La raison pour laquelle les appartements de moins de 25 millions de VND/m2 sont « éteints » dans les grandes villes, Hanoi abolit 2 décisions liées aux enchères foncières

Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers montrent que le segment des appartements abordables (moins de 25 millions de VND/m²) – le logement abordable – est en voie de disparition. (Photo : Linh An)

Les besoins en matière de logements abordables sont « abandonnés »

Le marché immobilier vietnamien s'est progressivement réchauffé grâce aux nouvelles politiques d'offre et de soutien du gouvernement . Cependant, l'augmentation de l'offre, principalement due au segment haut de gamme, n'a satisfait qu'une infime partie des besoins en logements de la population, tandis que les besoins de la majorité – logements abordables – sont « abandonnés », aggravant ainsi le déséquilibre entre l'offre et la demande.

Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que le segment des appartements abordables (prix inférieur à 25 millions de VND/m2) - le logement abordable - est devenu « éteint » au cours des dernières années et qu'il est très difficile, voire impossible, de réapparaître à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville.

Plus précisément, les statistiques de VARS montrent qu'au cours de la période 2018-2023, non seulement le nombre d'appartements disponibles a diminué de façon continue, mais la structure de l'offre d'appartements dans les deux zones urbaines spéciales est également de plus en plus déséquilibrée. La structure de l'offre penche de plus en plus vers le segment haut de gamme et de luxe.

À Hanoi, avant d'atteindre ce cap, la proportion d'appartements abordables nouvellement lancés a atteint 35 % en 2018, est tombée à 20 % en 2019 et seulement 12 % en 2020. En 2021 et 2022, l'offre d'appartements abordables à Hanoi a continué de diminuer, n'atteignant qu'environ 4 % de l'offre totale d'appartements mis en vente.

À Hô-Chi-Minh -Ville, depuis 2018, la proportion d’appartements abordables a fortement diminué à un rythme à deux chiffres, passant de 20 % en 2018 à 0,5 % en 2020 avant de disparaître complètement en 2021.

Jusqu'aux 9 premiers mois de 2024, l'offre d'appartements à Hanoi a connu une reprise significative, mais le déséquilibre entre l'offre et la demande est devenu encore plus grave lorsque près de 80 % de l'offre d'appartements ouverts à la vente à Hanoi et Ho Chi Minh-Ville au cours des 9 premiers mois de 2024 avaient un prix de vente de 50 millions de VND/m2 ou plus.

Malgré les prix élevés, les projets récemment lancés ont enregistré d'excellents taux de vente, car la demande d'appartements, tant pour l'habitation que pour l'investissement, est restée élevée et en hausse. Certains projets d'appartements ont enregistré des taux d'absorption allant jusqu'à 99 % dès leur lancement officiel.

Cette situation fait que les prix des appartements augmentent continuellement et atteignent un nouveau niveau, à un niveau élevé sur les marchés primaire et secondaire, bien au-delà de l’accessibilité et du taux de croissance des revenus de la majorité des gens.

L'étude sur l'indice des prix des appartements, reflétant les fluctuations du prix de vente moyen des projets dans l'échantillon de 150 projets sélectionnés et observés par VARS, montre également qu'au troisième trimestre 2024, le prix de vente moyen du groupe de projets échantillonnés à Hanoi est proche de 60 millions de VND/m2, soit une augmentation de 64,0 % par rapport au deuxième trimestre 2019.

Le prix de vente moyen du groupe de projets à Ho Chi Minh-Ville est passé de 49,2 millions de VND/m2 à 64,2 millions de VND/m2, soit une augmentation de 30,6 % par rapport à la période de base.

À Da Nang, l'indice des prix du marché de Da Nang a enregistré une augmentation de 46,2 % au troisième trimestre, supérieur à celui de Ho Chi Minh-Ville, avec plus de 50 % de la nouvelle offre au troisième trimestre à un prix supérieur à 80 millions de VND/m2.

On peut donc affirmer que dans les grandes villes, la demande de logements abordables est certes importante et non satisfaite, mais l'offre d'appartements de luxe n'est pas excédentaire et ne répond qu'à une partie limitée de la demande.

Quelle en est la cause ?

VARS estime qu'il est peu probable que des logements abordables apparaissent dans les quartiers centraux de Hanoï et de Hô-Chi-Minh-Ville, car le nombre de projets de logements approuvés pour investissement ces dernières années se compte sur les doigts d'une main. En 2023 et début 2024, il n'y aura quasiment aucun nouveau projet de logement abordable en cours de réalisation, les projets immobiliers se concentrant principalement sur le segment haut de gamme.

Expliquant la raison, VARS a déclaré :

Premièrement , la principale raison pour laquelle le logement abordable ne reçoit pas beaucoup d’attention de la part des promoteurs immobiliers est que la marge bénéficiaire de ce segment est inférieure à celle des segments haut de gamme.

Pour construire des logements abordables, les promoteurs doivent optimiser les coûts, du financement foncier à la construction et à l'exploitation. Or, les calculs des promoteurs montrent qu'avec une marge bénéficiaire d'environ 15 %, si le capital stagne pendant un à deux ans ou si les ventes sont retardées d'un à deux ans, les promoteurs perdront de l'argent.

De plus, les terrains centraux sont de plus en plus rares, actuellement et à l'avenir ils sont principalement situés dans les grandes zones urbaines avec une série d'infrastructures et de services publics qui nécessitent des investissements, de plus les coûts des intrants, en particulier les coûts du terrain, augmentent, les prix ne peuvent pas être abordables.

Deuxièmement , bien que le gouvernement ait mis en place de nombreuses politiques pour encourager le développement de logements sociaux et abordables, les procédures juridiques liées au foncier et à l'urbanisme constituent encore des obstacles majeurs. La complexité du processus d'octroi de permis, sa longueur, ainsi que la raréfaction des fonds fonciers pour la construction de logements dans les grandes villes, obligent les promoteurs à bien réfléchir avant d'investir dans ce secteur.

De plus, les politiques de soutien au crédit pour les acquéreurs de logements de ce segment n'ont pas été mises en œuvre de manière synchrone. Les dispositifs d'aide financière destinés aux personnes à faibles et moyens revenus, tels que les taux d'intérêt préférentiels et les sources de prêt, restent confrontés à de nombreuses difficultés d'accès et à des procédures complexes.

Troisièmement , les projets haut de gamme offrent des marges bénéficiaires élevées et sont faciles à vendre. La forte demande de logements haut de gamme, tant résidentiels qu'investissements, accroît constamment la clientèle à revenus élevés, parallèlement au développement économique et à l'afflux d'investissements étrangers, ainsi qu'aux Vietnamiens résidant à l'étranger, grâce à l'assouplissement des conditions de propriété pour cette clientèle.

En réalité, de nombreux clients sont prêts à payer plus cher pour acquérir les produits les plus limités et haut de gamme du projet. Cela rend le segment du logement abordable encore moins attractif pour les promoteurs.

Remise de plus de 12,5 hectares de terrain pour le projet de logements urbains à Duy Tien

Le Comité populaire de la province de Ha Nam vient de publier une décision d'attribution de 125 012,07 m² de terrain à la société Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (Trung Dong Company) pour la réalisation du projet de construction d'un quartier résidentiel urbain dans la ville de Duy Tien. 11 979,28 m² de terrain sont destinés à la construction de logements sociaux.

Conformément à la décision, le Comité populaire de la province de Ha Nam a attribué à la société Trung Dong 125 012,07 m² de terrain dans les quartiers de Hoang Dong et Tien Noi, bourg de Duy Tien, pour mettre en œuvre le projet de construction d'une zone d'habitation urbaine. Sur ce total, 82 882,5 m² de terrain seront utilisés pour la construction d'infrastructures techniques et sociales, notamment : des logements sociaux (11 979,28 m²), des maisons culturelles, des écoles, des espaces verts, des surfaces d'eau et des travaux de circulation, conformément au plan détaillé approuvé.

Après l'investissement de construction, les travaux d'infrastructure non utilisés par les investisseurs seront confiés aux autorités locales et aux agences spécialisées pour être gérés conformément à la réglementation.

Par ailleurs, le Comité populaire de la province de Ha Nam a également attribué 42 129,57 mètres carrés de terrain résidentiel à la société Trung Dong pour une durée d'utilisation de 50 ans. Le cessionnaire des droits d'utilisation du terrain résidentiel et l'acheteur des maisons rattachées à ces droits ont le droit d'utiliser le terrain de manière stable et permanente.

En outre, le Comité populaire provincial a également loué 10 409,48 mètres carrés de terrain dans le quartier de Tien Noi à la société Trung Dong à des fins d'activités commerciales et de services, conformément à la loi, pour une période de 50 ans.

Le Comité populaire de la province de Ha Nam a déclaré que la méthode d'attribution et de location des terres se fait sans enchères des droits d'utilisation des terres, ni appel d'offres pour sélectionner les investisseurs chargés de mettre en œuvre les projets utilisant les terres. Le Comité populaire de la province de Ha Nam a demandé au Comité populaire de la ville de Duy Tien de se coordonner avec les autorités des quartiers de Hoang Dong et Tien Noi, ainsi qu'avec le Département des ressources naturelles et de l'environnement, afin de déterminer les limites et de transférer les terres à la société Trung Dong, et d'accélérer simultanément la récupération des terres et le défrichement du site pour la zone restante dans les limites du projet.

Le Comité populaire provincial a également demandé à la société Trung Dong de mobiliser des ressources pour mettre en œuvre rapidement le projet. Une fois les travaux terminés, l'entreprise devra céder les infrastructures et les terrains non utilisés à la municipalité.

Les départements et agences concernés continueront de coordonner et de soutenir l'entreprise dans la réalisation des procédures d'investissement, le paiement des frais d'utilisation du sol et la mise en œuvre du projet conformément à la loi.

Le projet de logement urbain de la ville de Duy Tien est l'un des projets importants visant à développer les infrastructures urbaines, à répondre aux besoins de logement des populations et à contribuer à promouvoir le développement socio-économique de la localité.

Hanoï : abroger deux décisions relatives à la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres

Le Comité populaire de Hanoï vient de publier la décision n° 67/2024/QD-UBND abrogeant deux décisions relatives à la réglementation relative à l'approbation du prix de départ pour la mise aux enchères des droits d'utilisation des terres pour l'attribution de terres avec redevances d'utilisation ou de terres à bail à Hanoï. Cette décision entre en vigueur le 1er décembre 2024.

Plus précisément, le Comité populaire de Hanoi a aboli l'intégralité de la décision n° 19/2019/QD-UBND du 15 octobre 2019 du Comité populaire de la ville réglementant l'autorité d'approbation du prix de départ pour la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour attribuer des terres avec des frais d'utilisation des terres ou louer des terres à Hanoi.

Dans le même temps, la ville a également abrogé la décision n° 07/2023/QD-UBND du 21 avril 2023 du Comité populaire de la ville portant modification de l'article 1 de la décision n° 19/2019/QD-UBND du 15 octobre 2019 sur le règlement relatif à l'autorité chargée d'approuver le prix de départ de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour attribuer des terres avec des frais d'utilisation des terres ou des terres à louer dans la ville de Hanoi.

En conséquence, dans la décision n° 07/2023/QD-UBND, le Comité populaire de Hanoi approuvera le prix de départ de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour attribuer des terres avec des frais d'utilisation des terres ou louer des terres avec un paiement unique pour toute la durée du bail, appliqué aux parcelles de terrain ou aux zones de terrain d'une valeur de 30 milliards de VND ou plus.

La décision prend effet à compter du 1er décembre 2024.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html