¿Por qué los compradores de viviendas se muestran cautelosos y no se atreven a “dar un anticipo” cuando los tipos de interés bancarios han bajado significativamente?

Préstamos hipotecarios lentos y de crecimiento lento

Se espera que el crédito inmobiliario sea la fuerza impulsora que ayude a acelerar el crédito bancario en los últimos meses del año, pero se está desacelerando y se está recuperando más lentamente de lo esperado.

Los precios de las viviendas son demasiado altos, mientras que la liquidez es baja y además las tasas de interés de los préstamos están aumentando, lo que hace que los inversores y los compradores de viviendas sean cautelosos y no se atrevan a desembolsar dinero.

La Sra. Nguyen Duc Thach Diem, directora general de Sacombank, afirmó que el crédito bancario durante los primeros nueve meses del año no cumplió con las expectativas. Una de las razones de esta situación es la disminución de los ingresos de los compradores de bienes raíces, mientras que la oferta de viviendas a precios razonables no ha satisfecho la demanda, según el periódico Dau Tu.

Según los analistas de VCBS Securities Company, la demanda de compra de viviendas no se ha recuperado debido a la limitada oferta. Además, los precios de la vivienda (especialmente los apartamentos en zonas céntricas) han aumentado considerablemente en los últimos tiempos, lo que ha generado preocupación entre inversores y prestatarios por la compra de viviendas para uso propio. En el primer semestre de este año, el crédito a empresas inmobiliarias aumentó más del 10%, mientras que el crédito hipotecario para consumo solo aumentó más del 1%.

La débil demanda de préstamos hipotecarios provoca una desaceleración del crecimiento del crédito en todo el sistema

Se espera que los préstamos hipotecarios sean el principal motor del crecimiento del crédito minorista en el próximo período, en un contexto de bajas tasas de interés y alta demanda de vivienda e inversión.

Creemos que el crédito inmobiliario y para la construcción seguirá aumentando rápidamente en el futuro próximo, cuando la oferta sea más positiva, y que los proyectos seguirán acelerándose tras los esfuerzos para impulsar las tasas de interés y los problemas legales, especialmente tras la entrada en vigor de las nuevas leyes inmobiliarias. Al mismo tiempo, las bajas tasas de interés de los préstamos estimulan la demanda de préstamos tanto de las empresas inmobiliarias como de los compradores de viviendas, según los analistas de VCBS.

Sin embargo, el Sr. Phan Le Thanh Long, director ejecutivo de AFA Group, compartió en Vnexpress que la realidad no es la prevista. "Muchos agentes inmobiliarios creen que las bajas tasas de interés estimularán el flujo de caja hacia el sector inmobiliario, pero en realidad, el efectivo inactivo no fluye hacia el sector inmobiliario, sino que regresa a los ahorros bancarios. Los precios de la vivienda son demasiado altos y el mercado se encuentra en una situación de 'difícil comprar, difícil vender', lo que provoca una disminución de las transacciones inmobiliarias y no atrae flujo de caja", declaró el Sr. Long.

Los préstamos hipotecarios personales son uno de los segmentos más rentables para los bancos hoy en día. Este sector también representa una gran proporción de los préstamos vigentes en las carteras de crédito de los bancos. Por lo tanto, los bancos esperan con ansias una pronta recuperación del crédito.

Sin embargo, según el Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), actualmente, muchos compradores de viviendas "tienen miedo" de pedir dinero prestado a los bancos, en parte porque han experimentado el dolor de estar estancados en el sector inmobiliario en 2023.

A la gente le resulta difícil hacer realidad su "sueño de la finca".

Los préstamos hipotecarios aumentaron considerablemente en 2021 y 2022, en parte debido a que los bancos aplicaron tasas de interés bajas durante la pandemia de COVID-19. Sin embargo, los tipos de interés flotantes aumentaron drásticamente posteriormente, junto con la crisis de liquidez del mercado inmobiliario, lo que obligó a muchos inversores a liquidar y reducir pérdidas para reducir la carga de las tasas de interés.

Bienes raíces en el oeste de Ciudad Ho Chi Minh con áreas de reasentamiento, apartamentos, casas adosadas y terrenos en el distrito de Binh Chanh, agosto de 2024. Foto: Quynh Tran

Actualmente, aunque las tasas de interés de los préstamos hipotecarios han bajado, los compradores de vivienda siguen preocupados por las tasas de interés flotantes una vez finalizado el incentivo. Además, los precios de las viviendas son demasiado altos en comparación con los ingresos, lo que hace que las personas sigan siendo cautelosas y no se atrevan a pedir dinero prestado para comprar una casa.

Según la Sra. Phuong (jefa de enfermería de un hospital del Distrito 1 de Ciudad Ho Chi Minh), su presupuesto para comprar una casa es de unos 3.000 millones de dongs, de los cuales unos 2.000 millones provienen de ahorros y 1.000 millones de dongs de un préstamo bancario. Quiere comprar un apartamento de dos habitaciones en los alrededores del Distrito 7. Tras una semana de búsqueda, encontró algunos apartamentos que cumplían los requisitos, pero tenía dudas porque pensaba que el precio seguía siendo alto en comparación con el valor real del apartamento.

"Quizás debido a la actual escasez de oferta, los precios de las viviendas están subiendo. Quiero esperar a que el mercado mejore y haya una oferta más diversificada para tener más opciones", dijo sobre el motivo por el que no cerró la compra en este momento, según Vnexpress .

De hecho, los precios de la vivienda han aumentado continuamente en los últimos tiempos, especialmente en el segmento de apartamentos. La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) indicó que el índice de precios de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh aumentó un 58% y un 27%, respectivamente, en el segundo trimestre en comparación con 2019. Más del 80% de la oferta disponible para la venta este año tiene un precio de 50 millones de VND por metro cuadrado o más. Los precios de los inmuebles en las zonas suburbanas oscilan entre 40 y 80 millones de VND por metro cuadrado, mientras que en el centro superan los 100 millones de VND por metro cuadrado.

Según VARS, para obtener un préstamo para comprar un apartamento asequible por menos de 2 mil millones de VND, cada familia debe tener ingresos de al menos 35 a 40 millones de VND al mes para cubrir el pago de la deuda y los gastos de manutención mensuales. Mientras tanto, los ingresos actuales de las familias urbanas son de tan solo 10 a 20 millones de VND al mes. Los bajos precios y la liquidez son barreras que impiden que el flujo de caja fluya al sector inmobiliario como se espera.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARS, analizó además que el motor del crecimiento del crédito reside en el sector inmobiliario, especialmente en la demanda de préstamos hipotecarios. Por lo tanto, para estimular la demanda de préstamos en este sector, es necesario implementar políticas que regulen los precios inmobiliarios para que se ajusten a los niveles de ingresos de las personas. Además, es necesario eliminar las barreras legales para que las empresas puedan reducir costos y ser más flexibles en las condiciones de concesión de crédito, con el fin de estimular el retorno de capital al sector inmobiliario.

Por parte del prestatario, los expertos económicos también recomiendan un cálculo cuidadoso al invertir dinero en la compra de bienes raíces en esta etapa. Según el experto en bienes raíces personales Le Quoc Kien, al solicitar un préstamo para comprar una casa, en primer lugar, el prestatario debe tener ingresos estables provenientes de un salario y al menos el 40-50% de su capital propio. El resto debe contar con el apoyo financiero del banco para mantener la capacidad de pago de la deuda y evitar insolvencias.

El Sr. Kien explicó que, normalmente, los compradores de vivienda solo deberían gastar un máximo del 40% de sus ingresos mensuales totales en vivienda para cubrir otras necesidades básicas. Por lo tanto, además de comparar las tasas de interés de los préstamos hipotecarios entre bancos para elegir el paquete de préstamo adecuado, los compradores deben considerar cuidadosamente su flujo de caja y su capacidad de pago. Si los pagos mensuales de intereses y capital no se planifican de forma cuidadosa y razonable, pueden generar una carga financiera y una gran presión en la vida.

Las valoraciones inmobiliarias demasiado altas, con baja liquidez, no solo impiden que los compradores puedan operar y tengan que invertir su capital durante mucho tiempo, sino que también les dificultan acumular y esperar altos márgenes de ganancia. Los altos precios de la vivienda también reducen las ganancias provenientes del alquiler de inmuebles (que representan solo alrededor del 3% del valor total de la inversión, una cifra muy inferior a la de los tipos de interés bancarios). Esta es también la razón por la que el dinero se destina a ahorros, en lugar de a bienes raíces, según el periódico Dau Tu .

Los analistas de VPBank Securities Company afirmaron que la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos de los vietnamitas ha aumentado y es entre 4 y 5 veces superior a la recomendada. Por lo tanto, aunque las tasas de interés de los préstamos hipotecarios han disminuido significativamente en el último año, los precios de la vivienda se mantienen altos, lo que dificulta que muchas personas hagan realidad su sueño de tener una vivienda propia.

KHANH LINH (t/h)

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm