郊外の土地価格はピーク時に比べて40～50％下落していますが、購入すべきでしょうか？

郊外の土地市場が活況

ダン・トリ記者の最近の観察によると、土地の分割・売買禁止が徐々に「解除」されて以来、土地市場は徐々に改善している。ハノイ郊外やバクニン省、 バクザン省、ニンビン省などの多くの省では、依然として規模は小さいものの、取引が再び増加し始めている。

例えば、 ハノイ市タックタット区のビンイエン村とタンサ村では、幅4～5メートルの道路沿いの区画地の価格が現在1,600万～2,000万ドン/㎡で売りに出されており、「土地熱」期と比べて約30%下落しています。特に、路地裏の区画地の価格はわずか1,100万～1,200万ドン/㎡で、熱狂期と比べて40～50%下落しています。

注目すべきは、不動産仲介業者が市場から一時「蒸発」した後、再び市場に戻り、土地販売を促進していることです。多くの不動産取引サイトでは、6億ドンから10億ドンを超える土地の販売情報が見られます。

ホアラックハイテクパーク（ハノイ、タックタート）近くの土地が損切りで売りに出されている（写真：ハフォン）。

不動産投資家のグエン・ドゥック・タン氏によると、最近「損失を抑える」必要に迫られた土地投資家のほとんどは、財務レバレッジを「破綻」させた「アマチュア」または経験の浅い投資家だという。一方で、多くの「大物」は依然としてこの状況に乗じて、有望な地域の土地を購入している。

「郊外の土地は、その流動性と価値の高さから、ハノイの投資家にとって依然として魅力的な商品です。資金に余裕のある多くの投資家が、近い将来に分譲を行うために広大な土地を『集めている』のです」とタン氏は述べた。

グエン・ティ・ハン氏（ハノイ市ドンアン区）は、1年以上の臨時転職を経て、最近、不動産仲介業に再び注力することを決意しました。ハン氏によると、過去2ヶ月で郊外の土地取引は若干改善したとのことですが、多くの投資家は依然として「様子見」の姿勢を崩していません。

ハン氏によると、低コストの土地セグメントでは、投資家と実際の購入者の数がほぼ同数です。これらのセグメントの投資家は、経済的なポテンシャルがそれほど高くなく、小規模投資や即時利用を目的とした投資を行うものの、利用可能な資金を持っている場合が多いです。

ベトナム不動産協会（VARS）の第3四半期不動産市場レポートによると、レッドブック（優良物件）の土地と20億ドン以下の商業用住宅の取引量が明らかに増加しました。特にインフラ投資が進んでいる地域や工業団地に隣接する地域では、販売価格が前四半期比で5～7%上昇しました。

これは、土地価格が1区画あたり30億ドン以上であるため、取引状況が依然として非常に暗いため、この土地タイプでは唯一の明るい分野でもあります。

郊外の地価上昇の可能性は高いが、投資家は何に注目すべきか？

郊外の土地には依然として潜在性がありますが、専門家によると、現在の市場には特に流動性の面で潜在的なリスクが依然として存在するため、投資家は慎重になる必要があります。言うまでもなく、分譲地市場は依然としてある程度、「大手」の支配下にあります。

不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏は、今年の市場にはチャンスはあるが、かなり暗いとコメントし、チャンスが本当に成熟するのは2024年になるかもしれないと述べた。土地は依然として高い収益性が見込める分野だが、現時点では大多数の人向けではなく、慎重に選ぶ必要がある。

郊外の区画された土地の流動性は依然として低い（写真：ハ・フォン）。

クアン氏は、土地はプロの投資家と現金で住宅を購入する人々の2つのグループにとってのチャンスになると述べた。アマチュア投資家は「飛び込み」ではなく、もし飛び込みたいのであれば、3～5年の長期的なキャッシュフローが必要だ。

「実際の状況を踏まえると、投資家はまず30%、次に25%、そして20%まで値引きを提示できるでしょう。買い手は大胆に交渉し、実現可能な値引きである15～20%の値引きで取引を成立させるべきです。今年の最後の数ヶ月と2024年初頭が、頭金を投入するのに最適な時期かもしれません」と専門家は指摘した。

一方、一部の専門投資家は、都市部の土地、特に大都市郊外の土地はほぼ飽和状態にあり、収益率は低下すると予測しています。一方、多くの省では地価が依然として低いため、上昇幅は大きくなると予想されています。

しかし、高い利益には高いリスクが伴います。そのため、安全のために、地方の土地に投資する際には、投資家は3～5年、あるいはそれ以上の待機期間を設ける必要があります。これは遊休キャッシュフローにのみ適しており、財務レバレッジは利用すべきではありません。

ソース: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-ven-do-giam-gia-40-50-so-voi-dinh-da-nen-mua-20231028162413918.htm