Le président de la Fédération du barreau du Vietnam, Do Ngoc Thinh, a proposé de modifier les réglementations sur la propriété commune et séparée dans la loi sur le logement afin de limiter les conflits.
Ces derniers temps, les litiges dans les immeubles d'habitation sont fréquents concernant la superficie, les services publics et les infrastructures appartenant à l'investisseur et aux résidents. Le plus important est la répartition des droits de propriété et le stationnement des motos et des voitures au sous-sol. Le Dr Do Ngoc Thinh, président de la Fédération du barreau du Vietnam et membre de la Commission judiciaire de l'Assemblée nationale , a répondu à VnExpress à ce sujet, à l'occasion de la présentation du projet de loi sur le logement modifié à la 5e session de la 15e Assemblée nationale.
- Les conflits entre investisseurs et résidents concernant la propriété des appartements durent depuis de nombreuses années, mais pourquoi la loi sur le logement et d'autres réglementations légales, par le biais d'amendements et de compléments, n'ont-elles pas pu résoudre complètement cette situation ?
- Malgré ses multiples modifications et compléments, le système juridique ne répond toujours pas aux exigences pratiques en raison de litiges de plus en plus complexes. Certains cas, survenus avant même la promulgation de la réglementation, perdurent jusqu'à présent et n'ont pas été complètement résolus. Les contrôles et le traitement des infractions dans ce domaine manquent de rigueur et de rapidité. De nombreux établissements ont relâché la gestion, de nombreux investisseurs tardent à payer leurs dettes de pension alimentaire et des infractions pénales sont constatées, mais les autorités compétentes n'interviennent pas.
Parallèlement, le conseil de gestion élu par les résidents lors du conseil de copropriété n'a pas encore pleinement exercé son rôle représentatif, faute de directives précises sur son fonctionnement et sa légalité. La plupart des conseils de gestion actuels manquent d'expertise en gestion et exploitation de copropriétés et n'ont pas reçu de formation professionnelle. Il est donc difficile de représenter et de protéger les droits des résidents en cas de litige avec les investisseurs.
L'avocate Do Ngoc Thinh s'exprime à l'Assemblée nationale. Photo : Pham Thinh
- Selon vous, pourquoi les réglementations légales sur la répartition des services publics et des parties communes et privées dans les immeubles d'habitation ne sont-elles pas applicables dans la pratique ?
Les droits de propriété commune et privée sont stipulés dans la loi sur le logement de 2014, le Code civil de 2015 et le Règlement sur la gestion et l'utilisation des immeubles d'habitation (publié par la circulaire n° 02/2016 du ministère de la Construction ) ainsi que dans plusieurs autres documents d'orientation connexes. Cependant, dans la pratique, de nombreuses lacunes subsistent, notamment des litiges concernant les places de stationnement.
Conformément à la circulaire 02, la surface et les équipements appartenant au propriétaire, ainsi que la copropriété, doivent être clairement indiqués dans le contrat d'achat et de location de l'appartement. Parallèlement au contrat, l'investisseur doit fournir à l'acheteur des plans et une liste des copropriétés, conformément aux dispositions de la loi sur le logement.
Les litiges survenant entre clients et investisseurs sont dus à l'incapacité de faire la distinction entre la propriété commune et la propriété privée, et ne sont pas clairs dès la signature du contrat, comme par exemple s'il faut ou non vendre des places de stationnement, combien de places de stationnement il y a dans l'immeuble, les principes d'enregistrement des places de stationnement, etc. Par conséquent, je pense qu'il existe des réglementations légales, mais en réalité, lorsque les parties signent un contrat sans distinction claire, il existe toujours un risque potentiel de litige.
Avant l’entrée en vigueur de la circulaire 02 le 15 février 2016, de nombreux immeubles d’appartements avaient des contrats d’achat et de location d’appartements qui ne stipulaient pas clairement cela, ce qui a provoqué de nombreux conflits et litiges concernant la propriété des sous-sols.
- Que pensez-vous lorsqu'un avocat affirme que la réglementation actuelle selon laquelle la zone de stationnement des voitures dans les immeubles d'habitation appartient à la gestion ou à la propriété de l'investisseur est la principale cause de l'éclatement des conflits, alors qu'il s'agit censément d'une propriété commune ?
L'un des points forts de la circulaire n° 02/2016 concerne la réglementation relative à la propriété et à la gestion des places de stationnement dans les immeubles d'habitation. L'achat et la location de places de stationnement sont consignés dans le contrat d'achat et de location de l'appartement ou dans un contrat séparé.
Les places de stationnement pour motos, tricycles et véhicules pour personnes handicapées sont la propriété conjointe des copropriétaires de l'immeuble. Concernant les places de stationnement pour voitures, les acquéreurs ou les locataires d'appartements ou d'autres espaces de l'immeuble peuvent décider de les acheter ou de les louer ; à défaut, la gestion de la place de stationnement sera assurée par l'investisseur. Ce dernier n'est pas autorisé à inclure le coût de construction de cette place de stationnement dans le prix de vente ou de location.
Ainsi, outre l'achat ou la location d'une place de parking dans l'immeuble où ils résident, les propriétaires peuvent également la revendre ou la louer. Cependant, la demande de places de parking en appartement a récemment augmenté, et l'achat et la vente de places de parking relèvent principalement d'un accord entre deux parties, ce qui peut conduire à un monopole de l'investisseur, entraînant une hausse du prix de vente.
Je pense que si l'État reconnaît que les places de stationnement appartiennent aux investisseurs, il devrait fixer un prix plafond, afin que les investisseurs n'exigent pas des prix trop élevés pour l'achat ou la location de places. Cependant, compte tenu de la forte demande actuelle de places de stationnement, les réglementations autorisant l'achat et la revente de places de stationnement et la cession des parties communes et privées des investisseurs liées aux places de stationnement peuvent facilement donner lieu à des litiges civils. Or, cette question est étroitement liée à l'intérêt public.
Il est également nécessaire d'étudier attentivement la question du transfert de propriété du parking en sous-sol à la copropriété des copropriétaires. En effet, si la surface de stationnement est incluse dans la copropriété, le coût de construction de la place sera inclus dans le prix de vente de la maison ou de l'appartement. Or, certains ménages n'ont pas utilisé ou n'ont pas besoin de voiture, mais doivent néanmoins supporter ce coût lors de l'achat d'une maison.
- La loi stipule que les investisseurs ne sont pas autorisés à inclure le coût de la construction de places de parking dans le prix de vente d'un appartement. Mais comment savoir s'ils l'incluent ou non ? En réalité, de nombreux immeubles d'habitation font l'objet de litiges à ce sujet.
Je n'ai vu aucune réglementation actuelle clarifiant ce point. Il s'agit d'une véritable lacune juridique : les particuliers ne peuvent pas contrôler si le coût d'investissement pour la construction d'un parking est inclus ou non dans le prix de vente de l'appartement. L'impossibilité de déterminer à quelle partie du parking appartient est à l'origine de nombreux litiges entre investisseurs et résidents.
À mon avis, le parking de l'immeuble est un bien commun. En effet, tous les espaces communs de l'immeuble, y compris le parking, sont inclus dans le prix de vente et, dès la remise des clés, l'investisseur perdra sa propriété.
- En surveillant ou en donnant directement des avis et en résolvant les plaintes liées aux conflits de propriété dans les immeubles d'habitation, pourquoi pensez-vous que si peu de conflits sont portés devant les tribunaux ?
L'analyse des dossiers révèle qu'il s'agit de conflits anciens et urgents au sein de la communauté. Le grand nombre de résidents est parfois un obstacle, car il est difficile de trouver une voix commune. Autoriser la résolution des conflits est également difficile, car personne n'est prêt à intenter une action en justice. D'autre part, face à un grand nombre de personnes, il est difficile de s'entendre sur le coût d'une action en justice, ce qui fait que l'affaire traîne en longueur et reste ouverte.
Lors d'une action en justice, les résidents ou le syndic de copropriété doivent d'abord verser une avance sur les frais de justice, calculée en fonction de la valeur du bien. De ce fait, de nombreuses personnes renoncent à intenter une action en justice et optent pour un compromis avec l'investisseur.
De plus, le contrat de vente signé par les deux parties est souvent rédigé par l'investisseur et n'énonce pas clairement les droits des résidents concernant les parties communes (sous-sol, escaliers, terrasse, etc.), de sorte que les résidents ont peu de motifs pour intenter une action en justice pour faire valoir leurs droits en cas de litige.
À mon avis, les litiges relatifs aux immeubles d'habitation doivent être résolus par les parties par la négociation et la conciliation, conformément aux dispositions légales en vigueur. En cas d'échec, il convient de saisir le tribunal populaire. Les organismes publics et les collectivités locales doivent inspecter, surveiller et sanctionner rigoureusement les violations commises par les parties.
- Le projet de loi révisée sur le logement est soumis à la 5e session de la 15e Assemblée nationale. En tant que député à l'Assemblée nationale, comment comptez-vous contribuer à la résolution des conflits de propriété dans les immeubles d'habitation ?
- Le projet est toujours en consultation, dans lequel il a réglementé spécifiquement de nombreux contenus liés à la propriété commune et privée dans les immeubles d'appartements pour limiter les conflits actuels, rendant les immeubles d'appartements plus sûrs pendant leur utilisation.
J'ai pris note des avis des avocats de la Fédération du Barreau du Vietnam afin de contribuer à la modification et au complément du cinquième projet de loi sur le logement. Nous avons proposé quatre groupes de questions concernant la propriété, les politiques de développement, les transactions et la gestion du logement, afin de minimiser les litiges liés au logement, de protéger au maximum les droits et les intérêts légitimes des parties concernées et de promouvoir l'achèvement du système juridique du secteur du logement au Vietnam.
Je propose de modifier la réglementation relative à la copropriété et à la propriété privée des immeubles d'habitation dans le projet de loi révisée sur le logement. Ainsi, les places de stationnement dans les immeubles d'habitation sont classées en copropriété et la question de leur achat et de leur vente ne se pose plus. Cela minimisera les litiges.
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