Frais d'utilisation du sol, collectés plusieurs fois pour réduire la charge pesant sur les entreprises

Réglementer les différentiels de loyer foncier

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), la valeur ajoutée foncière (différence de loyer foncier) est créée par deux entités principales : l'État et les investisseurs (au sein desquels les investisseurs privés jouent un rôle très important). Par conséquent, les politiques financières foncières et les prix fonciers doivent être réglementés afin de garantir l'équité et la stabilité sociale des recettes budgétaires de l'État et le bénéfice des investisseurs.

Premièrement, l'État crée une valeur ajoutée foncière (différence de rente foncière) grâce à l'aménagement du territoire, à la construction, à l'urbanisme et à la planification intégrée des transports (TOD). Il autorise également la conversion des usages fonciers conformément à la planification pour permettre aux investisseurs de réaliser des projets d'investissement. Par conséquent, l'État a le droit de réguler cette valeur ajoutée foncière (différence de rente foncière) afin de servir l'intérêt national et public.

Les taxes foncières constituent une source importante de revenus pour le budget de l’État.

Français Par exemple, à Hô-Chi-Minh-Ville, 1 hectare de terre agricole ne crée qu'une valeur d'environ 500 millions de VND/an, mais lorsque l'usage du sol est modifié pour des terres non agricoles, 1 hectare de terrain de production, industriel, commercial, de service et urbain crée une valeur allant jusqu'à 55 milliards de VND/an, soit 100 fois plus. Ceci est démontré par le fait que le district 7 a été créé en 1997 (séparé du district agricole de Nha Be). À cette époque, les recettes du budget de l'État n'étaient que de 59 milliards de VND, mais après 25 ans, en 2022, les recettes du budget de l'État ont atteint 5 550 milliards de VND, soit 94 fois plus qu'en 1997.

Ainsi, en 2018, le gouvernement a autorisé Hô-Chi-Minh-Ville à convertir 26 000 hectares de terres agricoles en terres non agricoles, de production, industrielles, commerciales, de services et urbaines sur la période 2025-2020. Hô-Chi-Minh-Ville développe actuellement un projet de conversion de cinq quartiers périphériques en zones urbaines. Parallèlement, l'Assemblée nationale vient de publier la résolution 98 sur le pilotage d'un certain nombre de mécanismes et de politiques spécifiques pour le développement de Hô-Chi-Minh-Ville, qui créeront les conditions d'un développement rapide de la ville dans les années à venir, notamment en matière de ressources foncières.

Parallèlement, les investisseurs (principalement privés) créent une plus-value foncière (différence de loyer foncier) grâce à des investissements dans la construction et des travaux fonciers pour développer des projets. Cette plus-value repose principalement sur la créativité et la capacité financière des investisseurs, reflétées dans le taux d'investissement du projet. Plus le taux d'investissement est élevé, plus la valeur du bien immobilier est élevée, et les investisseurs ont le droit de bénéficier de la plus-value foncière (différence de loyer foncier) après avoir rempli leurs obligations financières envers l'État.

Il est donc nécessaire de développer un mécanisme de régulation de la valeur ajoutée foncière (différence de rente foncière) pour harmoniser les intérêts entre l’État et les entreprises.

Faire des frais d'utilisation du sol une taxe

Une autre question qui doit être soulevée est que l’État ne devrait percevoir les droits d’utilisation des terres et les loyers fonciers que de manière raisonnable et équitable, afin de ne pas percevoir des sommes excessives ou de ne pas laisser passer des choses.

Selon de nombreuses entreprises, les frais d’utilisation du sol constituent actuellement pour elles un fardeau et également une inconnue car leur paiement prend beaucoup de temps.

La méthode actuelle de calcul des redevances foncières complique la tâche des entreprises et crée un système de demandes et de concessions, source de harcèlement. Les investisseurs de projets doivent s'acquitter d'un montant considérable de redevances foncières, équivalant à environ 70 % du coût de l'indemnisation pour le déblaiement des sites, et doivent quasiment racheter les droits d'usage une deuxième fois. Cette charge est finalement supportée par les acquéreurs. Par conséquent, les redevances foncières représentent une part importante du coût du logement : environ 10 % du coût des appartements, 30 % de celui des maisons de ville et environ 50 % de celui des villas. L'État perçoit d'importantes recettes provenant des redevances foncières, mais à terme, si tous les terrains sont cédés, cette importante source de recettes budgétaires disparaîtra et devra être complétée et remplacée par la taxe foncière.

Au lieu de collecter tout cela en une seule fois, nombreux sont ceux qui ont proposé de transformer les frais d’utilisation du sol en une taxe.

Français Par conséquent, les entreprises proposent de réglementer les frais d'utilisation du sol comme une taxe prélevée sur la conversion des terres à des fins d'utilisation de terres agricoles en terres résidentielles, avec un taux d'imposition d'environ 10 à 15 %, calculé sur la liste des prix des terrains publiée par le Comité populaire provincial, ajusté annuellement par le coefficient d'ajustement des prix des terrains (coefficient K) en fonction des prix du marché. Cela garantira la transparence, éliminera le mécanisme de demande-octroi et ramènera le très lourd recouvrement actuel des frais d'utilisation du sol à un niveau plus raisonnable. Sur cette base, la loi sur l'impôt foncier (terrains résidentiels, logement) sera complétée afin de créer une source de revenus stable et durable pour le budget de l'État des provinces et des villes gérées par le gouvernement central.

Afin d'accélérer le calcul des redevances foncières, les experts et les entreprises recommandent de conserver la méthode de l'excédent pour le calcul des redevances foncières et des loyers fonciers pour les terrains à fort potentiel de développement, de grande envergure et d'une valeur supérieure à 200 milliards de dôngs, car la méthode du coefficient d'ajustement du prix du foncier n'est pas autorisée pour ces projets. En effet, près de 90 % des projets immobiliers ont dû utiliser la méthode de l'excédent pour le calcul des redevances foncières par le passé.

Lien source: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm