100万戸の社会住宅が資本と土地基金に滞留

供給ボトルネック

建設省は5月19日、2021年から2030年にかけて低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅（CH）を建設するための投資プロジェクト（プロジェクト）を展開するための会議を開催した。建設省によると、社会住宅政策の実施において、社会住宅開発のための土地割り当て計画、社会住宅、労働者住宅（NOCN）の開発を促進するためのメカニズムと政策にいくつかの欠陥が明らかになったという。建設省は、低所得者と工業団地労働者向けの社会住宅の開発を国の社会経済発展における主要課題の一つとして特定するプロジェクトを提出し、首相はそれを公布した。目標は、2030年までに地方で合計約100万戸のCHを目指すことである。

社会住宅の供給は不足しているため、120兆ドンの優遇融資パッケージによって未払いの債務は発生していない。

そのうち、2021～2025年度には約42万8,000戸、2025～2030年度には約63万4,200戸の社会住宅が完成する予定です。同時に、各段階（2022～2025年度および2025～2030年度）において、地域に具体的な社会住宅完成目標を設定します。プロジェクトを成功させるには、困難や障害を特定し、解決策を見出すことが必要です。「適切な病気を見つけ、適切な治療薬を見つける」のです。

会議において、ベトナム国家銀行経済部門信用局のグエン・スアン・バック副局長は、政府が120兆ドン規模の融資パッケージを承認し、社会住宅および産業住宅の投資家と購入者に優遇融資を提供しているものの、実施から2ヶ月が経過した現在も融資が実行できていないと述べた。現在までに、ベトナム国家銀行は建設省の指示に従ってプロジェクトリストを受け取っていないため、120兆ドン規模の融資プログラムに基づく未払い債務は発生していない。

バック氏によると、社会住宅の購入条件に関する現行の規制についても、多くの不満が寄せられている。例えば、居住条件や個人所得税の非課税所得に関する条件は、住宅価格の高騰という状況下ではもはや適切ではない。こうした困難や問題が、120兆ドン規模の融資プログラムの吸収力に影響を与える主な原因となるだろう。

120兆ドン規模の融資パッケージの実現に向け、国家銀行代表は各省庁に対し、社会住宅・産業住宅への投資・建設における法的障害、手続き、プロセスを排除し、市場へのこの不動産セグメントの供給を増やし、人々の真のニーズに応えるよう、関連法規の見直しと改正を要請した。省・市の人民委員会は、社会住宅開発のための土地資金の調達に注力し、プロジェクトリストを速やかに公表し、受益者が商業銀行から融資を受けられるようにする必要がある。また、社会住宅・産業住宅プロジェクトの投資家や地域住民に対し、120兆ドン規模の融資プログラムに関する広報活動を強化する必要がある。

一方、天然資源環境部は、社会住宅不足の原因は、新市街地や商業住宅プロジェクトの土地基金の20％が徹底して運用されていないか、適切な目的に使用されていないためだと指摘した。大都市や工業団地の好立地における社会住宅建設への投資用土地基金の不足は依然として一般的であり、多くの省人民委員会は社会住宅開発用土地基金に十分な注意を払っていないため、この問題に指導的責任を負わせる必要がある。現在、土地法の改正草案では、社会住宅プロジェクトは、国が開発のために土地を収用し、国の利益を図る場合であり、土地使用料が免除されると規定されている。土地使用料が免除される場合、競売手続きを行う必要がなく、土地使用料を計算する必要がないため、はるかに便利になる。

ハノイでは社会住宅の供給が不足しており、ナム・トゥー・リエム区のNHSチュンヴァンと呼ばれる社会住宅プロジェクトには購入希望者が何千人もおり、人々は列に並ぶ必要がある。

地元の人々は多くの困難について不満を漏らしている。

会議において、ホーチミン市建設局長のトラン・ホアン・クアン氏は、ホーチミン市における社会住宅開発は、複雑な投資手続き、1/500スケールの詳細計画の承認手続き、土地の割り当て、土地使用料の算定など、依然として多くの課題を抱えていると述べた。また、社会住宅プロジェクトでは、商業住宅と同様に土地使用料や保証金の免除手続きを実施するほか、販売価格の査定、購入者の確認、分割払い、標準利益の確定のための原価監査などの追加手続きも実施する必要がある。商業住宅プロジェクトや、土地基金の20％を社会住宅建設のために留保している都市部では、用地取得補償費用、インフラ投資費用の確定、およびこれらの費用を社会住宅建設用地基金に配分するための規制は存在しない。

ビンディン省では、わずか5億ドンから購入できるアパートが登場する。

5月19日午前、ビンディン省人民委員会は、労働組合機関地区計画地における住宅プロジェクトの起工式を開催した。起工式には、政治局員、書記局常任書記、中央組織委員会委員長のチュオン・ティ・マイ氏をはじめ、中央委員会およびビンディン省の指導者らが出席した。

ビンディン省労働組合機関地区における住宅プロジェクトは、ベトナム労働総連盟がビンディン省で開発する唯一のプロジェクトであり、IEC建設電気機械投資株式会社を投資家として、チャンクアンディウ区ロンヴァン都市圏（クイニョン市）に総面積37,617㎡、総投資額1兆1,000億ベトナムドン以上で建設されました。このプロジェクトの目的は、工業団地で働く労働者、組合員、労働者専用の住宅地区を建設することです。このプロジェクトは、首相の承認を得てベトナム労働総連盟が実施した「工業団地および輸出加工区における労働組合機関建設への投資」プロジェクトの一環として形成されました。

このプロジェクトは、1,500戸の高層マンション4棟で構成され、50～70㎡の広さでフレキシブルに設計可能です。販売価格は1戸あたり5億～7億ドンです。最初のマンションは2024年第4四半期に引き渡しが予定されています。

ビンディン省人民委員会のファム・アイン・トゥアン委員長は、「今後、省は計画に従って社会住宅プロジェクト、特に労働者向け住宅の建設を継続します。2023年4月3日に承認された、首相がビンディン省に割り当てた「2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅を建設するための投資プロジェクト」のスケジュールを5年前倒しし、2025年までの期間に約1万2,900戸の社会住宅を建設するための投資を行うことを決意しています」と付け加えた。

タン・クアン

全氏によると、一部の社会住宅プロジェクトにおける補償や用地確保の作業は非常に困難で長期化しており、プロジェクトの進捗は遅く、場合によっては不可能である。社会住宅プロジェクトへの投資のための投資家の借入や、社会住宅政策の受益者の住宅購入のための貸付を支援するための優遇金利の長期資金は、不安定でタイムリーではなく、手続きも非常に複雑で、基準を満たすのが困難である。1/2000規模の区画図や1/500の詳細図を調整する手続きは非常に困難で長期化している。国には、銀行、信用基金、住宅貯蓄基金などのモデルを通じて、社会住宅を必要とする主体から資金を動員し、社会住宅建設のための投資資金を形成するメカニズムがまだ存在していない。

解決策について、クアン氏は、ホーチミン市は土地利用計画の見直しと計画を進めており、法律に基づき社会住宅および産業住宅プロジェクトの実施に必要な土地資金を十分に確保していると述べた。また、企業に対し、研究や投資提案のための社会住宅投資用地基金の広報と導入を進めていると述べた。さらに、市は具体的な解決策を発表し、土地の割り当て、土地の賃貸、稲作地やその他の土地（住宅地ではない）の転用に関する行政手続きを短縮した。

ハノイ市人民委員会のドゥオン・ドゥック・トゥアン副委員長は、ハノイ市は2025年までに約120万^{平方メートル}の新規住宅床面積を開発するという目標を掲げ、複数の社会住宅集積地への投資を準備していると述べた。トゥアン副委員長は、社会住宅開発への土地割り当てに関する強制的な規制には依然として多くの欠陥があると指摘した。例えば、バヴィ、ウンホア、ミードゥックなどハノイ中心部から遠く離れたプロジェクトは、社会住宅に適していない。また、2ヘクタールを超える規模の商業住宅プロジェクトで、依然として土地基金の20％を社会住宅に割り当てなければならないものは、適切ではなく、分散している。しかし、割り当てを希望しない場合でも、住宅建設ではなく土地使用料を支払うよう首相に報告する必要があり、手続きが不必要に長引く原因となっている。ハノイ市は、社会住宅集積地におけるこれらのプロジェクトについて、社会住宅建設のための代替土地基金を積極的に手配したいと考えている。同時に、ハノイ市は賃貸用社会住宅建設のための土地資金を補充するために工業団地や輸出加工区の計画を調整する権限を与えられている。

まだ達成されていない、魅力のないインセンティブ

グエン・タン・ギ建設大臣は、これまで社会住宅の発展目標は当初の目標に比べて達成できていないと認めた。社会住宅の発展を規制する政策メカニズムには、要求を満たしていない、現実に追いついていない、適時に補完されていない内容が含まれている。投資・建設手続き、売買管理、売買政策は多くの段階を経て行われ、長期化している。投資家への優遇政策は魅力に欠け、国家予算は依然として優遇融資の手配に困難を抱えており、地方自治体はより一層の配慮を払う必要がある。建設省は、低所得者と労働者向けの住宅開発における党の指導力を強化するため、社会住宅に関する決議案を起草し、政府と事務局に提出して公布を求めている。

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地方自治体は社会住宅にもっと注意を払う必要がある

地方自治体は、プロジェクトの設立、認可、土地の割り当て、土地の賃貸借、用地の整地、建設投資手続きなどの行政手続きを短縮するための具体的なメカニズムと解決策を整備する必要がある。地方予算のバランスを取り、配分することで、企業の社会住宅建設への投資を支援、奨励、誘致するための追加的なインセンティブを提供する。さらに、地方自治体は、近年法的問題に直面したプロジェクト、特に土地が整備されており、すぐに建設段階に移行して市場への供給を創出できるプロジェクトについて、これらのリソースを解放するために、関係省庁や部局と協議し、解決を図る必要がある。

グエン・バン・シン建設副大臣

社会住宅の義務を支払うためにお金をどのように使うかについての指示はありません。

法律では、有償資金を支払って社会住宅整備義務を履行する商業事業から徴収した資金の使途について、まだ指針が示されていない。したがって、中央省庁及び各省庁は、これらの資金の管理と使用に関する指針を早急に策定する必要がある。住宅事業全般、特に社会住宅建設投資事業においては、投資家選定期間を短縮する手続きを整備すべきである。入札により投資家を選定する場合には、社会住宅型については別途入札手続き（簡素化、手続きの短縮、実施期間の短縮）を設けるべきである。

ハノイ人民委員会副委員長ドゥオン・ドゥック・トゥアン氏

社会住宅の開発には多くの欠陥がある

社会住宅や地域労働者向け住宅の需要は非常に大きいものの、こうした住宅開発の仕組みには、受益者の範囲が狭いこと、社会住宅の売買手続きが複雑であることなど、依然として多くの欠陥があります。国家予算で投資されたプロジェクトの社会住宅の売却、賃貸、またはリース価格を決定するには、省庁による審査が必要であり、これも時間と費用がかかります。政府支援資金の制限や、社会住宅プロジェクトの投資家がアクセスしにくい仕組みなどにより、社会住宅プロジェクトへの資金調達は多くの困難に直面しています。

ビンズオン省人民委員会副委員長 グエン・ヴァン・ダン氏

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グエン・ヴァン・シン建設副大臣によると、同省は住宅法改正案を完成させ、政府の承認を得て、第15期国会第5回会期で国会に提出する予定である。建設省は、改正住宅法発効後（2024年1月1日予定）、受益者と条件、社会住宅開発の計画と土地割り当て、投資家の選定、プロジェクト実施手順、国の優遇政策などに関する一連の政策を含む社会住宅政策を速やかに発効できるよう、政府に国会への提出を提案した。同時に、労働者住宅と軍人住宅に関する個別の政策を設け、開発を奨励・促進するメカニズムを設ける予定である。

シン氏は、「今後、各省庁は国会関係機関と連携し、改正土地法、改正入札法、税法等と併せて改正住宅法の完成・公布に努める。首相に報告し、国会常任委員会に提出して社会住宅政策の実施に向けた2021～2025年及び2026～2030年中期公共投資計画の審議・補足を求める。地方自治体及び信用機関に対し、法に基づき条件を満たす事業及び不動産プロジェクトについて、重点分野及び適切な対象に重点を置き、迅速な融資・支払いを行うよう指導・調整する。社会保障を確保するため、社会住宅プロジェクトへの融資ポートフォリオを優先する」と述べた。

ソースリンク: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm