近年、土地価格の決定における最大の問題は政策です。政府は政令第44/2014号を改正・補足しており、 天然資源環境省は通達第36/2014号を改正・補足しています。ビントゥアン省は様々な理由から過去3年間「待機」を続けており、2023年までの審査を経て、省内では47件のプロジェクトが土地価格の決定を待っています。省人民委員会委員長が述べたように、現実は「企業はこれ以上待つことはできない」のです。
レッスン1：地価を「取り外す」際には注意が必要
2/47 プロジェクト
2023年12月末、省人民委員会はファンティエット市の別の観光プロジェクトに対する財政的義務を決定するため、特定の土地価格を承認する決定を下しました。注目すべきは、省内で特定の土地価格を待っており、次のステップを実行できていない47のプロジェクトのうち、これが2番目のプロジェクトであるということです。商業サービス目的の土地面積、リース期間全体（プロジェクトの残存期間35年として計算）にわたる一括払いの土地賃料支払いを伴う国による土地リースの形式、これら2つのプロジェクトは、合計約1,260億ドンの土地使用料で国家予算に貢献しました。
2024年社会経済開発計画策定のための最近の会議において、省人民委員会のドアン・アン・ズン委員長は、上記2つのプロジェクトを通じて、省内の各機能部門は残りのプロジェクトにおける土地価格の個別評価を継続的に実施するための経験と手法を習得できると強調しました。実際、各プロジェクトにおける土地価格の個別評価の実施は、多くの政策規制に絡み合っており、関連案件の影響による停滞もあって、この業務を担当する公務員は慎重になり、評価機能を持つ企業でさえ躊躇しています。これが、新型コロナウイルス感染症の影響を除けば、過去3年間で「仕事は積み残し、新しい仕事は山積み」の状況が生まれ、47件ものプロジェクトが承認された主な理由です。そして、2023年末までに土地価格の個別評価が承認されたプロジェクトはわずか2件でした。
現在、省人民委員会は、住宅、貿易、観光サービス、鉱物などの特定のテーマ領域を省人民委員会の委員長と副委員長に割り当て、指導を行っています。省人民委員会の指導者は、各テーマプロジェクトグループごとに会議を開催し、各プロジェクトとプロジェクトグループの困難と障害の除去を指示するための結論通知を発行しました。同時に、彼らは特定の土地価格決定の対象となるプロジェクトの審査を引き続き指示し、コンサルタントに、土地の一括リース、土地使用料を徴収する土地の割り当てのための土地価格計画を早急に完了するか、価格を決定する必要がないプロジェクト、土地価格決定の対象ではないプロジェクト、および天然資源および環境省の指導を求める必要があるプロジェクトのリストから削除するよう促しています。
2024年第1四半期末までに3つの主要プロジェクトを完了することを決意
上記2つの観光プロジェクトに続き、天然資源環境省の幹部によると、2024年第1四半期末までに具体的な土地価格の設定を完了させる予定の3つの大規模プロジェクトが予定されています。これには、ノバワールド・ファンティエット・プロジェクト、タンドゥック工業団地とソンミー1工業団地が含まれます。これら3つのプロジェクトでは、コンサルティングチームが具体的な土地価格の設定を実施しました。このプロセスにおいて、工業団地の土地賃貸価格に関する情報収集が非常に限られていることなど、政策と実務上の多くの困難と障害が発生しました。天然資源環境省は、省人民委員会に対し、中央政府に解決策と解決策を提案するよう勧告しました。例えば、ノバワールド・ファンティエット・プロジェクトは、実施中に政策と価格設定方法において多くの困難に直面しました。さらに、このプロジェクトは非常に大規模で、多くの複雑な投資・事業項目があり、省ではまだ利用できない具体的な事業項目も含まれています。その後、2023年8月に首相の作業部会と天然資源環境省は、問題解決方法に関する指示を出しました。しかし、コンサルティング部門の評価結果には、ゴルフコース、別荘、娯楽エリアなど、収集された情報や計算方法が不完全な項目がいくつか残っていたため、天然資源環境局は同部門に補足と補完を要請しました。2024年1月10日、同局はコンサルティング部門に対し、ノバワールド・ファンティエットプロジェクトの評価コンサルティング結果を速やかに提出するよう公式に指示しました。
「現在、天然資源環境局は土地管理局に対し、ノバワールド・ファンティエットを含む2つの観光プロジェクトの評価証明書を完成させるようコンサルティング部門に要請し、それを同局に送付するよう指示しました。評価証明書を完成させるために、建設局、財務局、税務局、計画投資局、プロジェクトが位置する地区および市の人民委員会から意見を集めるための会議を開催するよう指示しました。評価証明書は省土地評価評議会に提出されます」と、天然資源環境局長のトラン・グエン・ロック氏は、2024年に向けた省の社会経済開発計画を展開するための会議で述べました。
同時に、ロック氏は、47プロジェクトのうち他のプロジェクトについても、省土地評価評議会への提出前に意見聴取会議を開催するための証明書の取得手続きが進んでいると述べた。ソンミー1工業団地とタンドゥック工業団地の2つのプロジェクトについては、2023年12月末、国が両プロジェクトのために土地を回収する際の補償額算定における具体的な土地価格を決定するための土地価格調整係数の承認に関する公式通知をハムタン区人民委員会に送付し、コンサルタントと再度協力して説明を行うよう要請した。この通知では、突発的な性質の比較資産を分析し、土地価格計画から除外することに特に注意を払い、法的根拠を検討して厳格さと規制遵守を確保することが示されている。コンサルタントチームが編集中である。ハムタン区から返送された後、省土地評価評議会が決定するための報告書をまとめる予定である。
補償のための具体的な土地価格が確定すれば、用地造成の進捗はよりスムーズになります。なぜなら、ハムタン地区が提案したように、補償計画では具体的な土地価格がまだ適用されておらず、決定第37/2019/QD-UBND号に基づく暫定価格のみが適用されているため、土地を回収される人々の合意が得られていないからです。用地造成を迅速化し、現在不連続となっているプロジェクト用地を連続化することは、機能部門が具体的な土地価格を確定して有利な賃貸価格を算定するのに役立つだけでなく、投資家が計画通りに建設を進める上でも役立ちます。
また、2024年1月16日の会議で、省人民委員会のグエン・ホンハイ副委員長は、天然資源環境局に対し、ハムタン地区の関連部局、支部、人民委員会と調整するよう指示し、ソナデジ株式会社は、住宅地区にある農地の特定の土地価格調整係数とタンドゥック工業団地の土地賃貸価格の承認を2024年2月までに完了しなければならないとした。
レッスン2：大規模プロジェクトを維持し、誘致する
ビック・ンギ - 写真：N.ラン
ソース
![[インフォグラフィック] 文化体育観光部党委員会：2020～2025年度の目玉](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/6/22/058c9f95a9a54fcab13153cddc34435e)
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