バリア・ブンタウ省：土地分割に関する新たな規制

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失敗を回避するための条件 1.jpg — 分割後の農地は、少なくとも一辺が国管理道路に接していることが必要であり、規定によりその面積を確保する。

詳細な計画が完全にはカバーされていない

バリア・ブンタウ省天然資源環境局によると、近年、バリア・ブンタウ省内の都市部、工業団地、産業集積地、交通道路など、重要な大規模プロジェクトや工事の建設に投資する予定の計画地域やその近隣地域で、合法化を悪用して1つの土地を複数の区画に分割し、用途を住宅用地に変更したり、土地使用権を違法に譲渡したり、多年生樹を植えたり、補償金で利益を得るために土地に工事を建てたりするために、土地使用目的を不法に恣意的に変更したりする事例が増えているという。

そのため、土地管理を強化し、上記状況を是正・克服するため、天然資源環境局はバリア・ブンタウ省人民委員会に対し、関係部局、支局、部署、および区・鎮・市の人民委員会に対し、土地利用、住宅、建設工事の現状、土地使用権の譲渡、住宅の売却、住宅開発プロジェクトの建設工事の条件について、規定に従った検査を強化するよう指示しました。同時に、土地使用権の譲渡、土地利用目的の変更、土地の分割に関する登記規定を規定に従って厳格に実施し、省内において、土地の分割や分割を悪用して違法に住宅を譲渡・建設する事例を適切に処理するよう指示しました。

天然資源環境局は、バリア・ブンタウ省人民委員会に対し、省内の土地区分、土地の統合、および各土地区分の最小面積に関する条件を規定する決定第15/2021/QD-UBND（決定第15号）を公布するよう勧告した。施行から2年近くを経て、決定第15号は、組織の土地区分手続きを実施する前に、規定に従って承認および使用資格を取得しなければならない投資プロジェクトに対する技術インフラの厳格な監督と管理を確保するなど、国家による土地管理の要件を基本的に満たしており、社会インフラの発展、都市美化、技術インフラの基準に従った管理に貢献している。

しかし、決定15の実施過程で、いくつかの困難と問題に直面しました。具体的には、決定15第3条第2項cとdには、「市街地の土地区画については、承認された土地利用計画、1/500の縮尺の詳細計画に従って分割を行うものとする。1/500の縮尺の詳細計画がない場合は、1/2000の縮尺の用途地域計画を適用する。」と規定されています。また、市街地以外の土地区画については、承認された土地利用計画、1/500の縮尺の詳細計画に従って分割を行うものとする。1/500の縮尺の詳細計画がない場合は、1/2000の縮尺の用途地域計画と承認された建築計画管理規則を適用する。」と規定されています。

しかし、現在に至るまで、バリア・ブンタウ省の各地区や町は、承認された1/500の詳細計画規模と1/2000の区画計画規模に完全には含まれていない。そのため、土地分割手続きの解決は行き詰まり、土地分割の正当な必要性を持つ人々の権利に影響を与えている。

a-2-社会経済発展.jpg — バリア・ブンタウ省は、土地分割における困難や障害を取り除き、地域の社会経済発展に貢献することに重点を置いています。

土地利用者の権利の確保

バリア・ブンタウ省天然資源環境局長のグエン・ヴァン・ハイ氏は次のように述べた。「土地分割における困難や障害を速やかに解消するため、バリア・ブンタウ省人民委員会は、省内の土地分割、土地の統合、および各土地区分の最小面積に関する条件を規定する決定44号を公布しました。決定44/2023/QD-UBNDは2023年10月2日に発効し、バリア・ブンタウ省人民委員会の決定15/2021/QD-UBNDに取って代わります。」

したがって、決定44号は、世帯、個人、組織による土地分割の条件を規定する上で、決定15号と比べていくつかの新しい内容を備えている。具体的には、世帯と個人について規定されている。具体的には、2013年土地法第171条の規定に従い、新たな土地区画を形成するための土地区画の分割は、隣接する土地区画の限定的な使用権を確保しなければならない。土地区画の分割は、所管官庁が承認した縮尺1/500の土地利用計画及び詳細建設計画に従って行われる。

縮尺1/500の詳細な建築計画がない場合には、所轄官庁の認可を受けた縮尺1/2,000の建築地域計画によるものとする。縮尺1/2,000の建築地域計画がない場合には、認可を受けた縮尺1/5,000の建築地域計画によるものとする。縮尺1/5,000の建築地域計画がない場合には、所轄官庁の認可を受けた縮尺1/10,000の建築地域計画によるものとする。

特に、土地利用計画農地とは、土地分割手続きにおいて上記の建設計画を適用しない農地を指します。組織においては、投資プロジェクトに基づく土地分割は、主務官庁の認可を受けた詳細な建設計画に合致する必要があり、同時に、土地分割手続きを行う前に、技術インフラが規定に従って承認され、使用資格を満たしている必要があります。この場合、分割後の土地は、少なくとも一辺が国営交通道路に接し、規定に従って最小面積を確保する必要があります。

バリア・ブンタウ省天然資源環境局長のグエン・ヴァン・ハイ氏は、今後、省内の土地分割、土地の統合、および各土地タイプの土地分割の最小面積の条件を規定する決定44号がよりオープンに調整されることにより、バリア・ブンタウ省の各地域での土地分割手続きの解決が間もなく解決され、承認された縮尺1/500の詳細計画と縮尺1/2000の区画計画のすべてを「網羅」していない地域も含め、土地分割の正当なニーズを持つ人々の権利が保証されるだろうと述べた。

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