Restructuration du marché immobilier, des opportunités pour qui ?

La rareté de l'offre et la hausse des prix de l'immobilier obligent le marché à se restructurer et à réguler l'offre et la demande. Ce contexte ouvre des opportunités pour des projets affichant un taux d'achèvement élevé et une bonne connectivité avec le centre-ville.

Marché dans un nouveau cycle

Le marché immobilier est dans son 5ème cycle de 2021 à 2026.

Dans ce cycle, l' économie a atteint son point bas et se redresse progressivement depuis juin 2023. Les actifs de croissance (actions, obligations, fonds d'actions) devraient afficher des perspectives positives dans les années à venir. Les actifs immobiliers, qui se redressent généralement après la bourse environ 12 à 18 mois, devraient commencer à se redresser et à croître entre 2025 et 2026.

Actuellement, les statistiques montrent que le nombre de projets approuvés pour l'investissement et l'autorisation légale d'approvisionnement du marché est très limité. Même les entreprises peinent à trouver des terrains à Hô-Chi-Minh-Ville pour y développer leurs projets, ce qui explique la pénurie persistante de l'offre.

Le récent rapport de marché de CBRE indique également que les investisseurs sur le marché de Hô-Chi-Minh-Ville sont plus prudents quant au lancement de nouveaux paniers de produits durant cette période. L'offre neuve est rare et la majorité des transactions à Hô-Chi-Minh-Ville proviennent de stocks de phases précédentes. Environ 2 000 appartements invendus ont été vendus au troisième trimestre, soit près du double du deuxième trimestre de cette année. Actuellement, les investisseurs étudient et évaluent encore la situation afin de choisir le moment opportun pour lancer de nouveaux paniers de produits, le quatrième trimestre étant un facteur déterminant pour la phase suivante.

Parallèlement, les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) présentent des points similaires, avec un volume de transactions et un taux d'absorption au troisième trimestre en baisse respectivement de 25 % et d'un point de pourcentage par rapport au trimestre précédent. Parmi ceux-ci, le volume de transactions de copropriétés reste écrasant, représentant 71 % du total des transactions immobilières au troisième trimestre, les nouveaux projets de copropriétés enregistrant un taux d'absorption moyen de 75 %.

Les prix de l'immobilier restent élevés, tant sur le marché primaire que secondaire, notamment dans le segment des appartements. Le déséquilibre entre l'offre et la demande s'accentue, car l'offre, bien qu'améliorée, peine encore à répondre à la demande.

À Hô-Chi-Minh-Ville, le niveau des prix primaires est resté stable à un niveau élevé grâce à l'offre provenant principalement des projets en cours. Parallèlement, le niveau des prix primaires dans les provinces et villes environnantes a légèrement augmenté, de 3 à 5 %, la nouvelle offre affichant des prix de vente plus élevés.

L'indice des prix des appartements de VARS a également changé. Au troisième trimestre 2024, le prix de vente moyen du groupe de projets à Hanoi était proche de 60 millions de VND/m², soit une augmentation de 64,0 % par rapport au deuxième trimestre 2019. Parallèlement, au cours de la même période, le prix de vente moyen du groupe de projets à Hô-Chi-Minh-Ville est passé de 49,2 millions de VND/m² à 64,2 millions de VND/m², reflétant une augmentation de 30,6 % par rapport à la période de référence.

L'offre devrait se raréfier dans les années à venir, ce qui entraînera une hausse des prix de l'immobilier. En effet, les modifications législatives qui entrent en vigueur créent un environnement juridique transparent pour protéger les investisseurs. Ce facteur aide également le marché à sélectionner des investisseurs dotés d'une réelle capacité financière pour la mise en œuvre et le développement de projets.

Analyse du marché, des opportunités pour qui ?

Le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville a surmonté une période difficile. Après une croissance négative en 2023, les revenus immobiliers se sont progressivement redressés au cours des neuf premiers mois de 2024, affichant une hausse d'environ 7 % sur la même période, estimée à 199 156 milliards de dôngs. La reprise est une tendance irréversible, mais il est encore trop tôt pour parler de développement.

Selon un rapport du Département de la construction de Ho Chi Minh-Ville, au cours des 8 premiers mois de l'année, la ville n'a eu que 9 projets de logements commerciaux approuvés pour l'investissement, mais à petite échelle ; seuls 4 projets de logements commerciaux étaient éligibles pour mobiliser des capitaux, mais 100 % des appartements étaient dans le segment haut de gamme et hors de portée des personnes dans le besoin.  

À ce propos, l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) estime que pour résoudre le problème de la baisse des prix de l'immobilier, il est nécessaire de s'attaquer d'abord au problème de l'offre et de la demande. Pour accroître l'offre, il est nécessaire de lever le goulot d'étranglement de l'offre de logements commerciaux. Plus de 148 projets immobiliers sont actuellement en difficulté juridique dans la ville. La rareté de l'offre face à une forte demande a entraîné une hausse des prix de l'immobilier de 15 à 20 % ces dernières années.

Des opportunités d’attirer la demande s’ouvriront pour les projets de logements en cours d’achèvement et dotés de bonnes infrastructures de transport reliant le centre.

Dans le contexte de l'entrée en vigueur et de la mise en œuvre concrète de nouvelles lois, il est possible que les prix des logements primaires augmentent l'année prochaine. Par conséquent, à ce stade, les projets de logements en cours de réalisation, dotés d'infrastructures de transport performantes reliant le centre-ville, pourraient attirer la demande. La zone est de Hô-Chi-Minh-Ville, en particulier, démontre son efficacité en matière de résolution des problèmes de circulation et de fourniture de logements.

Non seulement la ligne de métro est sur le point d'être mise en service, mais les projets de périphérique et d'élargissement de la route nationale 13 ouvrent également de belles perspectives pour les projets le long de cet axe. Point central des projets d'infrastructures régionales, le projet d'appartements Urban Green de l'investisseur Kusto Home présente des atouts exceptionnels pour susciter l'intérêt de la demande.

Il s'agit d'un projet rare à être entré en phase d'achèvement, ce qui permet aux acheteurs d'en visualiser facilement la qualité et la légalité. Situé sur le prolongement de la route nationale 13, ce projet permet également aux clients de profiter pleinement du potentiel de développement de la demande et de la valeur immobilière de la ville dynamique et animée de Thu Duc.

Dans un contexte d'offre limitée d'appartements, les projets bénéficiant d'un taux d'achèvement élevé et d'une connectivité multipoint sont considérés comme des facteurs importants pour attirer la demande et favoriser la reprise du marché. De plus, le réseau de distribution et les vastes espaces verts naturels sont des espaces adaptés aux familles multigénérationnelles et à ceux qui ont un réel besoin d'un lieu de vie privilégiant la santé et la commodité des transports.

Lorsque toutes les conditions d'emplacement, d'équipements et de niveau d'achèvement sont réunies, une politique de paiement flexible est également un facteur important pour stimuler la demande. Urban Green devrait être l'un des rares projets à profiter du point de chute de la reprise pour créer de l'offre sur le marché en fin d'année. C'est pourquoi l'investisseur a mis en place une politique de paiement flexible et préférentielle. Concrètement, les clients ne paient actuellement que 30 % du prix jusqu'à la réception du logement, avec un différé de remboursement de 24 mois pour le capital et les intérêts, et un cadeau d'un ensemble immobilier d'une valeur maximale de 500 millions de VND.

Grâce aux récents changements de politique, le gouvernement continuera de renforcer la supervision et la réglementation du marché, garantissant ainsi la stabilité et un développement adéquat. Parallèlement, la tendance de l'immobilier vert émerge et devrait propulser le marché dans le nouveau cycle. Cela pourrait être l'occasion pour les projets très bien réalisés de rattraper rapidement leur retard sur le cycle de reprise du marché à venir.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html