ANTD.VN - La Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI) estime qu'il est nécessaire d'envisager de supprimer la méthode de l'excédent des méthodes d'évaluation foncière.
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Faut-il maintenir la méthode du surplus dans l’évaluation foncière ? |
Dans le projet de décret modifiant et complétant le décret 44/2014/ND-CP réglementant les prix des terrains et le projet de circulaire modifiant et complétant un certain nombre d'articles de la circulaire 36/2014/TT-BTNMT détaillant les méthodes d'évaluation des terrains ; l'élaboration et l'ajustement des listes de prix des terrains ; l'évaluation spécifique des terrains et la consultation sur la détermination des prix des terrains, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement (TN-MT) a proposé de supprimer la méthode de calcul des prix des terrains excédentaires.
Toutefois, la VCCI estime que l’élimination de la méthode de l’excédent entraînera des difficultés dans le processus d’évaluation foncière.
La méthode de l'excédent permet de déterminer le prix des terrains en fonction de leur vocation et de leur potentiel de développement futur. Ce type de terrains à potentiel de développement est courant et ne dispose pas d'actifs similaires négociés avec succès sur le marché pour appliquer la méthode de comparaison (à condition qu'au moins trois parcelles comparables aient été cédées sur le marché et aient remporté l'enchère pour les droits d'utilisation du sol).
En comparant avec les méthodes d'évaluation foncière basées sur des objectifs d'utilisation actuels tels que la méthode de comparaison et la méthode du revenu, nous verrons clairement les avantages et les inconvénients de chaque méthode.
Selon VCCI, la méthode de comparaison présente des limites en termes de données comparatives car les informations sur les transactions sont souvent difficiles à faire correspondre aux biens immobiliers à évaluer ; il faut beaucoup d'informations claires et précises sur les transactions alors qu'en réalité, dans de nombreux cas, le prix de transaction sur papier et le prix de transaction réel sont différents ;
La méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains est mise en œuvre en multipliant le prix du terrain indiqué dans le barème par le coefficient d'ajustement du prix des terrains, qui présente également des limites. Le coefficient d'ajustement du prix des terrains est émis par le Comité populaire provincial après analyse et comparaison du prix du terrain indiqué dans le barème avec le prix courant du terrain sur le marché.
Ainsi, la détermination du coefficient d'ajustement est également basée sur des données comparatives, elle rencontre donc également des lacunes en termes d'informations et de données d'entrée comme la méthode de comparaison.
Selon la VCCI, la base de données foncière actuelle de notre pays ne reflète pas fidèlement la réalité du marché. Par conséquent, l'application de seulement trois méthodes d'évaluation, comme le prévoit le projet, pourrait entraîner des difficultés de mise en œuvre en raison des lacunes susmentionnées.
En revanche, la méthode résiduelle repose sur le raisonnement suivant : la valeur actuelle d’un actif est la valeur résiduelle obtenue à partir de l’estimation du développement supposé moins tous les coûts engagés pour créer ce développement.
L'essence de cette méthode consiste à calculer la valeur foncière de manière rétrospective, c'est-à-dire en partant du prix de vente des futurs projets de développement achevés et en déduisant les coûts de développement nécessaires à leur création. Les terrains à potentiel de développement sont valorisés selon cette méthode, contrairement aux autres méthodes d'évaluation.
VCCI estime également que la méthode du surplus est une méthode d'évaluation immobilière appliquée par les organismes d'évaluation professionnels et est considérée comme l'une des méthodes d'évaluation appliquées lors de l'évaluation de biens immobiliers à potentiel de développement (terrains vacants non aménagés ou terrains avec des constructions sur le terrain qui peuvent être rénovés ou démolis pour construire de nouvelles constructions sur le terrain pour une utilisation optimale et la plus efficace).
La méthode de l'excédent a été prescrite dans la norme d'évaluation vietnamienne n° 11 publiée avec la circulaire 145/2016/TT-BTC.
Le cas du projet de loi supprimant la méthode de l'excédent dans l'évaluation foncière rend la réglementation sur l'évaluation immobilière incohérente entre les documents juridiques pertinents.
En ce qui concerne l'objectif de gestion de l'État, l'une des raisons pour lesquelles la méthode du surplus a été supprimée de la méthode d'évaluation foncière est que « c'est une méthode d'évaluation immobilière qui sert aux administrateurs à calculer pour décider de l'investissement (le prix du terrain doit être disponible à l'avance), et qui n'est pas adaptée à la tâche d'évaluation foncière au service de la gestion foncière de l'État ».
Selon la VCCI, si cette méthode est considérée comme étant utilisée uniquement pour calculer l'efficacité de l'investissement, cela signifie que la valeur du terrain a été calculée pour obtenir l'utilisation la meilleure et la plus efficace, et que ce prix du terrain est conforme aux principes du marché.
Ainsi, l’État utilise cette méthode d’évaluation pour déterminer les types de terrains à potentiel de développement afin de déterminer les prix des terrains conformes aux prix du marché, déterminant ainsi les obligations financières que les investisseurs doivent remplir envers l’État.
Par conséquent, le VCCI recommande que le comité de rédaction envisage de ne pas supprimer la méthode du surplus dans les méthodes d’évaluation foncière.
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