Les blocages rendent la construction de logements sociaux « deux fois plus difficile »

Blocage de la chaîne

M. Le Huu Nghia, directeur de Le Thanh Company, une entreprise spécialisée dans le logement social (NOXH) à Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré : « Par le passé, le gouvernement a mis en place de nombreux mécanismes et politiques pour développer le NOXH. Cependant, ces incitations ont compliqué la tâche des investisseurs, rendant les procédures et le nombre de demandes de plus en plus difficiles que pour les projets de logements commerciaux (NOTM). Par exemple, selon la réglementation actuelle, les projets NOXH bénéficient d'incitations 1,5 fois supérieures en termes de densité de construction, de coefficient d'occupation du sol et de taille de population par rapport aux projets NOTM approuvés par les agences publiques compétentes dans le cadre d'une planification à l'échelle 1/2 000. Cependant, la réalité est que la quasi-totalité des projets NOXH ont été transférés de NOTM, de sorte qu'ils ne sont pas adaptés à la planification à l'échelle 1/2 000. Pour bénéficier de ces incitations, les planifications à l'échelle 1/2 000 et 1/500 doivent être ajustées. Or, l'ajustement de la planification est extrêmement difficile. »

De nombreux goulots d’étranglement font que le programme de construction de logements sociaux obtient des résultats très faibles.

À Hô-Chi-Minh-Ville, la Résolution 98 exige de l'État qu'il ajuste les plans d'urbanisme au 1/2 000 et au 1/500 afin de permettre aux projets de logements sociaux de bénéficier d'incitations et d'être cohérents avec la planification. Le Décret 31 stipule quant à lui que les projets de logements sociaux doivent être conformes à la planification détaillée pour bénéficier des politiques d'investissement et être reconnus comme investisseurs. Cependant, le Département de la Planification et de l'Investissement ne respecte pas la Résolution 98, ce qui le maintient dans l'impasse. Sans cette Résolution, le Département de la Planification et de l'Architecture n'approuvera jamais l'ajustement des plans d'urbanisme au 1/500 pour les entreprises. Cela signifie que dans d'autres localités dépourvues de la Résolution 98, comme à Hô-Chi-Minh-Ville, les procédures ne sont pas doublées, mais bloquées. Par conséquent, le Département de la Construction des localités doit approuver l'ajustement des plans d'urbanisme au 1/2 000, puis approuver les plans d'urbanisme au 1/500 pour les entreprises. M. Nghia a cité et souligné : « Les projets de logements sociaux créés par les entreprises elles-mêmes, la création de fonds fonciers, sont quasiment bloqués dès la procédure d'approbation des politiques d'investissement, en même temps que la création de fonds fonciers. approuver les investisseurs en raison des insuffisances du décret 31.

Lors d'un entretien avec Thanh Nien , la plupart des entreprises ont évoqué un autre obstacle : la loi prévoit que les entreprises de logements sociaux sont exonérées de redevances foncières. Or, selon la loi sur le logement de 2014 et la loi foncière de 2013 actuellement en vigueur, pour exonérer les entreprises de redevances foncières, l'État doit d'abord calculer ces redevances et publier un avis précisant leur montant. Ce n'est qu'à ce moment-là que les entreprises seront exonérées de redevances foncières, et non exonérées dès le départ. Par ailleurs, le calcul des redevances foncières a été bloqué dans la plupart des localités par le passé, même pour les projets NOTM. Cela a entraîné des blocages deux fois plus importants pour les projets de logements sociaux que pour les projets NOTM. « Dès le départ, les projets de logements sociaux devraient être exonérés de redevances foncières, au lieu de devoir ajouter l'étape du calcul des redevances foncières, de la publication d'un avis, puis d'être exonérés de redevances foncières », a suggéré une entreprise.

Le crédit est également bloqué.

En tant qu'entreprise spécialisée dans le logement social, M. Minh Hoang, directeur général de la Société par actions d'investissement et de développement du logement social, a déploré que la loi interdise aux investisseurs de logements sociaux d'hypothéquer leurs propres terrains pour emprunter des capitaux destinés à la construction de logements sociaux, alors que cela est autorisé pour le logement social. Par conséquent, ces dernières années, aucune entreprise n'a pu utiliser ces terrains pour emprunter des capitaux. « Ces paradoxes découlent du fait que les entreprises de logement social sont exonérées de redevances foncières. Bien que ces redevances ne constituent qu'une partie du projet, leur réalisation nécessite l'achat de terrains, le nivellement, la construction, etc. Il est donc déraisonnable de ne pas pouvoir hypothéquer ces terrains pour emprunter de l'argent afin de mettre en œuvre le projet, ce qui pénalise les entreprises de logement social par rapport aux entreprises pratiquant la gestion des logements sociaux », a analysé M. Hoang et formulé ses recommandations. « Dans les projets de décrets régissant la loi sur le logement (modifiée) et la loi foncière (modifiée) sur le développement et la gestion des logements sociaux, il est nécessaire de permettre aux investisseurs d'hypothéquer le projet de logement social lui-même, du moins dans les cas où l'investisseur a accepté de recevoir des droits d'utilisation du sol ou en détient déjà. En effet, actuellement, les investisseurs doivent hypothéquer d'autres actifs pour pouvoir emprunter des capitaux afin de mettre en œuvre des projets de logement social. Cela a entraîné de nombreuses difficultés pour les entreprises dans la réalisation de projets de logement social et a contribué à la baisse des prix de l'immobilier. »

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a affirmé : « Non seulement les procédures administratives, mais aussi le crédit pour le logement social sont bloqués. Depuis 2015, aucun investisseur ne bénéficie de politiques de crédit préférentielles. Sans incitations, tous les investisseurs en logement social doivent emprunter des prêts commerciaux pour construire, de sorte que les prix restent élevés. Par exemple, Vietcombank prête à Nam Long 9 % par an pour construire des logements sociaux et tous les clients doivent également emprunter à un taux d'intérêt de 9 % par an. Bien que ce taux d'intérêt soit très préférentiel par rapport aux prêts pour la construction de logements sociaux, il est trop élevé par rapport aux revenus des clients. Pour réduire les intérêts, les investisseurs soutiennent 2 % par an pour les clients, mais ce soutien n'est valable que pour les deux premières années. Par conséquent, l'État doit mettre en place une source budgétaire à moyen terme pour subventionner les taux d'intérêt de quatre banques commerciales participant à la politique du logement social : Vietcombank, Vietcombank, Agribank et BIDV. Parallèlement, recapitaliser la Banque de politique sociale pour mettre en œuvre la politique actuelle de taux d'intérêt préférentiel de 4,8 % par an. »

« Le Comité permanent de l'Assemblée nationale devrait envisager d'allouer des fonds du budget de l'État à moyen terme pour mettre en œuvre la politique de logement social, recapitaliser la Banque vietnamienne pour les politiques sociales ou subventionner les taux d'intérêt de quatre banques commerciales désignées par la Banque d'État pour mettre en œuvre la politique de crédit préférentiel au logement social », a suggéré M. Chau, ajoutant que le programme de crédit de 120 000 milliards de VND, financé volontairement par plusieurs banques commerciales, propose des taux d'intérêt inférieurs de 1,5 à 2 % au taux normal des prêts commerciaux sur une période de trois ans. Ce taux d'intérêt a un effet positif sur les investisseurs, qui devaient auparavant emprunter à des taux pouvant atteindre 12 % par an. Cependant, ce programme de crédit de 120 000 milliards de VND n'est pas adapté aux acheteurs et aux locataires de logements sociaux, non seulement parce qu'ils doivent payer un taux d'intérêt élevé de 7,5 % par an et ne sont appliqués que sur une période de cinq ans, mais aussi parce que ces taux d'intérêt sont ajustés tous les six mois. Après la période préférentielle, le taux d'intérêt est convenu et « flottant », ce qui inquiète les acheteurs et les locataires de logements sociaux et les incite à emprunter. Par conséquent, le ministère de la Construction maintient sa proposition d'un programme de crédit de 110 000 milliards de dôngs, assorti d'un taux d'intérêt de 4,8 à 5 % et d'une durée maximale de 25 ans.

Les résultats du logement social sont très faibles.

Les goulots d'étranglement dans les procédures administratives et financières ont empêché la mise en œuvre du plan de développement du logement social d'atteindre ses objectifs par le passé. Plus précisément, au cours de la période 2016-2020, l'ensemble du pays n'a atteint qu'environ 41 %. Parmi ceux-ci, bien que Hô-Chi-Minh-Ville ait réalisé 75 % du plan, le nombre réel n'était que de 15 000 logements sociaux (une moyenne de 3 000 unités/an), ce qui n'a pas répondu à l'énorme demande. Au cours de la période 2021-2025, l'ensemble du pays n'a achevé que 72 projets de logements sociaux, avec 38 128 appartements, atteignant près de 9 % du plan. Parmi ceux-ci, Hô-Chi-Minh-Ville n'a achevé et mis en service que 2 projets, avec 623 appartements (transférés de la période 2016-2020) et a démarré 7 projets, avec 4 996 appartements, mais en raison de problèmes juridiques, la construction a presque pu être mise en œuvre.

Lien source: https://thanhnien.vn/nhung-ach-tac-khien-lam-nha-o-xa-hoi-kho-gap-doi-185240317220308219.htm