ビンズオン省が数十の「黄金の土地」を競売、新法に基づく農地の宅地化価格、4件の不法侵入・違反がレッドブック対象に…などが最新の不動産ニュースです。
 |
| 不動産： ハノイ市ホアイドゥック区の競売にかけられた土地。（出典：Vietnamnet） |
土地オークションを投機や価格高騰に利用することに対する警告
近年、ロンクック地区（ハノイ市ホアイドゥック区ティエンイェン村）で行われた19区画の土地競売が世間の注目を集めています。落札価格は1平方メートルあたり1億3,330万ドンと、ハノイ郊外のいくつかの地区の過去の価格と比較して「記録的」な価格を記録しました。多くの「土地ブローカー」が、2億ドン以上の差額で落札が見込まれる土地を販売すると宣伝しています。
ラオドンの情報によると、不動産専門家のディン・ミン・トゥアン氏は次のようにコメントしている。「落札価格が平均の2～3倍も高いため、周辺地域で土地を所有する人々は、自分の土地の売却価格をつり上げようという心理に駆られます。また、急激な土地価格の高騰は、多くの人が土地価格の上昇を期待して土地を買い漁り、利益を得ようとする土地投機の風潮を生み出す可能性があります。しかし、これは資金が他の経済活動に循環するのではなく、土地に流れ込む状況を引き起こす可能性があります。」
法令遵守、公開性、透明性を確保するため、ファム・ミン・チン首相は土地競売の是正を要請した。首相の指示書には、落札価格が開始価格の数倍に上るケースがあり、中には異常に高額なケースも報告されていることが明記されている。そのため、首相は省市人民委員会の委員長に対し、管轄機関に対し、当該地域における土地使用権競売の組織体制を見直すよう指示した。
当局の調査と最終結論を待つ間、ラック・ベト株式オークション会社は、52区画の土地を対象とした2件のオークションを一時停止すると発表しました。専門家は、土地投機の抑制は喫緊の課題であると指摘しています。投機と価格高騰を最初から抑制し、適切に対処することで、不動産市場の健全かつ持続可能な発展につながるでしょう。
TAT法律事務所（ハノイ弁護士会）会長のチュオン・アン・トゥ弁護士は、土地投機が喫緊の課題となっており、不動産価格の高騰を招き、若者や平均所得層の住宅取得を困難にしていると指摘した。こうした状況を防ぐため、トゥ弁護士は投機を抑制し、不動産市場を安定させるためのいくつかの解決策を提案した。
効果的な対策の一つは、実際に利用されていない土地の購入に高い税金を課すことです。個人または組織が土地を購入し、一定期間内に建築を行わない場合、より高い税率が課せられます。これは投機家への経済的圧力となるだけでなく、土地のより効率的な利用を促進することにもなります。
競売にかけられた土地に建設期限を義務付ける規制の適用は、投機を抑制するもう一つの解決策です。競売の落札者が定められた期限内に建設を行わない場合、土地の所有権は剥奪されます。これにより、土地の無駄な買い占めを防ぎ、都市開発を促進することができます。
弁護士のチュオン・アン・トゥ氏によると、土地購入後の移転期間を制限することも重要な対策だ。
さらに、政府は信用政策を調整し、土地利用の実質的な必要性がない投資家に対する不動産融資条件を厳格化することができます。これは、不動産市場に流入する投機資金の量を減少させるだけでなく、真に住宅ニーズのある住宅購入者を保護することにもつながります。多くの社会住宅プロジェクトや低価格住宅を提供することで、市場の需給バランスが維持されます。中間所得層の予算に合った住宅の選択肢が豊富になれば、地価への圧力は軽減され、不動産価格の適正化につながります。
最後に、不動産事業法を改正し、特定のケースで土地の分割と販売を許可することも、市場における土地供給を増やし、土地価格の抑制に役立つ解決策となる可能性がある」とトゥ氏は述べた。
ビンズオン省が数十の「黄金の土地」区画を競売にかける
ビンズオン省は歳入を捻出するため、かつて政府本部があった地域や貴重な「黄金の土地」とみなされる多くの地域を含む数十の土地区画を競売にかけることを決定した。
これは、2030年までのビジョンを持ち、2024年から2025年にかけてビンズオン省の社会経済発展に貢献するために土地から収益を生み出す土地基金開発プロジェクトの実施に関する運営委員会が最近の会議で提供した情報です。
したがって、オークションに出品される土地は、主に、国家機関、公共サービス部門の事務所、運営施設用の土地、土地基金開発組織に回収され管理を引き渡された土地、地方自治体が管理する公有地、再編された管理および回収が民営化された国有企業の土地、現在使用中で、都市部、工業団地、貿易サービス、物流などの開発のための土地利用計画に従って回収されることが予想される個人および組織起源の土地です。
その中には、多くの国家機関や組織の本部が集まるビンズオン省の一等地に位置する土地が多くあり、その価値の高さから「黄金の土地」と考えられています。
約400ヘクタールの面積に及ぶ38区画の土地（土地使用権、公共資産）が競売にかけられる予定です。競売は段階的に実施され、2024年だけでも10区画、総面積約8.3ヘクタールの土地が競売にかけられる予定です。
同省は2025年までに総面積331ヘクタールを超える17区画の土地を競売にかけ続け、2026年から2030年にかけては総面積52.2ヘクタールの11区画の土地を競売にかける予定だ。
上記の土地区画を競売にかけることで、ビンズオン省は社会経済の発展のために「巨額の」資金を集めることになる。
ビンズオン省土地基金開発センターの責任者は、同省は土地区画の競売に加え、75の新都市エリアと都市開発エリアを含む75の土地区画の投資家選定のための入札も行うと述べた。
現在、このプロジェクトは実施前に検討と意見を得るためにビンズオン省人民委員会に提出されている。
土地の侵害と違反の4件がレッドブック発行の対象に
8月1日から施行される2024年土地法によれば、2014年7月1日以前に土地違反があった土地利用の事例が4件あり、土地使用権証明書（レッドブック）の交付対象となります。
具体的には、2024年土地法第139条は、第一の場合として、2014年7月1日より前に土地を使用していた世帯と個人が、国が宣言して標識を設置した後の建設工事の安全通路への侵入、建設境界の宣言後の道路、道端、歩道への侵入、建設機関本部、公共事業、およびその他の公共事業の目的で使用される土地への侵入により、国は、侵入されたエリアに対してレッドブックを発行せずに、土地を建設に返すために埋め立てを行うと規定しています。
ただし、上記の土地違反事案において、主務官庁の認可を受けた土地利用計画及び建設計画の調整が行われた後、当該土地が公共事業安全通路、道路建設境界、機関本部、公共事業その他の公共事業の拠点としての使用を予定していない場合は、当該土地を現在使用している者はレッドリストの対象となります。土地所有者は、当該土地についてレッドリストを作成する際に、財務上の義務を履行しなければなりません。
第二の場合、特別用途林及び保安林の林業計画区域に属する不法占拠地を使用している者に対し、省人民委員会は、不法占拠地を開墾し、森林管理委員会に管理及び使用のために引き渡すよう指示する。不法占拠地を使用している者に対し、森林管理委員会は、林業法の規定に基づき、森林の保護及び開発に関する審査を行う。
地域に森林管理委員会がない場合、不法に侵入または占拠された土地を使用している人には、保護林の保護と開発を目的として国から土地が割り当てられ、レッドブックの対象となります。
侵害された土地が農林業由来の土地であり、公共インフラ整備の予定地である場合、省人民委員会は当該土地を収用し、投資家に建設用地として引き渡します。現在当該土地を違反して使用している者は、国が収用するまでの間、一時的に当該土地を使用することが許可されますが、現状維持と土地登記を行わなければなりません。
2014年7月1日以前に林業農場に由来し、現在農業生産または住宅の目的で使用されている侵入地は、特別用途林、保安林の林業計画に含まれておらず、公共インフラ工事の建設を目的とした土地利用計画にも含まれていない場合、土地使用者はレッドブックの発行を検討され、法律の規定に従って財務上の義務を履行する必要があります。
第三の場合、上記のケースに該当せず、不法占拠により土地を使用している世帯や個人が、誤った目的で土地を使用している場合、地区レベルの土地利用計画、総合計画、区画計画、建設計画、農村計画に従って土地を安定的に使用している場合は、レッドブックの発行が検討され、法律の規定に従って財務上の義務を履行する必要があります。
違反した土地が安定的に利用されていない、または計画どおりに利用されていない場合、国が土地を取り戻す際に、使用者は一時的にのみ土地を使用することができます。
最後に、自ら開墾した農地を使用している世帯および個人で、紛争が発生していない場合、省人民委員会が定める農地割当制限に応じて、国からレッドブックが交付されます。制限を超える土地は、国営リースに移行されます。
2014年7月1日以降、土地を使用している世帯や個人が土地法に違反した場合、国はレッドリストを発行せず、法律の規定に従って対処します。
新法に基づく農地の宅地化価格
政令103/2024/ND-CP第8条第1項および第2項によれば、管轄の国家機関が世帯および個人に対し、使用目的を住宅用地に変更することを許可する決定を下した場合、土地使用料は次のように計算されます。
 |
転換後の土地の種類に係る土地使用料は、次のように計算されます。
用途変更前の土地の種類に係る土地使用料及び地代（以下「用途変更前土地使用料」という。）は、次のとおり算定する。
用途変更前の土地であって、国が土地使用料を徴収しないで土地を交付した世帯若しくは個人の農地又は国が土地使用料を徴収しないで土地を交付した他の世帯若しくは個人からの法定譲渡起源の農地については、用途変更前の土地価格は、土地面積（×）に地価表の当該農地の種類に係る地価を乗じて算出する。
用途変更前の土地が農地である場合、国は、その土地を借り受け、その借地期間全体にわたって地代を一括して支払うものとし、用途変更前の地代は、次のように計算される。
 |
そこには：
用途変更前の土地の借地期間に対応する路線価とは、借地期間全体にわたって一括して支払われる地代金を計算するための地価公示価格のことです。
残存土地利用期間は、土地利用目的を変更する前の土地の割当期間または賃借期間（＝）から、変更前の土地利用期間（－）を引いて算出されます。
本項に規定する計算式により算定される残存土地使用期間が満1年に満たない場合には、月ごとに計算し、満1ヶ月に満たない場合には、15日以上の期間は1ヶ月として計算し、15日に満たない場合には、その日数については土地使用料を計算しないものとする。
用途変更前の土地、すなわち国が毎年地代金を支払って借りている農地については、用途変更前の地代金はゼロ（＝0）となります。
※用途変更後の土地種類に係る土地使用料が、用途変更前の土地価格以下となる場合、用途変更時の土地使用料は0となります。
[広告2]
出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html
コメント (0)