Menghilangkan hambatan dalam pembongkaran, renovasi dan rekonstruksi gedung apartemen lama

[iklan_1]

Komite Hukum Majelis Nasional berpendapat bahwa ketentuan rancangan Undang-Undang Perumahan (diamandemen) perlu menghilangkan hambatan dalam tata tertib dan prosedur relokasi penghuni dari gedung apartemen berbahaya yang berisiko runtuh; memilih investor untuk merenovasi dan membangun kembali gedung apartemen; menyepakati kompensasi dan rencana pemukiman kembali setelah memilih investor...

Ketua Komisi Hukum Majelis Nasional Hoang Thanh Tung melaporkan hasil peninjauan rancangan Undang-Undang Perumahan (yang telah diamandemen). (Foto: DUY LINH)

Hindari tumpang tindih dan konflik dengan rancangan Undang-Undang Pertanahan (perubahan)

Pada pagi hari tanggal 5 Juni, saat menyampaikan laporan peninjauan terhadap rancangan Undang-Undang Perumahan (diamandemen), Ketua Komite Hukum Majelis Nasional Hoang Thanh Tung menyatakan bahwa salah satu masalah utama yang perlu diatasi ketika mengubah Undang-Undang Perumahan adalah kesulitan dalam merobohkan, merenovasi, dan membangun kembali bangunan apartemen yang lama, rusak, dan terdegradasi.

Dengan menggabungkan pendapat Komite Tetap Majelis Nasional pada sidang Maret 2023, rancangan Undang-Undang yang diajukan kepada Majelis Nasional telah menghapus opsi mengenai jangka waktu kepemilikan rumah susun. Namun, Komite Hukum menemukan bahwa isi tambahan dalam rancangan Undang-Undang tersebut tidak memenuhi persyaratan kekhususan dan kelayakan terkait kewenangan, tata tertib, dan prosedur relokasi penghuni, pembongkaran, renovasi, dan pembangunan kembali rumah susun yang tidak aman, dan perlu ditinjau dan dikaji lebih lanjut untuk penyempurnaan.

Berdasarkan hasil penelitian, survei, dan pengawasan terhadap pelaksanaan Undang-Undang tentang Renovasi dan Rekonstruksi Rumah Susun dalam praktik di kota-kota besar, Komite Hukum berpendapat bahwa ketentuan dalam Rancangan Undang-Undang ini perlu menghilangkan hambatan-hambatan dalam: prosedur relokasi penghuni rumah susun yang berbahaya dan berisiko runtuh; pemilihan investor untuk merenovasi dan membangun kembali rumah susun; menyepakati rencana ganti rugi dan pemukiman kembali setelah pemilihan investor; prosedur investasi yang rumit dan panjang untuk proyek renovasi dan pembangunan kembali rumah susun.

Delegasi yang menghadiri pertemuan pada pagi hari tanggal 5 Juni. (Foto: DUY LINH).

Secara khusus, pemindahan paksa penghuni dari bangunan rumah susun yang membahayakan dan berisiko runtuh secara langsung berdampak pada hak-hak konstitusional (hak atas tempat tinggal yang sah, hak atas perumahan yang tidak dapat diganggu gugat, hak atas kepemilikan rumah, dan sebagainya) dan oleh karena itu perlu diatur dalam Undang-Undang.

Oleh karena itu, direkomendasikan agar Pemerintah mengkaji dan menetapkan kewenangan, tata tertib, tata cara relokasi, serta langkah-langkah penegakan hukum yang tepat bila diperlukan, guna menjamin terlaksananya kebijakan renovasi dan pembangunan kembali bangunan rumah susun secara efektif.

Bersamaan dengan itu, Undang-Undang tersebut menentukan tingkat pemungutan suara untuk memilih opsi kompensasi dan pemukiman kembali bagi pemilik apartemen; melengkapi peraturan bahwa setelah jangka waktu tertentu sebagaimana ditentukan oleh Pemerintah, jika tidak tercapai kesepakatan mengenai opsi tersebut, kompensasi dan pemukiman kembali akan dilaksanakan sesuai dengan opsi yang diputuskan oleh Komite Rakyat Provinsi berdasarkan prinsip-prinsip kompensasi dan pemukiman kembali yang ditentukan dalam Undang-Undang Perumahan.

Mewarisi ketentuan Undang-Undang Perumahan yang berlaku, Poin a, Ayat 1, Pasal 72 RUU tersebut menetapkan bahwa dalam hal suatu rumah susun harus dirobohkan namun dibangun kembali sesuai dengan rencana, maka para pemiliknya akan diatur untuk direlokasi di lokasi dan wajib memberikan kontribusi dana untuk membangun kembali rumah susun tersebut.

Komite Hukum menyetujui ketentuan ini karena sesuai dengan praktik dan menjamin hak guna lahan yang sah bagi pemilik rumah susun yang dibongkar. Namun, terkait hal ini, Pasal 79 Ayat 3 Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah) menetapkan bahwa proyek renovasi dan pembangunan kembali rumah susun berdasarkan ketentuan Undang-Undang Perumahan merupakan kasus pemulihan lahan untuk pembangunan sosial -ekonomi bagi kepentingan nasional dan publik, sehingga menimbulkan tumpang tindih dan konflik antara kedua undang-undang tersebut.

Oleh karena itu, Pemerintah disarankan untuk mengarahkan Kementerian PUPR dan Kementerian Lingkungan Hidup dan Kehutanan untuk berkoordinasi dalam mengkaji dan mengusulkan solusi terpadu untuk menangani isi kedua rancangan undang-undang tersebut, guna memastikan hak dan kepentingan yang sah dan legal bagi pemilik apartemen dengan tanah hunian yang stabil dan jangka panjang.

Komite Hukum juga mengusulkan untuk terus meneliti dan mengklarifikasi sifat khusus proyek renovasi dan rekonstruksi gedung apartemen untuk mengembangkan peraturan tentang prosedur dan proses investasi yang tepat, menghindari tumpang tindih dan duplikasi, meningkatkan biaya kepatuhan dan memperpanjang waktu untuk meninjau, menyetujui, dan menyetujui kebijakan investasi.

Perlu mengatur persentase minimum biaya penggunaan tanah dan sewa tanah untuk pembangunan perumahan sosial.

Terkait kebijakan pembangunan perumahan sosial, Pasal 80 Ayat 1 RUU tersebut menetapkan bahwa alokasi dana tanah untuk pembangunan perumahan sosial menjadi tanggung jawab DPRD provinsi; Pasal 80 Ayat 3 melengkapi ketentuan bahwa DPRD provinsi bertanggung jawab melaporkan kepada DPRD tingkat yang sama mengenai pengalokasian sebagian dana yang dihimpun dari retribusi penggunaan tanah dan sewa tanah perumahan komersial serta proyek investasi kawasan perkotaan di daerah tersebut untuk melaksanakan ganti rugi, pembersihan lahan (jika ada), dan investasi pembangunan prasarana teknis bagi proyek investasi perumahan sosial atau investasi pembangunan proyek perumahan sosial.

Mayoritas pendapat di Komite Hukum menyetujui ketentuan rancangan Undang-Undang tersebut. Namun, untuk memastikan transparansi, kelayakan, dan meningkatkan tanggung jawab pemerintah daerah dalam implementasinya, diusulkan untuk melengkapi peraturan tentang persentase minimum retribusi penggunaan lahan dan sewa lahan proyek perumahan komersial dan kawasan perkotaan yang diterima APBD harus dibelanjakan untuk pembangunan perumahan sosial.

Selain itu, Komite Hukum menemukan bahwa, berdasarkan ketentuan Undang-Undang Perumahan saat ini, selain mengalokasikan 20% dari dana pertanahan, investor yang membangun proyek perumahan komersial dan kawasan perkotaan juga harus berinvestasi dalam infrastruktur teknis yang sinkron untuk lahan yang digunakan untuk membangun perumahan sosial. Jika hanya biaya penggunaan lahan dan sewa lahan yang dipotong, pada kenyataannya, biaya tersebut tetap diambil dari anggaran negara.

Menteri Konstruksi Nguyen Thanh Nghi menyampaikan usulan Pemerintah terkait rancangan Undang-Undang Perumahan (yang telah diamandemen). (Foto: DUY LINH)

Oleh karena itu, disarankan untuk mempelajari peraturan tambahan tentang tanggung jawab kontribusi dana untuk membangun perumahan sosial bagi investor dalam proyek perumahan komersial dan pembangunan kawasan perkotaan.

Terkait insentif bagi investor perumahan sosial untuk dijual, beli-sewa, atau sewa-guna-usaha, Pasal 82 RUU tersebut menetapkan bahwa investor proyek pembangunan perumahan sosial yang tidak dibiayai oleh anggaran pendapatan dan belanja negara, obligasi negara, obligasi, modal bantuan pembangunan resmi, pinjaman lunak dari sponsor, dan sebagainya, dibebaskan dari bea masuk penggunaan tanah dan sewa tanah untuk seluruh luas tanah proyek dan tidak harus melakukan prosedur penetapan harga tanah, perhitungan bea masuk penggunaan tanah, dan bebas bea masuk penggunaan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.

Selain itu, pajak pertambahan nilai preferensial dan pajak penghasilan badan sesuai dengan peraturan perpajakan.

Mayoritas pendapat di Komisi Hukum menyetujui ketentuan rancangan Undang-Undang tersebut; sementara itu, diusulkan agar Pasal 82 Ayat 2 melengkapi ketentuan tentang proporsi maksimum dana tanah milik perseorangan untuk pembangunan sarana usaha, jasa dan komersial pada proyek perumahan sosial, agar lebih tegas dan tidak terdapat celah yang dapat disalahgunakan dalam pengajuan proyek investasi pembangunan perumahan sosial, namun tujuan utamanya adalah tersedianya tanah untuk pembangunan sarana usaha, jasa dan komersial.

Terkait dengan penetapan harga jual, harga sewa, dan harga sewa beli rumah susun bukan investasi yang dibangun oleh Negara, pendapat mayoritas Panitia Hukum sependapat dengan ketentuan dalam Rancangan Undang-Undang tentang biaya yang dimasukkan sepenuhnya ke dalam harga jual untuk memperoleh kembali modal penanaman modal badan usaha, sehingga terjamin hak dan kepentingan yang sah dari para penanam modal.

Namun, untuk memastikan transparansi dan ketegasan, disarankan untuk mempelajari dan mengklarifikasi "biaya lain yang wajar" yang termasuk dalam harga jual atau menetapkan prinsip dan ketentuan agar biaya dianggap wajar saat dimasukkan dalam harga jual.

Menurut: nhandan.vn

[iklan_2]
Tautan sumber