La stratégie de mille milliards de dollars de la Chine pour faire face à la crise du logement

M. Tap a présenté une grande ambition : dépenser 1,4 billion de dollars pour renforcer le rôle de l’État dans la reconstruction du marché immobilier et la résolution de la crise du logement.

L'immense marché immobilier chinois est en difficulté : les prix chutent, les promoteurs s'effondrent et les investisseurs se demandent s'il s'agit encore d'un investissement viable. La crise freine la croissance chinoise et inquiète les investisseurs du monde entier.

En réponse, le président chinois Xi Jinping propose une nouvelle stratégie visant à renforcer le rôle de l'État dans la politique du logement sur un marché dominé par le secteur privé. Les conseillers politiques impliqués dans les récentes discussions gouvernementales affirment que cette stratégie repose sur deux programmes majeurs.

Un homme passe devant des immeubles d'appartements inachevés développés par China Evergrande à la périphérie de Shijiazhuang, province du Hebei, Chine, février 2024. Photo : Reuters — Un homme passe devant des immeubles d'appartements inachevés développés par China Evergrande à la périphérie de Shijiazhuang, province du Hebei, Chine, février 2024. Photo : *Reuters*

L'une d'elles préconise que le gouvernement rachète des projets immobiliers privés en difficulté et les convertisse en biens locatifs ou en biens de revente. L'autre préconise la construction de davantage de logements sociaux pour les familles à faibles et moyens revenus.

L'objectif est d'augmenter la proportion de logements construits par l'État, destinés à être loués ou vendus à bas prix, sous des conditions strictes, à au moins 30 % de l'offre de logements en Chine, contre 5 % actuellement.

Le coût de ces plans sera colossal, pouvant atteindre 280 milliards de dollars par an au cours des cinq prochaines années, pour un total d'environ 1 400 milliards de dollars. Ils s'inscrivent dans le cadre plus large des efforts du président Xi Jinping visant à étendre le contrôle de l'État sur l' économie et à maîtriser le secteur privé, selon les observateurs.

À la fin des années 1990, alors que la Chine commençait à libéraliser ses marchés, ses dirigeants envisageaient initialement un système à deux vitesses, dans lequel certaines personnes achèteraient des biens immobiliers développés par des particuliers tandis que d’autres vivraient dans des logements sociaux subventionnés par l’État.

Mais au fil des décennies, des promoteurs privés comme China Evergrande ont connu une expansion rapide et ont progressivement dominé le marché chinois. Aujourd'hui, plus de 90 % des ménages chinois sont propriétaires de leur logement, contre environ 66 % aux États-Unis.

Le passage à la propriété privée a créé une richesse considérable en Chine. Mais l'essor du marché immobilier a également créé une bulle d'endettement, faisant grimper les prix et privant de nombreuses jeunes familles de la maison de leurs rêves.

Alors que le marché s'est retrouvé dans une spirale de turbulences l'année dernière, suite à une campagne gouvernementale de plusieurs années visant à freiner l'excès d'investissements immobiliers, les économistes chinois et étrangers ont appelé Pékin à prendre des mesures plus décisives pour restructurer le secteur.

Il y a des millions d’appartements vides à travers la Chine et de nombreux bâtiments inachevés ont besoin d’un soutien financier pour être achevés.

Lors d'une conférence en décembre, M. Xi a clairement indiqué que la priorité pour 2024 était d'accélérer le développement d'un « nouveau modèle » pour le secteur immobilier, qui se concentre fortement sur les logements abordables fournis par l'État, selon une personne proche du dossier.

Les conseillers politiques affirment que le président Xi estime que l'immobilier, qui a stimulé la croissance de la Chine pendant des années et qui représentait à un moment donné environ un quart du produit intérieur brut (PIB), ne jouera plus un rôle aussi important dans l'économie.

Selon lui, trop de crédit a été utilisé pour la spéculation immobilière, ce qui a accru les risques dans le système financier, élargissant l’écart entre riches et pauvres et détournant les ressources des secteurs de « l’économie réelle », tels que l’industrie manufacturière et la haute technologie, que les dirigeants chinois considèrent comme stratégiquement importants dans leur concurrence avec les États-Unis.

D'une certaine manière, le plan de M. Xi ramènerait le marché immobilier chinois à ses racines. Il y a des décennies, sous Mao Zedong, l'État chinois contrôlait le marché immobilier, la plupart des gens vivant dans des logements fournis par leur entreprise.

Lors des discussions de politique intérieure, le vice-Premier ministre chinois He Lifeng, l’un des conseillers les plus fiables de M. Xi, a fait valoir qu’une plus grande implication de l’État aiderait le gouvernement à absorber l’offre excédentaire de logements, à fixer un plancher aux prix de l’immobilier et à protéger les banques contre la perte de centaines de milliards de dollars de valeur comptable si le marché continue de se détériorer.

Un autre attrait, selon les conseillers, est que la conversion d’un plus grand nombre de propriétés privées en logements subventionnés par l’État, destinés à la location ou à la vente, pourrait contribuer à faire progresser l’objectif de « prospérité partagée » de M. Xi.

Le président chinois Xi Jinping inspecte un complexe de logements locatifs subventionnés par le gouvernement à Shanghai en novembre 2023. Photo : Xinhua — Le président chinois Xi Jinping inspecte un complexe de logements locatifs subventionnés par le gouvernement à Shanghai en novembre 2023. Photo : *Xinhua*

La nouvelle stratégie a suscité un intérêt croissant suite à la publication en octobre dernier d'une directive gouvernementale intitulée Document 14. Celle-ci prévoit la construction d'environ 6 millions de logements abordables dans 35 villes de plus de 3 millions d'habitants au cours des cinq prochaines années.

Le document n'entre pas dans les détails sur la manière dont le plan sera mis en œuvre, mais il souligne que le gouvernement imposera des restrictions sur les personnes pouvant acheter des propriétés appartenant à l'État et interdira qu'elles soient négociées sur le marché libre.

La Banque populaire de Chine (PBOC) a mis de côté environ 70 milliards de dollars à distribuer à trois grandes banques politiques, la Banque de développement de Chine, la Banque d'import-export de Chine et la Banque de développement agricole de Chine, pour aider à mettre en œuvre la stratégie.

La Banque de développement de Chine a annoncé en décembre 2023 avoir accordé une ligne de crédit de près de 28,4 millions de dollars à la ville de Fuzhou pour la construction d'un ensemble de logements sociaux. Une fois achevé, prévu en 2026, le projet comptera environ 701 logements vendus à prix réduits à des familles à faibles revenus.

La banque a également accordé un prêt de plus de 1,4 million de dollars au gouvernement du Hunan pour développer des logements sociaux dans un quartier du centre-ville.

Début janvier, la Banque populaire de Chine et l'Autorité nationale de surveillance financière ont publié de nouvelles directives promettant un soutien financier aux logements locatifs subventionnés par l'État. Ces directives précisaient que le financement public contribuerait à « revitaliser l'offre de logements existante ».

Le vice-Premier ministre He Lifeng a présenté certains des projets du gouvernement aux représentants des entreprises américaines lors de sa visite à San Francisco en novembre dernier avec le président Xi.

Lors d'une réunion en marge du sommet de Xi Jinping avec le président américain Joe Biden, le vice-Premier ministre chinois s'est largement concentré sur le plan de logement subventionné par le gouvernement, expliquant aux dirigeants américains que cela aiderait les habitants des grandes villes à se permettre d'acheter des maisons, selon des sources proches du dossier.

La discussion suggère que les dirigeants chinois sont préoccupés par la manière dont les investisseurs étrangers perçoivent la réponse du gouvernement à la crise du logement, qui les a vus vendre des actions et des obligations chinoises ces derniers mois.

Toutefois, M. Ha n'a pas mentionné les mesures que de nombreux banquiers et investisseurs étrangers ont exhorté le gouvernement chinois à prendre, telles que la restructuration des promoteurs immobiliers privés en difficulté ou l'achèvement de millions de maisons que les Chinois ont payées mais qui n'ont pas été livrées parce que les promoteurs sont en difficulté financière.

Le Fonds monétaire international (FMI) a déclaré que la tâche la plus urgente de Pékin était d'élaborer un plan global pour aider les promoteurs en difficulté à restructurer leur dette, tout en obligeant les banques et autres parties prenantes à absorber les pertes. Bien que douloureuse, une telle mesure contribuerait à restaurer la confiance du public dans le marché.

Mais les conseillers politiques impliqués dans les discussions affirment que Pékin reste réticent à fournir un soutien direct en liquidités aux promoteurs, par crainte de regonfler la bulle immobilière que M. Xi tente de dégonfler.

L'acquisition de biens immobiliers par le gouvernement chinois et leur conversion en appartements locatifs soulèvent des questions complexes, notamment celle de savoir si l'État doit payer la valeur marchande. On ignore également ce qui se passe si le propriétaire refuse de vendre.

Les économistes soulignent que la construction de nouveaux logements sociaux serait plus facile et contribuerait à dynamiser le secteur de la construction. Mais cela impliquerait d'accroître l'offre de logements à un moment où la population chinoise diminue. Le FMI prévoit que la demande sous-jacente de logements neufs en Chine diminuera de près de 50 % au cours de la prochaine décennie.

Michael Pettis, professeur de finance à l'Université de Pékin, a déclaré que si le gouvernement augmentait considérablement l'offre de logements abordables, celle-ci serait transférée aux ménages pauvres, « quelque chose dont la Chine a désespérément besoin ».

Cela aidera les gens à dépenser davantage pour d’autres choses, a-t-il déclaré, mais il est trop tôt pour dire comment le plan se déroulera.

Zhiwu Chen, professeur de finance à l’Université de Hong Kong, est plus sceptique, comparant la nouvelle stratégie immobilière de la Chine à la façon dont Pékin a utilisé les fonds publics pour acheter des actions afin de tenter de soutenir un marché boursier en chute libre.

De tels efforts échouent souvent à renforcer durablement le marché, a souligné Chen. Investir dans des projets immobiliers en difficulté ne sera pas efficace compte tenu des défis démographiques et de l'offre excédentaire du pays.

Cette stratégie pourrait également soulever des questions délicates en matière d'équité sociale, a-t-il ajouté. Acheter des biens immobiliers à des promoteurs lorsque le marché est faible revient à utiliser les ressources nationales pour subventionner certaines personnes et pas d'autres.

« Cela devient un problème de répartition des richesses », a déclaré Chen. « En Chine, tout le monde ne possède pas plusieurs appartements et n'est pas disposé à les vendre. »

Ces dernières années, plusieurs villes chinoises, comme Zhengzhou dans le centre de la Chine et Suzhou, près de Shanghai, ont lancé leurs propres programmes visant à acheter des milliers de propriétés invendues auprès de promoteurs, puis à les convertir en logements abordables pour les familles à faibles revenus.

De tels programmes aident à absorber l’excédent de logements, mais exercent également une pression accrue sur les finances locales, affirment les économistes.

Un autre effort notable en faveur du logement social a été l’initiative de « lutte contre les bidonvilles », lancée il y a près de dix ans, alors que le marché immobilier chinois était lui aussi en difficulté.

Dans le cadre de ce programme, la banque centrale a accordé des financements préférentiels aux banques publiques, qui ont ensuite prêté de l'argent aux promoteurs pour qu'ils achètent des terrains aux villes et construisent davantage de logements. De leur côté, les collectivités locales ont subventionné les familles déplacées des bidonvilles, leur permettant ainsi d'acquérir de nouveaux appartements sur le marché libre.

Cette initiative a contribué à relancer la demande de biens immobiliers, mais a alimenté un boom de la construction qui a exacerbé l'excédent de logements en Chine.

Les économistes soulignent que la crise actuelle du logement est bien plus grave, ce qui place le gouvernement chinois face à un énorme défi dans ses efforts pour résoudre le problème des prix de l'immobilier et de l'offre excédentaire.

Vu Hoang (Selon WSJ, Reuters, AFP )

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