ホーチミン市人民委員会の最新の決定によると、2024年10月21日から、市内の新規不動産プロジェクトおよび新規住宅建設プロジェクトの投資家は、技術インフラを備えた不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクトにおける土地使用権を、自分で住宅を建設する組織および個人に譲渡することができなくなります。
ホーチミン市人民委員会の最新の決定によると、2024年10月21日から、市内の新規不動産プロジェクトおよび新規住宅建設プロジェクトの投資家は、技術インフラを備えた不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクトにおける土地使用権を、自分で住宅を建設する組織および個人に譲渡することができなくなります。
2023年不動産事業法では都市部における土地分譲事業のみが禁止されていますが、今回の決定により、ホーチミン市は市内における土地分譲事業を正式に禁止しました。ただし、ホーチミン市には、土地を所有する世帯や個人が条件を満たせば、引き続き区画を分割できるという規定もあります。
実際、2003年の土地法では、市街地及び都市計画開発区域における土地の分割・売買は全面的に禁止されていましたが、市街地及び農村地域における土地の分割・売買は認められていました。2008年に不動産市場が困難な状況に陥った際、この規制は緩和され、2013年の土地法では中心部における土地の分割・売買が認められました。
これにより、2008 年から 2013 年にかけての不動産市場の困難が緩和されました。
しかし、規制の緩さは、都市郊外から隣接する省へと土地の分割・売買が広がる機会も生み出しました。そこから、排水システムも共用スペースもなく、近隣地域とのインフラ接続もないまま、多くの自発的な住宅地が形成されました。
違法建築も横行しており、その結果、都市開発計画が阻害され、土地資源が浪費され、不動産投機が増加することにつながっています。
ホーチミン市建設局の報告によると、2019年6月から2024年6月までの間に、市内で建設命令に違反する工事が3,085件発生しました（1日平均1.7件）。同局は、こうした状況の主な原因について、市内の農地の売買や区画分割による巨額の利益にあると説明しています。こうした状況下で、一部の投機家は人々の住宅需要につけ込み、土地利用を恣意的に転換し、農地に商業用の住宅を建設したり、1軒の住宅を複数の小さなアパートに分割したりしていました。これらの投機家は、私文書の形で取引を行い、ホーチミン市郊外の一部の地区や周縁部における建設活動を複雑化させていました。
土地の分割・売買には良い面もあるものの、一部の組織や個人が投機目的で利用していることも付け加えておく必要があります。実際には住宅を必要としていない多くの個人が、利益を得るために土地の分割・売買を利用しており、多くの土地が放置され、無駄になっています。
土地の分割・売買に対する取り締まり強化は、短期的には土地取引を減らし、地価を押し上げる可能性があるが、その他の悪影響を防ぐことにはなるだろう。ホーチミン市における土地の分割・売買禁止規定は、住宅に関する国家管理の統一、プロジェクト投資家の責任強化、技術インフラと社会インフラの同時建設への投資確保、無許可・不法建築の防止も目的としている。問題は、ホーチミン市が土地の分割・売買を全面的に禁止する際に、投機家が独自の手段で脱法行為をすることを阻止できるかどうかである。なぜホーチミン市は土地の分割・売買を禁止しながらも、条件を満たす土地面積を有する世帯や個人が区画を分けることを依然として検討しているのだろうか。土地の分割・売買は、この分割許可政策から転換される可能性が高い。
現実には、個人や団体が土地分割政策に便乗して土地を分割し、転売する事例が見受けられます。分割された土地は数多く存在しますが、購入者を誘致するために「プロジェクト」を装っています。また、団体や個人が農地・非農地に恣意的に住宅を建設し、売買することで「三共有住宅」（ 所有権、建築許可証、家屋番号の共有）を形成するケースも見られます。こうした状況も、近年の価格高騰、土地フィーバー、そして市場の潜在的リスクの一因となっています。
したがって、管理機関の任務は、上記の問題を迅速に特定し、円滑に対処していくことです。さもなければ、土地の分割・売買はより巧妙化したり、マイナスの方向に歪んだりし、将来の不動産市場の発展や都市計画に悪影響を及ぼすことは避けられません。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html
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