Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville souffrent toutes deux d’une pénurie d’appartements de milieu de gamme.

Selon un rapport récent de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), l'offre totale de logements en 2023 atteindra environ 55 329 produits, soit une augmentation d'environ 14 % par rapport au nombre total de produits proposés en 2022, mais toujours seulement 32 % par rapport à 2018.

Il convient de noter que la répartition des sources se déséquilibre progressivement lorsque l'offre de logements abordables se raréfie. Calculée sur l'offre totale, la part du segment abordable a fortement diminué, passant de 30 % en 2019 à 6 % en 2023.

L'offre du marché a enregistré le niveau le plus élevé dans le segment des appartements de milieu de gamme, avec 40 %, suivi des produits de faible hauteur, des terrains (24 %) et des appartements haut de gamme (22 %). Les appartements de très grand luxe et abordables représentaient une proportion équivalente de 5 %. Parmi ceux-ci, les appartements abordables à moins de 25 millions de VND/m² ne sont disponibles que sur le marché provincial ou dans des projets de logements sociaux.

Il convient de noter que les appartements de milieu de gamme, dont les prix se situent entre 40 et 50 millions de VND/m², commencent également à se raréfier à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville. Plus précisément, sur le marché primaire, le prix moyen d'un appartement est de 51,7 millions de VND/m² à Hanoï et de 71 millions de VND/m² à Hô-Chi-Minh-Ville. L'offre nouvelle n'est enregistrée que dans les provinces voisines, où les produits sont disponibles au compte-gouttes.

Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville manquent toutes deux de ressources dans la région centrale. Image 1 — Offre de logements et transactions en 2022-2023

Le niveau des prix des appartements sur le marché primaire est difficile à baisser en raison du coût des intrants (l'indice du logement et les prix des matériaux de construction augmentent d'environ 6 % par an), de l'inflation et de la hausse des taux d'intérêt. Alors que le nombre de nouveaux projets de logements commerciaux approuvés se raréfie, il reste peu de terrains disponibles dans les zones centrales.

Bien que le prix de vente n'ait pas baissé, les acquéreurs bénéficient toujours de conditions préférentielles inédites parmi les investisseurs. Ils peuvent payer en plusieurs fois, bénéficier de taux d'intérêt préférentiels et d'un différé de remboursement du capital deux à trois fois plus long que les années précédentes.

Ce rapport montre également que l'offre est peu susceptible d'augmenter à court terme, car le nombre de nouveaux projets de logements commerciaux agréés est très faible et tend à diminuer, notamment dans les segments abordable et milieu de gamme. En effet, les obstacles juridiques rendent les agences de gestion de l'État plus prudentes dans l'approbation des projets. Ces problèmes juridiques entravent la recherche de débouchés pour les entreprises, qui manquent de ressources pour rembourser leurs dettes et développer de nouveaux projets.

Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville manquent toutes deux de ressources pour soutenir la zone centrale, image 2 — Les appartements de milieu de gamme sont également rares dans les grandes villes.

Sur le marché secondaire, les investisseurs ont commencé à profiter des taux d'intérêt préférentiels pour dénicher des produits potentiels. Les transactions secondaires sont de plus en plus actives, notamment dans les segments des appartements et des terrains. Le marché a commencé à enregistrer des hausses de prix dans certaines zones, provoquant une forte frénésie locale, certaines enregistrant plusieurs hausses de prix en un mois.

En prévoyant l'évolution du marché immobilier en 2024, VARS estime qu'une vingtaine de mécanismes et de politiques de soutien au marché immobilier, mis en place en 2023, auront un impact positif sur ce marché. De plus, les plans d'urbanisme approuvés dans de nombreuses provinces contribueront à lever certains obstacles juridiques, créant ainsi les conditions nécessaires à l'approbation de projets déjà bloqués par des questions juridiques.

Par ailleurs, la mise en œuvre de projets d'investissement public, notamment dans les infrastructures de transport dans certaines localités et régions, favorisera le développement du marché immobilier. Parallèlement, le taux d'urbanisation augmente. Par conséquent, VARS estime que la fréquence des lancements de nouvelles offres en 2024 sera plus régulière et plus dense.

Binh Duong deviendra notamment un pôle d'attraction dans le Sud avec environ 10 000 nouveaux produits, lancés pour la première fois sur le marché. Hô-Chi-Minh-Ville comptera environ 5 000 nouveaux produits, sans compter les stocks. Si les procédures juridiques sont menées à bien dans les délais et que le projet n'est pas suspendu en raison des difficultés financières de l'investisseur, le marché de Hanoï devrait accueillir environ 15 000 appartements et immeubles de faible hauteur.

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