Tidak banyak tanda-tanda ‘pencairan’ di pasar perumahan AS

Memasuki tahun baru, pasar real estat AS tidak luput dari kesulitan-kesulitan yang biasa dihadapi: suku bunga hipotek yang tinggi, pasokan perumahan yang langka, dan keterjangkauan yang makin jauh.

Pasar perumahan AS belum menunjukkan banyak tanda-tanda "mencair" - Foto: REUTERS

Sinyal positif tapi tidak cukup

Pasar perumahan AS telah menunjukkan beberapa tanda perbaikan sejak akhir 2024. Jumlah rumah yang dijual terus meningkat dalam empat bulan hingga November 2024, memberikan harapan bahwa pasar akan pulih secara bertahap setelah dua tahun hampir stagnan.

Menurut para ahli, para pembeli rumah secara bertahap menyesuaikan ekspektasi mereka, tidak lagi menunggu suku bunga turun tajam untuk memiliki rumah. Di beberapa wilayah, terutama di wilayah Selatan—di mana pasokan perumahan lebih melimpah dan peluang kerja lebih banyak—jumlah rumah yang tertunda untuk dijual meningkat sebesar 5,2% pada November 2024.

"Suku bunga KPR telah berada di atas 6 persen selama 24 bulan terakhir, dan pembeli tidak lagi memperkirakan suku bunga akan turun secara signifikan dalam waktu dekat," ujar Lawrence Yun, kepala ekonom di National Association of Realtors (NAR).

Suku bunga KPR sedikit turun pada musim panas 2024, sebelum Federal Reserve memangkas suku bunga acuannya untuk pertama kalinya dalam empat tahun. Namun, suku bunga KPR tetap berada pada level tertinggi dalam beberapa dekade, mendekati 7% di akhir tahun, menyebabkan pengajuan KPR turun hampir 22% pada akhir Desember.

"Kami tidak lagi memperkirakan suku bunga KPR akan turun hingga 5% pada tahun 2025 atau bahkan tahun setelahnya. Suku bunga kemungkinan akan tetap di kisaran 6% selama dua tahun ke depan," ujar Robert Reffkin, CEO Compass, kepada CNBC.

Tekanan dari kebijakan dan ekonomi makro

Ketidakpastian ekonomi yang lebih luas juga membebani pasar perumahan, terutama risiko inflasi akibat agenda ekonomi Presiden terpilih Donald Trump. Para ekonom khawatir bahwa pajak, tarif, dan pembatasan imigrasi dapat mendorong kenaikan harga konsumen.

Para pengembang mengatakan rencana Trump untuk mendeportasi imigran ilegal dalam skala besar dapat menguras tenaga kerja AS, yang sangat bergantung pada imigran, sehingga memperlambat pembangunan dan menaikkan harga perumahan.

Namun, ada pula yang skeptis bahwa pemerintahan baru akan mampu melaksanakan langkah-langkah ketat ini.

Sementara itu, pasar obligasi telah memperhitungkan ketidakpastian kebijakan, dan karena suku bunga hipotek ditetapkan berdasarkan hasil obligasi pemerintah 10 tahun, pembeli rumah yang menunggu penurunan tajam dalam suku bunga mungkin akan kecewa.

Suku bunga tinggi telah mendorong keterjangkauan rumah ke level terburuknya dalam beberapa dekade. Bagi keluarga berpenghasilan rata-rata, keterjangkauan telah mencapai level terendah sejak 2006, menurut Atlanta Fed.

Analisis NBC News pada Oktober 2024 menemukan bahwa sekitar seperempat pembeli rumah baru dengan pendapatan rata-rata — dua kali lipat dari pendapatan satu dekade lalu — terbebani secara finansial karena pengeluaran di luar kemampuan mereka.

"Kenaikan harga dan suku bunga rumah yang terus-menerus telah menciptakan kondisi yang sulit bagi pembeli rumah pertama maupun yang ingin meningkatkan rumah," kata perusahaan data CoreLogic. Banyak pemilik rumah yang sebelumnya meminjam dengan suku bunga rendah kini "terjebak", yang memperburuk kekurangan perumahan.

Secercah Harapan untuk Tahun 2025

Meski begitu, CoreLogic menyatakan beberapa rumah baru akan dipasarkan di wilayah dengan permintaan tinggi seperti Florida dan Texas, yang mereka lihat sebagai "sedikit harapan" untuk pasar yang lebih seimbang pada tahun 2025.

Menurut para analis, dalam lima tahun ke depan, konsekuensi pandemi COVID-19 secara bertahap akan berganti menjadi dampak potensial dari pemerintahan Presiden terpilih Donald Trump.

Selain itu, perluasan kecerdasan buatan (AI) ke bidang lain dan disintegrasi bertahap tatanan internasional berbasis aturan yang berfokus pada arus perdagangan global juga akan memengaruhi pasar real estat.

Namun, tidak satu pun dari faktor-faktor ini yang akan berdampak sebesar suku bunga KPR. Jika suku bunga tetap relatif tinggi, transaksi akan lebih bergantung pada perpindahan rumah tangga karena perubahan pekerjaan, kondisi keuangan, atau perubahan demografi.

Jika suku bunga hipotek dapat turun lebih cepat, permintaan yang terpendam selama beberapa tahun terakhir dapat dilepaskan dan volume dapat kembali ke tingkat sebelum pandemi.

Sumber: https://tuoitre.vn/chua-co-nhieu-dau-hieu-tan-bang-tren-thi-truong-nha-o-my-20250104002329238.htm