Lors de l'événement d'annonce du « Rapport sur le marché immobilier pour le troisième trimestre 2023 » organisé par Batdongsan.com.vn le matin du 4 octobre, les experts ont évalué que le marché immobilier au troisième trimestre 2023 était toujours difficile mais montrait également des signes positifs de demande de transactions et de psychologie des acheteurs.
Les politiques ont un impact positif sur le marché immobilier
En examinant la situation macroéconomique et le marché immobilier au troisième trimestre 2023, M. Nguyen Quoc Anh - Directeur général adjoint et directeur commercial de Batdongsan.com.vn a partagé qu'au cours du dernier trimestre, la situation macroéconomique était relativement stable, les activités commerciales et l'émission d'obligations se sont améliorées ; de nombreuses nouvelles politiques ont été introduites pour soutenir le marché, telles que la circulaire 06, l'avis 297 du Premier ministre pour résoudre les difficultés dans les sources de crédit et les taux d'intérêt des prêts.
En outre, de nombreux projets d’infrastructures clés continuent d’être accélérés par le gouvernement et mis en œuvre de toute urgence, ce qui apporte de nombreuses informations positives en général sur le sentiment du marché.
Bien que la situation économique reste stable, le marché immobilier ne s'est pas encore amélioré au troisième trimestre 2023. Le nombre d'annonces immobilières et le niveau d'intérêt continuent de baisser par rapport à la même période.
En conséquence, pour les terrains, le niveau d'intérêt à l'échelle nationale a diminué de près de 10 % par rapport au trimestre précédent. Par rapport à mars 2023, les terrains de la région du Nord ont enregistré une baisse d'intérêt de 73 % ; les terrains des provinces du Sud ont également diminué de 71 % et la région du Centre a enregistré la plus forte baisse, de plus de 75 %. Le volume des transactions de terrains ne s'est pas amélioré, principalement en raison de préoccupations concernant la légalité et des prix de vente inappropriés.
M. Nguyen Quoc Anh - Directeur général adjoint et directeur des ventes de Batdongsan.com.vn.
Pour les logements de faible hauteur, la forte baisse de la demande et du pouvoir d'achat est plus fréquente, notamment dans les grandes villes comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville. Ainsi, au troisième trimestre 2023, les recherches de maisons de ville ont diminué de 52 %, celles de villas de 48 % et celles de maisons individuelles de 42 % par rapport à la même période en 2022.
Les recherches de maisons de ville ont chuté de plus de 40 % à Hanoï et de près de 60 % à Hô-Chi-Minh-Ville. Même les maisons de ville commerciales sur les principaux marchés touristiques ont fortement diminué au cours du dernier trimestre, et la reprise n'est pas encore évidente.
Les appartements sont le seul type de biens immobiliers moins touché, car ils répondent à de réels besoins en matière de logement. Alors que les autres types de biens ont diminué, le nombre de recherches d'appartements a légèrement augmenté de 3 % à l'échelle nationale, et celui des locations a également progressé de 6 %. La demande d'appartements a augmenté de 6 % à Hanoï et de 1 % à Hô-Chi-Minh-Ville.
Le taux de transactions immobilières réussies montre des signes d'amélioration ; ce type de bien immobilier devrait également connaître une bonne reprise. Les prix des appartements ne baissent pas, mais restent stables, voire augmentent légèrement dans certains secteurs et produits. Par rapport au premier trimestre 2023, les prix de vente des appartements à Hanoï ont augmenté en moyenne de 4 à 5 % au troisième trimestre 2023, tandis que ceux de Hô-Chi-Minh-Ville sont restés stables ces derniers temps.
Combien de temps faudra-t-il à chaque type de bien immobilier pour se rétablir ?
Concernant la reprise du marché immobilier, les experts s'accordent à dire que 2024 marquera le retournement du marché. Cependant, la période de retournement sera différente pour chaque type de bien immobilier.
Plus précisément, M. Nguyen Quoc Anh a déclaré qu'avec le type de terrain, malgré une forte baisse, il s'agit toujours d'un segment qui attire une grande attention sur le marché immobilier vietnamien, représentant 28% du choix d'achat des clients participant à une enquête de Batdongsan.com.vn.
Parmi eux, 46 % des investisseurs choisissent de dépenser de l'argent pour acheter un terrain, 32 % des clients qui souhaitent agrandir leur espace de vie choisissent également d'acheter un terrain.
En termes de fluctuations de prix, les prix des terrains n'ont cessé de croître depuis 2018. En conséquence, les prix des terrains à l'échelle nationale au troisième trimestre 2023 ont augmenté de 38 % par rapport à la même période en 2018, le marché du Sud a connu la plus forte augmentation des prix des terrains du pays, près de 71 %, tandis que les provinces du Nord ont enregistré une augmentation d'environ 51 % au cours des 6 dernières années.
En évaluant les perspectives de reprise du marché foncier, selon une enquête menée auprès de 1 000 courtiers immobiliers, 25 % des courtiers estiment que le marché foncier ne se redressera pas avant le quatrième trimestre 2024, environ 17 % pensent qu'il se redressera au troisième trimestre 2024 et 22,6 % pensent que le point d'inversion sera le deuxième trimestre 2024.
Concernant cette question, M. Quoc Anh a déclaré que par rapport à d'autres types, le temps de reprise du marché foncier pourrait être plus lent en raison de nombreux facteurs.
En termes de croissance économique, il est prévu que l'économie ne se redressera pas avant 2024. Le crédit ouvert pour l'investissement immobilier reste très bas et les taux d'intérêt diminuent progressivement, mais au rythme actuel de baisse, il faudrait 3 à 4 trimestres pour revenir au taux d'intérêt de 2021.
Par ailleurs, le taux de décaissement des investissements publics devrait exploser en 2025. La loi foncière devrait également être adoptée d'ici fin 2024 et son entrée en vigueur prendra du temps. De plus, le marché immobilier reste morose, les segments de l'investissement et de la spéculation immobilière ne répondant pas aux besoins réels en matière de logement.
Par conséquent, M. Quoc Anh prédit que les terres se rétabliront plus lentement que les autres types et qu'il faudra peut-être attendre la fin de 2024 pour que ce marché s'inverse.
Source : Batdongsan.com.vn
Concernant l'immobilier de faible hauteur, M. Le Bao Long, directeur de la stratégie de Batdongsan.com.vn, a déclaré qu'actuellement, parmi les types de logements de faible hauteur, les maisons individuelles sont celles qui enregistrent les meilleures transactions, tandis que les maisons de ville et les villas adjacentes sont encore en baisse. Les activités commerciales et de vente au détail n'ont pas pu se redresser en raison de la situation économique difficile et du tourisme peu prospère.
Par conséquent, le temps de récupération des logements bas par rapport aux terrains devrait être plus court, mais des différences existent selon les régions. À Hanoï, les zones urbaines suburbaines du nord et de l'est devraient être les deux zones les plus prometteuses. À Hô-Chi-Minh-Ville, l'est est également la zone considérée comme présentant le meilleur potentiel.
La pression de la reprise post-pandémique et de la récession économique complique le développement des activités commerciales et de services au Vietnam. Les rendements locatifs continuent de retrouver progressivement leurs niveaux d'avant la pandémie, et les projets d'infrastructures de raccordement prennent progressivement forme. On prévoit donc une reprise du marché immobilier de faible hauteur à la fin du troisième trimestre et au quatrième trimestre 2024.
En ce qui concerne le type d'appartement, selon une enquête précédente, environ 27 % des courtiers pensent que les appartements se redresseront au quatrième trimestre 2023 ; 42 % pensent que ce type se redressera au cours des 6 premiers mois de 2024.
En général, c'est ce type de marché qui devrait mener la tendance à la reprise du secteur immobilier. M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn dans le Sud, a déclaré que le marché des appartements devrait se redresser plus tôt que les autres types de marché, avec une baisse prévue au premier trimestre 2024 et une inversion au deuxième trimestre 2024 au plus tard .
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