今後 2 年間で住宅購入者の心理はどのように変化するでしょうか?
Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アン副社長は、ビッグデータと開発サイクルを通じた市場調査に基づき、今後2年間でベトナムの不動産市場は反転、探索、統合、繁栄、安定という段階を経る可能性があると予測しています。各段階において、購入者は不動産を選択する際に異なる要素を優先するでしょう。
具体的には、現在から2024年末まで市場はまだ模索段階にあり、購入者は、実際の住宅ニーズへの対応、明確な法的地位、優れた金融支援政策、安定した賃貸利回り、そしてコストの最適化といった特定の要素を重視しています。この段階では、アパートは大きな注目を集めており、あらゆるタイプの中で最も高い流動性を記録しています。
2025年第1四半期に始まると予想される統合期に入ると、買い手と投資家は財務面および法的要因に自信を持つようになるものの、依然として実際のニーズに応え、良好なキャッシュフローをもたらす商品を優先するようになるだろう。この時期に金融面の要因が好転すれば、個人住宅やタウンハウスといった高価格帯の物件の取引量は徐々に増加するだろう。
不動産市場の各段階における購入者の心理（写真：Batdongsan.com.vn）
2025年第2四半期から第4四半期にかけては、好景気の時期になると予測されており、人々は投資ニーズや価格上昇率により注目し、低迷期のように販売価格や法的要因を過度に重視することはなくなるでしょう。この時期は、土地や別荘が徐々に優位性を取り戻し、流動性が高まる時期です。2026年初頭から、ベトナムの不動産市場は安定サイクルに入り、購入者は価格上昇率が高く、数量は少ないものの注目を集めている物件への投資機会を優先的に探すようになると予想されます。
Batdongsan.com.vnは、今後2年間の購入者と投資家の動向予測に加え、2024年後半の不動産消費者心理調査を通じて、彼らの短期的な嗜好も分析しました。その結果、市場センチメント指数は横ばいとなっています。購入者は、市場からのポジティブなシグナル、2023年と比較して低い金利、そして人々の心理状態を改善する新しい法規制の施行を待ち望んでいます。
Batdongsan.com.vnの専門家によると、政府が土地法、住宅法、不動産事業法を2024年8月1日から施行することを提案したことは、法的枠組みの明確化と市場の回復プロセスの加速につながる前向きなシグナルです。これらの法律の施行により、より一貫性と現実性のある土地評価が促進され、プロジェクト開発における投資家への要件が厳格化され、購入者の権利が確保されます。また、海外在住ベトナム人にとって不動産所有に有利な条件が整い、より多くの外国投資が誘致され、仲介業者コミュニティの専門性と透明性が向上します。
住宅購入者の「頭金」行動を促す重要な要因
さらに、不動産需要は常に存在しており、今後の主な購入者層は若い家族、特に新婚夫婦です。当ユニットの調査によると、子供のいない既婚者の73%が今後1年間で住宅購入を計画しています。独身者は不動産選びにおいて仕事場の広さを重視するのに対し、既婚者は学校施設やショッピングセンター、店舗に最も関心を持っています。一次供給が少ない一方で一次物件の初値が高騰しているため、二次物件を購入する傾向が高まっています。
2024年下半期の消費者心理調査では、購入者が主要ニュースサイトや投資家の公式サイトで情報を探すことを優先していることも明らかになりました。投資家を検討する際には、財務的な可能性を最も重視し、プロジェクト選定においては合法性を最優先の要素としています。取引をサポートする不動産仲介業者を選ぶ際には、専門知識、経験、そして対応を最も重視し、次いで仲介手数料を重視しています。
不動産は依然として投資チャネルの中で利回りでトップ
Batdongsan.com.vnの2024年上半期の不動産市場データによると、ほとんどの投資チャネルが2023年と比較して好調な兆候を示しています。その中でも、不動産は依然として最も高い投資利回りを誇るチャネルです。2024年6月時点で、不動産の平均販売価格は2023年初頭と比較して24%上昇しました。一方、株価変動を反映するVNIndexは19%上昇し、SJC金価格は17%上昇し、米ドル為替レートは8%上昇しました。
価格上昇を牽引する地域の一つであるハノイでは、民間住宅価格が2023年初頭と比較して32%上昇し、アパートは31%、土地、ヴィラ、タウンハウスは10～19%の上昇を記録しました。一方、ホーチミン市の不動産価格は、アパートが6%の微上昇にとどまったことを除き、過去1年半でほぼ横ばいとなっています。その他の物件は価格水準を維持しています。
市場に出ている物件の種類に関しては、土地と民家は2024年上半期に関心と取引の面で一定の回復が見られます。具体的には、民家への関心は2021年第1四半期と比較して87％回復し、土地は60％回復しました。ただし、これは一部の地域、特に北部諸州における局所的な改善に過ぎません。
不動産は依然として最も効果的な投資チャネルです。
フンイエン省など北部の一部省だけでも、土地への関心が194%増加し、民家も70%増加しました。ハノイでも、土地への関心が75%、民家が48%増加しました。特に、ハノイ郊外では、計画的な要因とオークション活動により、関心と価格が急上昇しました。具体的には、2024年上半期には、ドンアン、ジャーラム、ホアイドゥック、タックタット、クオックオアイの各地区の土地需要が48%から104%増加し、これらの郊外地区の土地の売り出し価格は2023年下半期と比較して4%から24%上昇しました。
さらに、アパートは不動産市場の中でも特に活況を呈している分野です。当部門の調査によると、ハノイにおけるアパート購入需要は2024年3月にピークを迎え、2023年末と比較して約60%増加しました。現在、アパートへの関心は「冷え込んでいる」ものの、価格は下落していません。2024年5月のハノイのアパート販売価格は、ホーチミン市と同水準の5,000万ドン/㎡に達しました。同時に、アパートは依然として市場で最も流動性の高い分野であり、Batdongsan.com.vnの調査に参加した不動産仲介業者の48%が、アパートは力強い成長期にあると述べています。
Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、現在、マンションに「バブル」の兆候は見られないが、この状況を作り出している要因は、過剰に膨らんだ需要、実需を上回る投資需要、経済やその他の要因に比べて価格が押し上げられていること、そして金融緩和政策により市場における資本規制の条件が整っていることだとコメントした。
特にハノイでは、アパート市場が最も活気のある市場です。
Batdongsan.com.vnのデータによると、世界の他の都市と比較すると、ベトナムのアパート価格とGDPの差はそれほど大きくありません。バンコク（タイ）で50㎡のアパートを購入するには、収入の47年以上、マニラ（フィリピン）では56年以上、クアラルンプール（マレーシア）では約17年かかると推定されています。一方、ハノイとホーチミン市では、同規模のアパートを購入するには収入の約14～15年分が必要になります。
「二大都市の人口増加率は、マンションの実質需要が依然として非常に高いことを示しています。2021年から2030年までの住宅需要予測は、ハノイで8,900万平方メートル、ホーチミン市で1億750万平方メートルです。このような高い需要にもかかわらず、ハノイとホーチミン市の現在のマンション価格は、世界の他の都市と比較してそれほど高くありません。一方、住宅購入金利は、預金金利が引き上げられる方向に調整されたばかりであるため、低くはならないと予想されます。したがって、マンションに『バブル』現象は発生していません。むしろ、供給の少なさと高い初値こそが、最近の力強い成長を引き起こしているのです」とディン・ミン・トゥアン氏は説明した。
トラン・ティ・ミー・ナット
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出典: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html
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