Perspectivas del mercado inmobiliario industrial: crecimiento constante

En 2023, a pesar de las dificultades de las economías nacional e internacional, el mercado inmobiliario industrial vietnamita mantiene un sólido crecimiento. De cara al futuro, si bien se señalan los numerosos desafíos que enfrenta el mercado inmobiliario industrial vietnamita, la mayoría de los expertos valoran positivamente las perspectivas de este mercado a medio y largo plazo.

El mercado inmobiliario industrial de Vietnam sigue creciendo con fuerza. Foto ilustrativa: VNA

La tasa de ocupación es buena

En el informe "Vietnam Industrial Real Estate Spotlight: Steady Growth", publicado el 3 de noviembre, Savills Vietnam afirmó: "Tras un primer semestre volátil, Vietnam ha mostrado un crecimiento sostenido gracias a factores clave del mercado. Entre ellos, una fuerza laboral joven y dinámica, costos laborales competitivos, una economía orientada a la exportación, un entorno empresarial estable, la ubicación geográfica y la participación activa de Vietnam en los tratados de libre comercio (TLC) son factores clave".

Según Savills Vietnam, en 2023 se establecerán 397 parques industriales con una superficie total de 122.900 hectáreas, de los cuales 292 ya están en funcionamiento con una superficie total de más de 87.100 hectáreas. Además, se están construyendo otros 106 parques industriales con una superficie total de 35.700 hectáreas. Los parques industriales a nivel nacional tienen una alta tasa de ocupación, superior al 80%, de la cual las provincias clave del norte alcanzan el 83% y las provincias clave del sur, el 91%.

La Zona Económica Clave del Norte registró 68 proyectos de parques industriales con una superficie arrendada de 12.000 hectáreas. Los precios de alquiler de terrenos aumentaron un 30 % interanual, alcanzando un promedio de 138 USD/m² por plazo de arrendamiento. Los arrendatarios de esta zona operan principalmente en los sectores de electrónica e informática, ensamblaje y fabricación de automóviles, maquinaria y equipos, y componentes para energía solar. Algunas empresas destacadas que operan en el norte son Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda y Vinfast .

La Zona Económica Clave del Sur registró 122 proyectos de parques industriales con una superficie arrendada de 24.883 hectáreas. Los precios de alquiler de terrenos aumentaron un 15 % interanual y alcanzaron un promedio de USD 174/m² por plazo de arrendamiento. Los arrendatarios operan principalmente en los sectores de procesamiento de alimentos y bebidas, materiales de construcción, textiles y productos de caucho y plástico. Entre los arrendatarios más destacados se encuentran LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola y Kumho Tires.

Con la misma opinión, en su último informe, Knight Frank Vietnam Company afirmó que la tasa de ocupación de los parques industriales es actualmente muy positiva: en la zona suburbana de Hanói es del 78% y en Ciudad Ho Chi Minh del 92%. Los precios de alquiler de terrenos para parques industriales en las dos ciudades más grandes del país también aumentaron considerablemente entre 2022 y 2023, con un aumento del 14% en la zona suburbana de Hanói y del 58% en la zona suburbana de Ciudad Ho Chi Minh.

Según Knight Frank Vietnam, el mercado de fábricas y almacenes prefabricados (RBF y RBW) ha atraído una fuerte inversión extranjera desde 2018, y el número de inversores se ha quintuplicado hasta la fecha. Los desafíos derivados de este auge, especialmente en las zonas suburbanas de Ciudad Ho Chi Minh, donde la oferta de almacenes prefabricados alcanza los 2,1 millones de metros cuadrados, han contribuido a la creación de un mercado favorable para los inquilinos, con precios de alquiler promedio de aproximadamente 4,5 USD/m²/mes en el sur y 4,7 USD/m²/mes en el norte.

Esta tendencia se anticipó y no representa una amenaza para el mercado inmobiliario industrial. Esto ayudará a mantener alquileres competitivos en el futuro cercano, mientras el mercado madura y se expande para competir con otros países de la región, especialmente Tailandia, donde se espera que la oferta de almacenes prefabricados crezca a una tasa de crecimiento anual compuesta (TCAC) del 6,6 % entre 2021 y 2024, en comparación con el 15 % en Vietnam», afirmó Alex Crane, director general de Knight Frank Vietnam.

Mientras tanto, según la firma de servicios inmobiliarios CBRE Vietnam, la tasa de absorción de fábricas y almacenes prefabricados aumentó en el tercer trimestre de 2023 gracias a la demanda de empresas estadounidenses, europeas y japonesas. En los primeros nueve meses de 2023, el mercado del sur registró 450.000 metros cuadrados de nuevas fábricas y almacenes. Con la abundante oferta nueva, los precios de alquiler de ambos tipos de edificios se mantienen relativamente estables en las provincias y ciudades de primer nivel (Ciudad Ho Chi Minh, Binh Duong, Dong Nai, Long An) del sur; el precio promedio de alquiler de almacenes es de 4,5 USD/m²/mes y el de fábricas, de 4,9 USD/m²/mes.

Además, la tasa de ocupación de naves industriales prefabricadas (excluyendo naves de servicio) fue del 56%, continuando la tendencia a la baja debido a la incorporación de nueva oferta. Mientras tanto, la tasa de ocupación de fábricas prefabricadas se mantuvo en un buen nivel, alcanzando el 91%. Inquilinos de China, Vietnam, Japón, EE. UU. y la Unión Europea son inversores activos que buscan terrenos industriales, naves industriales y fábricas en el mercado vietnamita, representando entre el 70% y el 80% de las búsquedas de CBRE.

“Dado que Vietnam continúa fortaleciendo la cooperación con socios estratégicos integrales como Estados Unidos, Corea del Sur y China en los últimos tiempos, se espera que los inquilinos de estos países sigan liderando la demanda del mercado inmobiliario industrial de Vietnam en el futuro”, dijo un representante de CBRE Vietnam.

Perspectivas a largo plazo

Según Savills Vietnam, el aumento del PMI de producción manufacturera e industrial muestra el potencial del mercado inmobiliario industrial de Vietnam. Además, consultoras como Savills también han registrado un aumento en el número de consultas e inspecciones de terrenos por parte de empresas multinacionales de manufactura, logística y comercio electrónico, lo que refleja la creciente demanda de productos industriales.

Parque industrial en el distrito de Bac Tan Uyen (Binh Duong). Foto: Hong Dat - VNA

Sin embargo, el Sr. John Campbell, Director Adjunto y Jefe de Servicios Industriales de Savills Vietnam, también señaló algunos desafíos para el mercado inmobiliario industrial de Vietnam en el futuro próximo.

En concreto, según el Sr. Campbell, la calidad del buen funcionamiento de toda la infraestructura de transporte en Vietnam sigue siendo inferior a la de otros países de la región. Si bien la infraestructura de transporte se está expandiendo rápidamente, su desarrollo aún no ha alcanzado el ritmo del crecimiento económico y social. El rápido crecimiento de la población urbana y del transporte de mercancías es el principal impulsor de la demanda de infraestructura, mientras que la capacidad de los puertos y puertos marítimos aún no ha alcanzado su máximo potencial.

Por otro lado, el Sr. Campbell afirmó que, a medida que Vietnam se centra en atraer industrias de alto valor añadido y aumentar la productividad para equipararla con la de sus pares regionales, aumentará la demanda de mano de obra cualificada. Si bien los costos laborales en Vietnam son solo un tercio de los de China, la productividad también es menor en el mismo nivel.

Además, las estrictas nuevas normativas contra incendios que entraron en vigor a finales de 2022 han generado obstáculos para los promotores industriales, fabricantes y empresas de logística. Los principales inversores extranjeros tienen dificultades para obtener los certificados correspondientes y algunos proyectos se han retrasado debido a este problema.

Para abordar los desafíos existentes, el Sr. Campbell afirmó que el Gobierno vietnamita necesita seguir invirtiendo en infraestructura y perfeccionando las habilidades de su fuerza laboral para aumentar la productividad y la eficiencia. Además, promover las industrias auxiliares, fortalecer la cadena de suministro, simplificar los trámites de inversión y uso del suelo, y aplicar la digitalización son áreas clave para la industria vietnamita.

Por su parte, al señalar algunas tendencias divergentes en el sector inmobiliario industrial, el Sr. Alex Crane, Director General de Knight Frank Vietnam, afirmó que la tasa de capitalización de los activos operativos se encuentra bajo presión deflacionaria debido a los altos costos financieros, la menor duración de la tenencia de la tierra y la competencia de otros mercados con alquileres significativamente más bajos en la región asiática. Las tasas de capitalización en Vietnam están aumentando actualmente entre el 9 % y el 12 % debido a la oferta adicional de fábricas y almacenes prefabricados de alta calidad (RBF y RBW) en todo el país.

De cara a 2024 en el sector inmobiliario industrial, el Sr. Alex Crane señaló que los aranceles mínimos globales y los altos costos logísticos obstaculizarán la inversión de fabricantes en Vietnam. Si bien Vietnam ha firmado numerosos acuerdos de libre comercio bilaterales y multilaterales, el aumento de los costos laborales y de construcción también afecta en parte la ventaja competitiva del país.

Según Knight Frank Vietnam, esto se refleja claramente en los precios de los terrenos. Por ejemplo, el precio del alquiler de terrenos industriales en las afueras de Bangkok (Tailandia) se sitúa actualmente entre 82 y 164 USD/m² por arrendamiento, muy inferior al de los suburbios de Hanói (80-250 USD/m² por arrendamiento) y los suburbios de Ciudad Ho Chi Minh (95-280 USD/m² por arrendamiento). El Sr. Alex Crane enfatizó que el sector inmobiliario industrial y de procesamiento sigue siendo un mercado clave en Vietnam, pero que enfrentará numerosos desafíos para atraer inversión y ocupar el espacio ya construido en 2024.

Sin embargo, el representante de Knight Frank Vietnam expresó optimismo sobre las perspectivas de desarrollo a largo plazo cuando el Fondo Monetario Internacional (FMI) y el Banco HSBC pronosticaron que Vietnam alcanzará una tasa de crecimiento del PIB de alrededor del 4,7% al 5% en 2023. Según el Sr. Alex Crane, el compromiso de Vietnam con el gasto y la inversión en infraestructura es uno de los más fuertes de la región y el mercado de centros de datos también está listo para la transformación, dependiendo de la relajación de las barreras legales y el enfoque en la infraestructura.

Thanh Hai