À l'aube du troisième trimestre 2024, le signe le plus évident est que le marché commence à se redresser, grâce au lancement continu de nouveaux projets par les entreprises. Cependant, au quatrième trimestre, le marché reste confronté à de nombreuses difficultés.
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| Le marché immobilier du Sud devrait être confronté à de nombreuses difficultés au quatrième trimestre. |
Le marché commence à se redresser
Au cours des 8 premiers mois de 2024, le marché a enregistré des signes significatifs de reprise par rapport à la période 2022 - 2023, mais de manière inégale selon les segments.
Segment de terrain
Sur le marché de Ho Chi Minh-Ville et ses environs, au cours des 8 premiers mois de 2024, le segment foncier a enregistré 14 projets ouverts à la vente (3 nouveaux projets, 11 projets en phase d'ouverture suivante).
L'offre sur le marché a atteint 787 produits, en baisse de 46% par rapport à la même période en 2023 (1 454 parcelles).
Le taux d'absorption de la nouvelle offre a atteint environ 30%, soit 237 produits négociés avec succès, en baisse de 58% par rapport à la même période en 2023 (559 transactions).
Segment maison de ville/villa
En août 2024, le marché des maisons de ville et villas à Ho Chi Minh-Ville et ses environs a enregistré 16 projets ouverts à la vente (3 nouveaux projets, 13 projets en phase d'ouverture suivante).
L'offre sur le marché a atteint 1 333 produits, enregistrant une augmentation de 2 fois par rapport à la même période en 2023 (659 produits).
Le taux d'absorption de la nouvelle offre a atteint 61%, soit 817 produits commercialisés avec succès, soit une augmentation de 3,5 fois par rapport à la même période en 2023.
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Segment d'appartements
Le segment des appartements à Ho Chi Minh-Ville et dans ses environs a enregistré 30 projets ouverts à la vente en 8 mois, dont 7 nouveaux projets, le reste étant les phases suivantes de projets précédemment ouverts.
L'offre nouvelle sur le marché a atteint 5 378 unités, en baisse de 24 % sur un an en 2023, principalement la prochaine phase de projets, concentrée principalement à Ho Chi Minh-Ville et Binh Duong .
Le taux d'absorption a atteint 76 % de l'offre nouvellement lancée, avec 4 086 transactions réussies, en baisse de 22 % sur un an.
Immobilier de villégiature
Dans le segment de l'immobilier de villégiature, le marché n'a pas montré beaucoup de signes d'amélioration à court terme. Bien que l'offre ait augmenté dans certains segments (villas et condotels), la consommation reste modeste et concentrée localement sur certains projets.
Dans le segment de l'immobilier résidentiel, les prix de vente sur le marché primaire ont peu fluctué par rapport au début de l'année. La liquidité du marché secondaire a montré des signes de reprise, mais elle se concentre principalement sur les projets livrés, dont les procédures légales ont été finalisées et qui sont idéalement situés en centre-ville. Dans le segment de l'immobilier de villégiature, les prix de vente sur le marché secondaire ont fortement chuté ; de nombreux investisseurs acceptent une perte de 20 %, voire de 30 %, mais la liquidation reste très difficile.
Les défis du marché au quatrième trimestre
La croissance économique mondiale devrait diminuer en 2024 par rapport à 2023. La Banque mondiale prévoit que la croissance économique mondiale atteindra 2,4 % en 2024, son plus bas niveau depuis trois années consécutives. L'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) a indiqué que la croissance du PIB mondial atteindrait 2,9 % en 2024, soit un niveau inférieur aux 3,1 % de 2023.
En ce qui concerne le commerce, le Fonds monétaire international (FMI) prévoit que la croissance du commerce mondial atteindra 3,3 % en 2024, soit moins que la moyenne de 4,9 % de la période 2000-2019. Les tensions commerciales croissantes et la fragmentation géoéconomique devraient continuer à peser sur la croissance du commerce mondial en 2024, les pays ayant imposé environ 3 000 restrictions en 2023 (1 100 en 2019).
Dans le même temps, d'ici fin 2023, la dette mondiale totale atteindra 313 000 milliards de dollars et le ratio dette/PIB mondial atteindra 330 %. Il s'agit d'un niveau record et alarmant pour l'économie mondiale.
Concernant le marché, le déséquilibre entre l'offre et la demande a constitué un problème majeur au cours de la dernière décennie. L'offre nouvelle se concentre principalement sur les segments haut de gamme et de luxe, manquant de logements abordables et de logements sociaux pour répondre aux besoins réels de la majorité de la population. Par ailleurs, la demande a augmenté, mais reste faible (tant sur le marché primaire que secondaire). Plusieurs raisons expliquent la lenteur de la reprise du marché immobilier, l'attentisme des investisseurs étant considéré comme le principal frein à la reprise. En témoigne le fait que, malgré des taux d'intérêt toujours bas, le montant des dépôts bancaires a atteint un niveau record, atteignant 14 millions de milliards de dongs au cours des trois premiers mois de l'année.
Concernant les politiques juridiques, les difficultés d'octroi de licences pour les projets continuent de peser sur les entreprises et de compromettre l'offre sur le marché, généralement au cours des trois premiers mois de l'année. De plus, le règlement juridique n'a guère progressé ces derniers temps, notamment pour les projets comportant des terrains intercalés. Selon les statistiques, à Hô-Chi-Minh-Ville seulement, 126 projets sont actuellement concernés par des avancées juridiques et des travaux de construction liés à des terrains publics intercalés. Bien que cette question soit réglementée par le décret 148/2020/ND-CP ou par la loi foncière de 2024, elle n'a pas encore été résolue de manière approfondie. De plus, le calcul des redevances foncières pose encore de nombreux problèmes, ce qui est à l'origine de 60 à 70 % des problèmes juridiques rencontrés récemment par les projets à l'échelle nationale.
La loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières ont été adoptées, mais il est encore nécessaire de disposer de circulaires et de décrets d’orientation pour garantir une mise en œuvre efficace dans la pratique.
En termes de capital, de nombreuses entreprises immobilières rencontrent des difficultés, notamment celles dont la dette obligataire est élevée. Selon les statistiques, le montant des obligations d'entreprises arrivant à échéance en 2024 s'élève à plus de 300 000 milliards de VND, dont plus de 130 000 milliards de VND pour les seules obligations immobilières.
Il s'agit d'un montant considérable compte tenu de la situation actuelle difficile du marché immobilier en termes de liquidités. De plus, le statut juridique du projet stagne, ce qui complique l'accès des entreprises à de nouveaux prêts bancaires.
Mouvement du marché
Pour que le marché immobilier se redresse, il est indispensable de bénéficier de signaux positifs de la part de l'économie. Ainsi, la croissance économique du Vietnam devrait atteindre 6 à 6,5 % en 2024, avec un objectif de 7 % selon la résolution n° 108/NQ-CP de la réunion ordinaire du gouvernement de juin 2024 et la conférence en ligne du gouvernement avec les localités. Cela crée une dynamique pour l'économie en général et le marché immobilier en particulier.
En outre, le signal positif du chiffre d'affaires import-export est également un point lumineux notable lorsque la valeur totale des biens import-export de l'ensemble du pays au cours des 8 premiers mois de 2024 a atteint 511,11 milliards USD, soit une augmentation de 16,7 % par rapport à la même période en 2023. Parmi ceux-ci, les exportations ont atteint 265,09 milliards USD, les importations 246,02 milliards USD, l'excédent commercial 19,07 milliards USD. Cela a créé un excédent commercial ainsi qu'une augmentation des sources de devises étrangères pour le pays.
Sur le marché des capitaux, les taux d'intérêt des prêts intérieurs, bien qu'en légère hausse, restent bas selon les directives de la Banque d'État.
D'un point de vue du marché, le scénario de reprise du marché immobilier peut être observé plus clairement dans les centres-villes, les nouvelles zones urbaines existantes, les zones densément peuplées, les équipements complets ou les types de biens immobiliers commerciaux qui peuvent exploiter les flux de trésorerie provenant de la location...
Si l'on observe le marché actuel, le volume des transactions se concentre principalement sur les logements abordables, répondant à la demande réelle de logements, toujours élevée dans les grandes villes, idéalement situées pour rejoindre le centre-ville, bénéficiant de documents juridiques complets et d'un avancement de construction notable. Cela se reflète en partie dans le volume exceptionnel de transactions d'appartements de catégories B et C à Hô-Chi-Minh-Ville et dans les provinces voisines, qui ont représenté 62 % de l'offre totale de logements neufs sur l'ensemble du marché au cours des cinq premiers mois de cette année.
Cela est dû en partie aux investisseurs qui appliquent rigoureusement des politiques de vente avec de nombreuses incitations qui profitent aux clients, des politiques d'espacement des paiements, un soutien aux périodes de grâce du principal et des intérêts, des cadeaux d'ouverture, etc., pour stimuler la demande du marché dans un contexte de difficultés générales.
La faible demande pourrait perdurer jusqu'à la fin de l'année. Par conséquent, le segment de l'immobilier résidentiel dans les grandes villes densément peuplées comme Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï continuera d'attirer l'attention du marché et de s'étendre aux provinces voisines. Le segment des appartements, en particulier, conservera sa position dominante en termes d'offre et de consommation sur l'ensemble du marché, tandis que le segment des terrains et des maisons de ville/villas dans les zones résidentielles existantes, densément peuplées et dotées d'infrastructures synchrones devrait également connaître des moments forts dans les prochains temps.
Bien que le secteur du tourisme ait montré des signes positifs, avec un total de 11,4 millions de visiteurs internationaux au cours des huit premiers mois de 2024, soit une augmentation de 45,8 % par rapport à la même période en 2023, la reprise de l'immobilier de villégiature reste encore timide. Ces segments immobiliers devront encore faire face à de nombreux défis, la reprise est lente et il est peu probable qu'une percée se produise à court terme.
Après avoir traversé l'inévitable période d'ajustement de 2020 à début 2023, le marché immobilier a posé de solides jalons pour un développement durable à long terme. Ainsi, le marché devrait continuer à afficher quelques points positifs au cours des derniers mois de 2024, tout en restant à un niveau modéré. Des signes d'amélioration plus nets devraient apparaître entre mi-2025 et début 2026, lorsque le retard actuel sera entièrement résorbé.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html
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