企業は、政府が引き続き法的障害を取り除き、行政手続きを改革し、2025年には不動産市場が早期に回復することを期待している。
一連のプロジェクトが停滞し、供給が急激に減少する中、新年に市場が回復し持続的に発展するためには、より抜本的な対策が必要である。
法的問題により供給が不足している
現状、 ホーチミン市の不動産市場は供給不足により大きな困難に直面しています。ホーチミン市建設局のデータによると、2024年の11ヶ月間で、市内で投資が承認された住宅プロジェクトはわずか12件で、そのうち社会住宅プロジェクトは1件のみ、残りは高級住宅プロジェクトでした。これはここ数年で最低の数字であり、深刻な住宅供給不足を如実に反映しています。特に、商業住宅プロジェクトは建設許可が2件のみで、市場に製品を投入するための資金動員資格を得たのはわずか4件で、戸数は1,611戸と、前年と比べて大幅に減少しています。
ホーチミン市不動産協会のレー・ホアン・チャウ会長は、政府の指示の下、運営委員会とワーキンググループがホーチミン市を含む地方自治体と緊密に連携し、不動産プロジェクトの困難を解消してきたと述べた。同時に、業界関係者も組織再編、投資・商品構造の調整に努め、事業の維持を図り、回復の機会を待っている。2024年の最初の10ヶ月間で、首相直轄のワーキンググループ1435は64件のプロジェクトをホーチミン市に移管し、検討と解決を求めた。このうち、市人民委員会のテーマ別ワーキンググループは10回の会議を開催し、8件のプロジェクトを解決し、問題が残る26件のプロジェクトについては引き続き処理を進めた。しかし、ホーチミン市には依然として100件以上の不動産・商業住宅プロジェクトが「法的に絡み合い」、解決に至っていない。
「各レベルの当局、経済界、信用機関、そして投資家や顧客からの支援は、不動産市場が困難を乗り越え、過去2年間で回復し、再び成長の兆しを見せるのに大きく貢献しました。2025年には、多くの企業が法的問題が早期に解決され、市場の回復が加速することを期待しています」とチャウ氏は述べた。
不動産市場の発展を阻害する主な要因は、法的な問題です。認可メカニズムと投資手続きは依然として複雑で、プロジェクトの実施を遅らせています。当局は問題解決に尽力しているものの、土地の割り当て、土地の賃貸借、1/500スケールの詳細計画の認可、そして設計、鑑定評価、建設許可に関する行政手続きの混雑は依然として続いています。こうしたプロセスの長期化は、投資家の時間と費用を浪費するだけでなく、市場の魅力を低下させ、深刻な供給不足につながっています。
さらに、法規制の不統一も、不動産プロジェクトの実施が困難に直面する理由の一つとなっています。多くの専門家によると、ホーチミン市の不動産市場は現在、商品構造において深刻な不均衡を抱えています。高級住宅プロジェクトが市場を席巻する一方で、中価格帯や手頃な価格帯の住宅製品にはほとんど目新しいものがありません。その結果、大多数の人々、特に低所得・中所得世帯のニーズを満たすマンションが不足しています。
行政手続き改革を優先すべきだ。
不動産プロジェクトの困難を克服するための最も重要な解決策の一つは、行政手続きの改革です。業界の専門家によると、現在の不動産プロジェクトにおける行政手続きは複雑で時間がかかりすぎています。行政手続きの所要時間は310日と規定されていますが、実際には企業はそれよりもはるかに長い時間を待たなければなりません。計画承認、土地の割り当て、土地の賃貸借、建築許可の発行といった基本的な行政手続きの完了だけで何年もかかるプロジェクトもあります。
民間経済開発研究室長ファム・ティ・ゴック・トゥイ氏によると、行政手続きに関する問題は、企業が直面する困難のトップ3に常に挙げられており、特に政策や市場から大きな圧力を受けている不動産部門では、プロジェクト実施の進捗や事業効率を著しく阻害しているという。
ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長も、行政手続きや用地取得における問題は最大の障害であるだけでなく、多くの不動産プロジェクトの停滞、コストの増加、実施期間の長期化の主因でもあり、現在の厳しい市場環境において企業に大きなプレッシャーをかけていると述べた。
M&A（プロジェクトの合併と買収）は、不動産事業者が財務難を乗り越えるための重要な解決策の一つです。しかし、2024年施行の不動産事業法では、投資家が財務上の義務を履行した場合にのみプロジェクトの譲渡が認められており、多くの「棚上げ」プロジェクトの譲渡・継続が困難となっています。
専門家は、これらの困難を克服するためには、投資家が財務上の義務を履行することなくプロジェクトを譲渡できるよう、政府が法規制を調整する必要があると指摘しています。これにより、投資家はプロジェクトを再編し、プロジェクトを実施・完了できる能力を持つ他の企業に譲渡することが可能になります。同時に、企業のキャッシュフロー創出にもつながり、財務上の困難を克服する助けとなります。
不動産市場の困難を解消するプロセスにおいて不可欠な要素は、政府と企業の緊密な協力です。政府はプロジェクトの障害を取り除くために多大な努力を払ってきましたが、真に企業にとって好ましい環境を整えるためには、当局は企業の声にもっと耳を傾け、より多くの意見を聞き取る必要があります。
ソン・ギア/VTVによると
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出典: https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/doanh-nghiep-ky-vong-go-kho-phap-ly-cho-cac-du-an-bat-dong-san-trong-2025/20250101035113107
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