30億VND以下のアパートは手頃な価格だと考えられています。
サヴィルズ・ベトナムが最近発表したホーチミン市不動産市場レポートによると、2024年第2四半期の新規マンション供給戸数は、前四半期比78%増、前年同期比199%増の1,125戸となり、新規プロジェクト1件とその後の8件の供給戸数で、そのうちグレードBが新規供給市場シェアの70%を占めました。これにより、主要供給戸数は前四半期比13%増の5,574戸となりました。
今年上半期の主要供給戸数は前年同期比で安定し、6,690戸となりました。そのうちグレードBが市場シェアの56%を占め、次いでグレードC（40%）、グレードA（4%）となりました。主要供給は主に東部（トゥドゥック市）に集中し、市場シェアは57%、西部（ビンタン、ビンチャン）は29%でした。
報告書は、市場が回復に向かっており、取引件数が前年同期比655%増加したことを評価し、市場の信頼感を裏付けていると評価しました。2024年第2四半期には、融資金利の低下、商品の合法性に関する明確な規定、効果的な販売方針のおかげで、2,288件の取引が成立し、上半期の総販売件数の70%を占めました。上半期の主要マンションの平均販売価格は、純面積1平方メートルあたり7,200万ドンに達しました。
しかし、報告書は、ホーチミン市における30億ドン以下のマンション供給がますます少なくなってきていると指摘しています。今年上半期の主要供給量のわずか18%を占めるに過ぎず、そのほとんどは市内中心部から10km以上離れた地域に集中しています。サヴィルズの調査モデルによると、30億ドン以下のマンションは現在、手頃な価格帯のセグメントとされています。専門家は、今後3年間でこのセグメントがマンション供給量の5%未満を占めるようになると、手頃な価格帯への対応が市場にとって大きな課題になると分析しています。
2024年最初の6か月間のアパートのパフォーマンス
「ホーチミン市における手頃な価格の住宅事情を理解するために分析を行いました。このモデルでは、所得、支出、貯蓄に基づいて、様々な所得レベルを想定しています」と、サヴィルズ・ベトナムのリサーチおよびS22M担当ディレクター、ジャン・フイン氏は述べています。
この専門家は、住宅購入者が住宅ローンや自己資金を担保に10年間貯蓄するケースを想定しています。そして、1戸あたり30億ドン以下の2ベッドルーム・アパートメントは購入しやすいと結論付けています。
「現状では、ホーチミン市では手頃な価格のマンションのほとんどが完売しており、稼働中の供給量と将来の供給量は非常に限られています。そして、手頃な価格の住宅の新規供給と将来の供給は、主にホーチミン市に隣接するビンズオン省で行われるでしょう。したがって、ホーチミン市の購入者は、手頃な価格の供給を得るためにこの地域に移住する必要があるのは明らかです」と、ザン氏は分析しました。
手頃な価格帯の価格はどんどん高くなっています。
サヴィルズの専門家は、引渡し供給の少なさと一次産品の少なさという状況下で、近年の二次市場はより好調であると付け加えました。2024年には、多くのクラスBおよびクラスCプロジェクトで二次価格が大幅に上昇するでしょう。一方、2023年に高値を付けた高級プロジェクトは、二次市場で若干の圧力を受けています。インフラの改善により交通アクセスが良好で、引渡し供給が少ない地区では、二次価格が大幅に上昇していることがわかります。
多くの課題に直面する不動産
サヴィルズのリサーチディレクター兼S22Mは、タウンハウス／ヴィラセグメントの分析において、次のようにコメントしています。「人口1,000万人を超える都市において、第2四半期の主要タウンハウス物件数はわずか668戸、新規物件は10戸、取引件数はわずか72件です。近年、多くの課題により、アパートメントセグメントと同様に市場は低迷しています。そのため、供給が限られている状況下で、主要物件の価格は引き続き上昇傾向にあります。2024年には減少するものの、市場の在庫は依然として高価格帯の物件が優勢です。」
具体的には、データによると、一次供給全体の77%以上が1戸あたり300億ドン以上の価格帯です。これらの高級住宅のほとんどは都市部に位置し、特にトゥドゥック市に集中しています。高価格帯の一次供給、二次市場との競争、そして近隣省の低価格住宅が、ホーチミン市市場を厳しい状況に陥れています。300億ドン超の住宅は苦戦し、吸収率はわずか6%でした。一方、タウンハウスは実需と価格競争力のおかげで、31%と最も高い吸収率を記録しました。
2024年第2四半期には、ザ・グローバル・シティの高価な商業用タウンハウスが売却され、主要価格は前四半期比2%、前年比4%下落し、1平方メートルあたり3億2,000万ドンに達した。
2024年上半期のホーチミン市のヴィラ・タウンハウスセグメントの運営状況
報告書によると、2026年までにホーチミン市では50億ドン以下の低層住宅がなくなり、主要供給の10%のみが100億ドン以下になると予想されています。一方、ビンズオン省ではこの価格帯の住宅が供給全体の85%、 ドンナイ省では55%を占めています。
2024年後半には、主に既存プロジェクトの次期フェーズから、883戸の低層住宅が発売される予定です。200億ドン以上の価格帯の住宅が、今後の供給量の80%を占める見込みです。フォレスタとザ・メドウという2つの新規プロジェクトは、ヴィラとタウンハウスで構成され、今後の供給量の30%を占める見込みです。両プロジェクトとも建設許可を取得済みです。
2026年までに供給戸数は4,663戸に達すると予想されており、主に2区、ビンチャン、ニャーベに集中しています。土地とインフラ整備の不足により、ホーチミン市の住宅価格は過去5年間で一次市場で3倍、二次市場で2倍に上昇しました。価格上昇により、実際の居住目的の住宅購入者は、より適切な選択肢を求めて近隣の省へと流れています。
サヴィルズの専門家は概要を説明し、主要なインフラプロジェクトが進行中であり、主要なインフラルート沿いの将来の供給によりこの地域に利益をもたらすだろうと述べた。
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出典: https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html
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