資本を移す傾向にあると付け加えた。
テナントは月額1000万VND以下の価格帯を選択
Batdongsan.com.vnのマーケティングディレクター、ル・バオ・ロン氏は、不動産賃貸借人のプロフィールと心理について、あらゆる所得層において、賃貸ニーズの主な理由は節約にあると強調しました。ロン氏によると、回答者の73%が1,000万ドン未満の賃貸を希望しているものの、このセグメントの供給も減少しているとのことです。
具体的には、Batdongsan.com.vnの調査回答者の41％が500万〜700万VNDで家を借りたいと希望していましたが、2024年にBatdongsan.com.vnに掲載されたこの価格帯の賃貸不動産物件数（市場の供給をある程度反映）はわずか19％にとどまりました。
これらの数字は、不動産賃貸価格が売買市場、特にハノイ市場における価格上昇と歩調を合わせていることを示しています。特に注目すべきは、ハノイ在住の調査回答者の52%が、収入の31～40%を家賃に充ててもよいと回答したことです。
さらに、ハノイの平均募集賃料が2024年第4四半期には月額1,900万ドンに達し、ホーチミン市よりも月額1,400万ドン上昇する見通しであることから、ハノイの入居者はコスト削減のため、アメニティや立地を妥協する傾向が強まっています。彼らは、賃料を抑えるために、アメニティの少ない物件、中心部から離れた物件、質の低い物件、より小さなアパートへのダウンサイズ、共同賃貸などを選択する傾向があります。
Le Bao Long氏は、賃貸手続きがスムーズに進むよう、入居者は立地、エリア、アメニティに関するニーズを明確に定義し、交渉のために同じエリア内での価格を比較し、契約書、賃貸状況、支払い条件を確認するなど、いくつかの点に注意するよう勧めています。
ハノイでは700以上のプロジェクトが審査され、検査、検討、事後検査が終了しました。
ハノイ市人民委員会は、投資進捗を加速させるための措置に関するハノイ市人民評議会決議第04/NQ-HDND号2022年4月8日号に基づき、遅れている土地利用の非予算資本プロジェクト712件を特定し、ハノイ市で遅れている土地利用の非予算資本プロジェクトの処理に重点を置き、その処理と解決に向けた計画を発表した。
2024年11月までに、706件のプロジェクト（99.2%を占める）、総面積11,352ヘクタールの土地について審査、検査、審査、事後検査を経て、処理指示が下された。これは、市人民委員会が第20回市人民評議会に報告した内容である。
市党委員会の抜本的な指示と2022年4月8日付市人民評議会決議第04/NQ-HDND号を貫徹するため、市指導委員会、市人民委員会党委員会、市人民委員会委員長は、市の各部、支部、区、鎮、市の人民委員会に対し、定期的に監視、督促、指導、任務割り当てを行い、措置の同時実施、特に審査、検査、点検、事後点検の業務を重点的に組織し、土地投資に関する遅延や法律違反の事例を速やかに発見し、原因を分析・解明し、障害や困難を取り除く措置、適切な処理案を提示するよう求めた。
特に、市は投資家が問題解決のための実行可能な解決策と時間を確保し、土地を速やかに開発・利用し、浪費を防ぎ、土地管理・利用に関する法律違反の防止に貢献するための条件を整えました。多くの長期プロジェクトは違反を克服し、土地を適正な用途に利用し、積極的に投資手続きを完了し、資源を集中させ、困難を乗り越え、投資プロジェクトを完了し、土地を利用開始し、規定に従って土地使用料と土地賃料を国庫に納付しました。
故意に遅延し、継続的に違反する案件については、法律の規定に基づいて厳格に処理されます。市人民委員会委員長、指導委員会委員長が議長を務め、市人民委員会副委員長、市部・支部の部長、区・鎮人民委員会の書記と委員長が定期的に会合を開き、各プロジェクトの状況と結果の報告を聴取し、処理を指導します（書面による報告を聴取し、現状の具体的なイメージを確認します）。部門、支部、区・鎮人民委員会に対し、障害や困難を積極的に重点的に指導・除去し、投資家がそれらを克服できるように支援するよう求めます。法律の規定に基づいて、違反を積極的に審査、検査し、厳格に処理します。
そのため、市人民委員会は、遅延していると判断された712件の予算外資本プロジェクトのうち、706件（99.2%）、総面積11,352ヘクタールについて処理と解決を指示した。残りの6件（0.8%）、総面積81.6ヘクタールの土地は、政策決定はされているものの、国から土地の割り当てや賃借を受けていないため、計画投資局が検査を行い、具体的な処理案を提示している。
ハノイ、4億ドル超の競馬場建設計画を承認
ハノイ市人民委員会は、フーリン、ティエンドゥオック、タンミン、スアンザン、ドゥックホア、ドンスアン、キムルー、ソクソン町（ソクソン地区）の各コミューンにおけるソクソン第3地区（縮尺1/2000）の都市区画計画を承認する決定第6396号を発行した。
したがって、ソクソン第3地区の都市計画調査対象区域は約1,424ヘクタールです。2030年までの予想人口は約46,210人です。
研究境界は、北はソック寺への計画ルートに接し、南は新計画ルートである国道18号線に接し、西は保護回廊およびハノイ - タイグエン国鉄に接し、東は幅40メートルの都市計画道路に接しています。
区画は、開発と交通ルートを制御するための 16 の計画ブロックを持つ 2 つの計画ゾーン (ゾーン III.1 と III.2) に分かれています。
具体的には、エリアIII.1は246.5ヘクタールの面積を有し、緑地と水面の拡大を目的とした生態都市開発地区である2つの計画ブロックで構成されています。このうち、計画ブロックIII.1-1は、地域スポーツ・エンターテイメントセンター（競馬場）として位置付けられています。
計画ブロック III.1-2 は、完全な社会インフラシステムを備えた新しい住宅開発エリアとして指定され、さらに商業およびサービス機能を開発し、特に競馬エリアと一般的にエリア全体を補完します。
14の計画ブロックを含む約1,170ヘクタールの面積を持つゾーンIII.2は、集中した医療・文化・教育複合機能、都市公共サービスの開発、複合輸送センターの形成、ダフック駅周辺に接続する商業サービスエリア、オフィス、ホテルなどの開発、社会インフラシステムの開発、既存の村の周りの新しい住宅用地基金の拡大、独立した住宅グループと住宅ユニットの完成に重点を置いたエリアです。
今年初め、ソクソン地区人民委員会は、タンミン村、フーリン村、ソクソン町に建設予定の多目的娯楽施設「ソクソン競馬場」の1/500スケール詳細計画プロジェクトに関する協議を開催しました。このプロジェクトへの投資額は約4億2,000万米ドルと推定され、約5,000人の直接雇用を創出するとともに、約25,000人の労働者を他のサービス業分野に呼び込むことが期待されています。
このプロジェクトについては、2019年9月に内閣総理大臣が投資方針を承認することを決定しました。
ハノイ市計画投資局は2019年10月に第1弾の投資登録証明書を発行し、2020年3月には第3弾の変更証明書を発行した。
競馬場は2021年以降も運営される予定だが、いくつかの困難に直面しており、実施には至っていない。
2022年半ば、ハノイは首相に対し、プロジェクト実施のために125ヘクタールの土地の干拓に関する困難を取り除くよう提案した。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html
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