不動産業界は依然として資金流入の逼迫を懸念している

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信用機関および外国銀行支店の顧客への融資活動を規制する通達 06/2023 は、2023 年 9 月 1 日から発効します。

したがって、信用機関は、有限責任会社またはパートナーシップの資本拠出金の支払い、購入、または資本拠出金の譲渡を受けるための融資を行うことは許可されていません。また、株式市場に上場されていない、または UPCoM 取引システムでの取引に登録されていない株式会社の株式の資本拠出、購入、または譲渡を受けることも許可されていません。

国立銀行によると、この規制は、有限責任会社および合名会社への出資、購入、出資の譲渡、ならびに株式市場に上場していない、またはUpCOM取引システムへの取引登録を行っていない株式会社への出資、購入、譲渡の受領にのみ適用される。上場株式会社への出資、購入、出資の譲渡の受領を目的とした融資については、信用機関は規則に従って融資を行うものとする。

通達06は、信用機関が融資を決定した時点で法律の規定に従って事業開始の条件を満たしていない投資プロジェクトを実施するための資本出資契約、投資協力契約または事業協力契約に基づく資本出資の支払いのために融資を行うことが信用機関に許可されないという規定を補足しています。

国立銀行は、この規制は法律の規定に基づく事業開始条件を満たさない投資プロジェクトにのみ適用されると明言しています。法律の規定に基づく事業開始条件を満たす投資プロジェクトについては、信用機関は引き続き、規定に基づき、出資契約、投資協力契約、または事業協力契約に基づく顧客への出資資金の融資を検討します。

わずか1か月余りで、上記の規制が施行されます。

不動産業界は、未だ解決されていない困難や法的な「もつれ」の状況下で、通達06号の規制により不動産業界の資金調達がさらに困難になるのではないかと依然として懸念している。

再計算が必要

不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長は、ベトナムネット記者に対し、本来解決すべき困難な時期に、通達06号の規制が意図せず企業にとって更なる困難をもたらしていると述べた。「国家銀行がこの通達06号で再計算すべき問題は数多くあります」とトアン氏は述べた。

不動産業界は、資金流入の困難化により不動産供給がさらに制限されるのではないかと懸念している。（写真：ホアン・ハ）

EZ Propertyのリーダーによると、資金の借り入れが認められていない人々のグループが増えると、不動産市場、特に投資に協力したい企業や上場企業であることが求められる企業にとって、資金の流れがさらに厳しくなるという。

「証券取引所で事業を行っている企業の数は、取引所外で事業を行っている非上場企業の数と比べると非常に少ない」とトアン氏は語った。

さらに、トアン氏によると、この規制は、事業開始の条件を満たさない投資プロジェクトを実施するための資本出資契約、投資協力契約、事業協力契約に基づく資本出資を支払うための融資を提供しないことで、資本へのアクセスを希望する企業にとって非常に困難になっているという。

この会社のリーダーによると、プロジェクトが売却可能になるということは、法的手続き、敷地の整地、インフラ建設、土地使用料の支払いなど、多くのステップを会社が完了することを意味するとのこと。その段階を完了すると、会社が再び借り入れを行うことはほとんどなくなるという。

「今年上半期の信用の伸びは非常に低調でした。一方で、ほとんどの不動産事業者は多額のレバレッジ資本を活用しています。自己資本に加え、銀行融資、パートナーや顧客からの資金調達、債券発行など、他の資金調達源もすべて停止されています。この規制は、現時点で企業にとって非常に厳しい状況です」とトアン氏は強調しました。

また、SGOグループ株式会社（SGOグループ）の取締役会長であるヴー・キム・ザン氏は記者団に対し、通達06で融資対象外となるケースをさらに追加することで、投資協力やプロジェクト移転のための資金へのアクセスが制限されることを懸念していると述べた。

「未実施の既存プロジェクト、あるいは投資実施の準備を進め、協力や譲渡のパートナーを探している新規プロジェクトでさえ、資本フローの問題に直面するでしょう。これはプロジェクトの実施を遅らせるでしょう」とジャン氏は述べた。

ジャン氏は、土地プロジェクトの場合、販売資格を得るには、投資家がインフラ整備、土地使用料、用地取得などをすべて完了させる必要があると述べた。そうして初めて、投資協力のための融資が意味を持つようになる。その時点で、企業は個々の顧客に販売し、進捗状況に応じて資金を回収する。投資協力は必要ない。

SGOグループの会長によれば、ユニット間の投資協力は、プロジェクトが販売可能になる前に行われることがほとんどだという。なぜなら、そのときこそ、お互いの能力、特に資金が必要になるからだ。

「法的問題や重複する法律により不動産供給が限られている状況で、通達06号を適用すると、資金繰りの問題により供給がさらに制限されることになります。現在、企業も多くの困難に直面しており、M&Aやプロジェクト譲渡などによる資金調達を切実に必要としています。しかし、協力パートナーが融資を受けず、自己資本のみで事業を展開する場合、資金繰りが逼迫している状況下での投資協力は非常に困難になるでしょう」と、ジャン氏は懸念を示した。

回覧の修正案

EZプロパティのゼネラルディレクターは、不動産分野に加えて、通達06はPPPプロジェクト、都市開発インフラ、農業、林業にも関連していると述べた。

PPP事業として事業化するには、道路が完成している必要があります。このプロジェクトの実施には巨額の資金が必要ですが、資金が調達できない場合は、経済活動における社会インフラ投資活動に直接的な影響を及ぼします。

トアン氏は、EZプロパティ社が複数の都市インフラプロジェクトを実施しており、資金繰りが切実に必要であると説明した。近年、企業は銀行融資を受けるのが難しく、金利も高かった。金利が下がれば、企業はパートナーを通じて資金を調達し、借り入れを計画している。しかし、通達06号に定められた条件により、同社は融資対象からほぼ除外されることになる。

「通達は発行されたものの、まだ実施されていないため、慎重に検討し、現状の不適切な状況を排除する必要がある」とトアン氏は提案した。

SGOグループのヴー・キム・ザン会長は、プロジェクトをより良く実行し、市場への供給を改善できるよう、企業の資金調達を支援する計画を検討する必要があると述べた。

しかし、信用支援の仕組みがあれば、購買力の向上と不動産市場への総需要の増加につながるだろう。

これに先立ち、ホーチミン市不動産協会（HoREA）も、「資金が必要な顧客が信用を借り入れできない」という4つの事例を内容とする規制調整の検討を求める文書を送付した。

HoREAによれば、第8条、第9条および第10条は、不動産業、住宅購入者、不動産投資家など、資本を借り入れる必要のある経済のさまざまな分野の一部の企業が融資を受けるのが困難になる状況につながるという。

さらに、同協会は、国家銀行の通達第6号は決議第97号より前に発行されたため、国家銀行が積極的かつ柔軟に、そして合理的な拡張的財政政策と調和した金融政策を運営するための解決策を実施できるよう、改正を検討する必要があるとも述べた。