Conformément à la réglementation, les terrains faisant l'objet d'un plan d'urbanisme et faisant l'objet d'une décision de récupération ne peuvent être cédés en vue d'une vente. Cependant, si le terrain est en cours d'urbanisme mais n'a pas fait l'objet d'une décision de récupération, le propriétaire peut, selon le cas, voir certains de ses droits d'utilisation restreints, tout en pouvant vendre le terrain. Sur le marché, les terrains en cours d'urbanisme sont souvent vendus à un prix inférieur.
Les maisons « surfeuses » touchées par la planification du profit
Mme Nguyen Ngoc Anh (Nam Dinh) a expliqué qu'après de nombreuses recherches, elle avait choisi d'acheter un terrain de 40 m² rue Dong Thien (quartier Vinh Hung, district de Hoang Mai, Hanoï ). Ce terrain a une façade de 5 m² et une allée de plus de 4 m de large. Le propriétaire le vend 3 milliards de VND, soit près de 75 millions de VND/m². Comparé à d'autres terrains du même quartier, dont le prix avoisine les 100 millions de VND/m², ce terrain est 1 milliard de VND moins cher. Il convient toutefois de noter qu'il est entièrement inclus dans le plan d'extension de la route.
« Les gens ont souvent peur que des terrains soient concernés par l'urbanisme, mais je pense différemment. Les terrains situés sur les grands axes routiers présentent un risque élevé de défrichement. Or, les terrains situés au fond des ruelles, et dont le plan d'urbanisme est établi depuis près de dix ans sans être appliqué, sont en suspens et pourraient devoir être abrogés. À ce moment-là, mon terrain générera d'importants bénéfices. Actuellement, avec le plan d'urbanisme 1/2000, il est encore possible de construire des maisons classiques », a expliqué Mme Ngoc Anh.
Mme Ngoc Anh a également indiqué que ses parents vivaient depuis 30 ans dans une maison non déclarée, rue Bach Dang (district de Hai Ba Trung, Hanoï). La maison est également concernée par un projet de construction routière, mais celui-ci n'a pas été mis en œuvre depuis des décennies, ce qui n'a donc pas eu d'incidence sur leur lieu de résidence.
« L'achat d'une maison soumise à permis de construire dépend de chacun. Les prix de l'immobilier sont actuellement trop élevés, seuls les terrains soumis à permis de construire sont bon marché et adaptés aux revenus de ma famille », a expliqué Mme Ngoc Anh.
De nombreuses personnes cherchent à acheter des maisons et des terrains touchés par l’urbanisme. (Illustration : Ngoc Vy).
Selon de nombreux agents immobiliers, ces derniers temps, non seulement les personnes ayant de réels besoins en matière de logement, mais aussi les investisseurs ont tendance à acheter des terrains présentant des problèmes d'urbanisme en attendant une compensation et à acheter des terrains en attendant que la planification soit supprimée.
M. Pham Van Ho, investisseur spécialisé dans la recherche de terrains bloqués par un plan d'urbanisme, a déclaré que tous les terrains bloqués par un plan d'urbanisme ne seront pas difficiles à vendre et ne trouveront pas preneur. Si la totalité du terrain est bloquée par un plan d'urbanisme, un terrain situé sur une route principale ou dans un quartier résidentiel avec des résidents de longue date peut encore être acheté pour y vivre ou y construire des maisons. Si le terrain est bloqué par un plan d'urbanisme au 1/2000, il est toujours possible d'y construire des maisons, il n'y a donc aucun problème. Quant aux terrains bloqués par un plan d'urbanisme au 1/500, il faut absolument s'en abstenir.
Il a déclaré qu'en 2022, il gagnerait encore des milliards grâce au commerce immobilier dans les zones concernées par l'urbanisme. Plus précisément, il a acheté trois appartements à Dinh Cong (district de Hoang Mai, Hanoï), d'une superficie de 35 m² chacun, construits sur cinq étages neufs, mais vendus à seulement 4,6 milliards de VND/appartement en raison d'une planification à 100 %. Parallèlement, des terrains au même endroit coûtent environ 150 millions de VND/m², soit environ 5,3 milliards de VND/appartement.
Après cela, M. Ho l'a revendu pour 5 milliards de VND par maison, estimant qu'à partir des 3 maisons, il a réalisé un bénéfice de plus d'un milliard de VND.
M. Ho a également ajouté qu'il venait d'acquérir un terrain de 500 m² dans le district de Long Bien. Selon le plan d'urbanisme, ce terrain serait transformé en espace vert. Il a précisé que le plan d'urbanisme de cette zone avait été approuvé il y a près de 15 ans et que de nombreuses maisons y étaient actuellement construites, ce qui rendait très probable sa transformation en terrain résidentiel.
« Si la planification est supprimée et convertie en terrain résidentiel, je peux obtenir un gros profit », a partagé M. Ho.
Attention aux risques, risque d'enfouissement du capital
M. Nguyen Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Real Estate Floor, a déclaré que la tendance à la recherche de maisons et de terrains présentant des problèmes d'urbanisme convenait depuis longtemps à de nombreux investisseurs, mais récemment, surtout depuis le début de 2021, il y a eu une nette tendance « fébrile ».
« De nombreux projets d'urbanisme sont suspendus à Hanoï, ce qui incite les clients à faible budget à se tourner vers ce segment pour acquérir des biens immobiliers à bas prix. En effet, certains projets d'urbanisme sur 50 ans n'ont pas encore été mis en œuvre, alors qu'au même endroit, les terrains planifiés peuvent coûter deux fois moins cher que ceux non prévus. Si le plan est supprimé, les clients en tireront un grand profit », a déclaré M. Tuan.
De nombreuses propriétés et terrains concernés par la planification ont des prix assez bon marché, adaptés aux budgets de nombreuses personnes. (Photo d'illustration).
De plus, selon M. Tuan, les maisons et les terrains partiellement urbanisés sont récemment devenus très prisés par de nombreux investisseurs, car leurs prix sont bien inférieurs à ceux de terrains situés dans des zones similaires. Ils ont tendance à y vivre en attendant que les urbanismes fassent grimper les prix des terrains.
Cependant, M. Tuan a averti que même si l'achat de terrains prévus est rentable, les risques sont également très élevés.
M. Tuan a analysé que, fondamentalement, la planification « suspendue » désigne la non-application ou le retard des plans d'aménagement du territoire. Par conséquent, tout bien immobilier de la zone dont l'agence d'État a annoncé la récupération à des fins spécifiques, mais qui n'a pas été mis en œuvre conformément au plan, constitue un bien immobilier frappé d'une planification « suspendue ».
Le délai pour déterminer si un projet est « suspendu » ou non est clairement stipulé dans l'article 49, clause 8, de la loi foncière de 2013, modifiée et complétée en 2019. Plus précisément, après l'annonce de la révocation, au maximum trois ans, s'il n'y a pas de décision officielle pour effacer ou modifier le but d'utilisation, l'autorité d'approbation compétente devra ajuster ou annuler la planification.
Cependant, en réalité, ce processus ne se déroule pas en quelques jours ou semaines. Les acheteurs peuvent devoir attendre des années avant de connaître le sort du projet. S'ils choisissent d'investir dans un terrain dont la planification est suspendue, cela revient à enfouir du capital.
De plus, si vous achetez une maison ou un terrain avec une planification « suspendue » qui dispose d'un plan d'utilisation du sol annuel au niveau du district, l'acheteur sera limité dans l'exploitation, l'utilisation, la construction, la rénovation et la réparation de la maison.
De plus, les acheteurs ayant investi dans des biens immobiliers en cours de planification et souhaitant s'en séparer rencontreront de nombreuses difficultés pour trouver des partenaires de transfert et de transaction. En effet, la plupart des clients craignent encore que les biens immobiliers soient planifiés.
Ngoc Vy
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