不動産供給問題の解決

商業用住宅事業を実施するために、土地使用権の移転を受けるための条件を拡大する必要がある。

第15期国会第8回会議において、政府は国会に、都市部（20ヘクタール以下）規模のNƠTM（商業住宅）事業における法的困難を解消するため、土地使用権（QSDĐ）の受領またはQSDĐの取得に関する協定を締結し、全国規模で実施する試行に関する決議案を提出した。国会で承認されれば、2025年1月1日から5年以内に施行される。

多くのプロジェクトを解きほぐす

天然資源環境大臣ド・ドゥック・ズイ氏によると、2015年7月1日より、2014年住宅法は土地法とは異なる規定を有する。したがって、新農村開発プロジェクトを実施するために土地を使用する条件は、住宅地または住宅地とその他の土地の使用権を有することであり、土地使用権を取得する場合は、住宅地でなければならない。

この規制は、2024年土地法第127条第1項b点および第6項にも引き続き引き継がれており、特に新興地域や住宅地のない地域で、都市部規模以下のNƠTMプロジェクトを実施するケースが狭められています。

「実際、世帯や個人が一定期間内に割り当てできる土地の最大面積は400平方メートルで、残りは同じ土地内の農地であるため、投資家が住宅地で土地使用権の譲渡を受けても、そうすることはできない」と天然資源・環境大臣は述べた。

さらに、ほとんどの不動産プロジェクトは、もともと住宅用地ではない土地で実施されており、プロジェクトの詳細な計画にも、住宅用地、交通用地、緑地など、多くの異なる種類の土地が含まれています。そのため、2024年土地法第127条第1項b号の規定によれば、多くのプロジェクトは実際には実施できません。

この決議案は、不動産価格の上昇を背景に、投資家の土地アクセスの困難さも一因となり、不動産プロジェクトの供給が困難になっている状況を解決するために策定された。ド・ドゥック・ズイ大臣は、「NƠTMプロジェクトを実施するための土地使用権譲渡の受給条件を拡大し、住民からの苦情を軽減し、投資家と地方自治体間の土地アクセスの公平性を確保し、NƠTMの安定供給を維持することが必要である」と述べた。

ホーチミン市7区の商業住宅街。写真：HOANG TRIEU

政府の提出資料によると、この決議は、土地使用権の受け取り、土地使用権の保有、土地使用権の保有と土地使用権の受け取り、環境汚染により移転を余儀なくされる施設、建設計画および都市計画に基づき移転を余儀なくされる施設の土地区域におけるNƠTMプロジェクトの実施という4つのケースにおいて、全国の不動産事業組織のプロジェクトに適用される。

土地使用権の譲受または土地使用権の保有に関する協定を通じて新農村開発プロジェクトを実施するための条件については、新農村開発プロジェクトを実施する投資家は、農地、居住地ではない非農地、居住地と土地使用権の譲受に関する協定の場合と同一の土地内のその他の土地のいずれか1つ以上を使用し、特定の基準を満たす必要があります。

小規模で試験的に導入する必要がある

この問題について議論した多くの国会議員は、新興農村地域における投資プロジェクトの実施や事業展開における困難や障害を取り除くための決議を発出する必要性について基本的に同意した。トラン・ホアン・ガン国会議員（ホーチミン市代表団）は、この政策の試行は、国の社会経済発展を支援する波及効果をもたらし、特に新興農村地域の建設における困難を取り除き、土地利用者や投資家が新興農村地域や都市開発プロジェクトを積極的に実施するための好ましい条件を整え、人々の居住用地や住宅不足の解消に貢献するだろうと認めた。

しかし、懸念事項も数多くある。バリア・ブンタウ省代表のド・ヴァン・イエン氏は、決議案で提案されている非常に広範囲の土地を試行対象とすることは土地法に反すると述べた。さらに、試行を実施する場合は、全国規模ではなく、緊急に住宅需要のある省や市に重点を置き、小規模に実施すべきだと述べた。

イエン代表はまた、政府は影響を評価し、「政策を利用して農地を収奪する」あるいは「違反を合法化する」という状況を避け、より厳格で合理的かつ効果的な規制を策定する必要があると提案した。

グエン・ティ・トゥー・ハ副大臣（クアンニン省代表団）は、各地域におけるNƠTMの現状を再評価する必要があるとの見解を示し、未充足、未完成、未完了、法的手続き未了のプロジェクト、工事、NƠTMが依然として多く存在すると断言した。NƠTM市場の需給は依然として各地域に依存しており、「すべての地域に需要があるわけではない」と述べた。

ハ代表は、草案を承認する前に、新農村地域の現状を評価し、地域における市場の需給状況を把握する必要があると提案した。政府と関係機関は徹底的な評価を行い、パイロット事業を特定の地域、あるいは適切な地域、あるいはエリアから選択すべきかを検討し、具体的な住所を設定する必要がある。

「草案で提案されているパイロットプロジェクトは、土地を売買し、その後譲渡、収集、合併することで土地を有効に活用せず、利益を得て生産材料を投入物に変え、新農村開発プロジェクトの実施を待つ組織、個人、不動産ビジネス組織の形成につながる可能性がある」とハ氏は警告した。

経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、検討報告書の中で、NƠTMプロジェクトの実施を目的とした住宅地以外の土地使用権の取得を認める契約を認めることは、農地やその他の土地の価格高騰につながる可能性があるという懸念の意見が委員会内にもあったと述べた。これは、土地の収用や補償が必要となる際に、国民や企業、そして政府にとって多くの困難をもたらす可能性がある。

経済委員会の委員長は、政策の濫用を避けるために、農地および非農地（商業用およびサービス用）の使用権を受け取る、または使用する権利を持つための協定を通じて、政府がパイロットメカニズムの適用を見直し、明確にすることを提案した。

過度な変換を避ける

国会科学技術環境委員会のグエン・フオン・トゥアン副委員長は、地方間の公平性を確保し、基準や条件の規制における複雑さを回避し、「要請・許可」メカニズムの発生を回避するために、この決議を全国的に実施すべきであることに同意した。しかし、同氏は、規制発効後に広範な土地利用転換が社会保障だけでなく食料安全保障にも影響を及ぼす事態を回避するため、起草機関が具体的な規制を設けることを提案した。

各地域の土地利用計画の見直し

グエン・チュック・ソン副大臣（ベンチェ代表団）は、決議案には、国会で最近可決された投資法（改正）、土地法（改正）、住宅法（改正）と異なる点がいくつかあると述べた。プロジェクトのパイロット事業を実施する際には、国の土地利用計画、土地利用計画、特に地方の土地利用計画を検討する必要がある。住宅地計画や都市計画に含まれていないプロジェクトをパイロット事業として実施した場合、実現可能だろうか？

ホーチミン市不動産協会（HoREA）会長LE HOANG CHAU氏：

投資分野の決定に関する詳細な規則

ホーチミン市不動産開発公社（HoREA）は、ホーチミン市人民委員会の決定83/2024/QD-DTについて、ホーチミン市人民委員会および関係部局に対し意見を求める勧告を行った。これを受けて、不動産・住宅プロジェクト投資家が、ビンチャン区、ニャーベ区、ホックモン区、クチ区、カンザー区の5区内の町を除き、当該コミューンにおいて個人が住宅を建設するために、技術インフラを備えた土地使用権を譲渡できる地域を詳細に定める方向で、第2条第1項の規定を検討・改正する必要がある。ただし、ビンチャン区、ニャーベ区、ホックモン区、クチ区、カンザー区の町は除き、規定に基づき住宅建設プロジェクトへの投資のための土地使用権オークションの対象外となる。

2023年不動産事業法第31条第6項に基づき、不動産プロジェクト投資家及び住宅建設投資プロジェクトは、特別級、第一級、第二級及び第三級都市区域の区、区、市に所在しない土地については、技術的インフラを備えた土地使用権の譲渡が認められており、土地法の規定に基づく住宅建設プロジェクト投資のための土地使用権オークションの対象外となっている。残りの地域については、省人民委員会が現地の状況に基づき、プロジェクト投資家が個人が住宅を建設するための技術的インフラを備えた土地使用権を譲渡できる地域を決定する。

DRHホールディングス株式会社ゼネラルディレクター、 NGO DUC SON氏：

住宅購入者のための機会の創出

これまで、NƠTM（非居住型住宅開発）プロジェクトを実施するには、地区レベルの土地利用計画への準拠、建設計画、都市計画への準拠、承認された地方住宅開発プログラムおよび計画への準拠といった条件を満たす必要がありました。しかし、実際には、土地法と住宅法の重複と矛盾が増加し、資本市場と不動産市場が歪められ、企業と投資家、そして住宅ニーズが高まる人々にとってのリスクが高まっています。政府のパイロットプログラム提案は、資本市場の閉塞を解消し、企業の資金運用における財務負担の安定化と軽減を支援し、プロジェクト投資の準備にかかる時間とコストを短縮します。市場の透明性を高め、住宅購入者が手頃な価格の住宅供給にアクセスする機会を創出します。このボトルネックを解消することで、長年待ち望んでいた数百万の企業を「救う」ことができるでしょう。

S. Nhung氏は次のように書いている

出典: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm