Reducir el riesgo de fraudes y estafas
Continuando con el programa de reuniones entre las 2 sesiones de la VI Sesión, en la tarde del 16 de noviembre, la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional (CNA) emitió opiniones sobre el proyecto de Ley de Vivienda (enmendado) y el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado).
Al informar sobre una serie de cuestiones importantes en la explicación, aceptación y revisión del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado), el presidente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, Vu Hong Thanh, dijo que con respecto a las condiciones para las organizaciones y los individuos al hacer negocios inmobiliarios, el Comité Permanente del Comité Económico informó: En realidad, determinar el propósito de buscar ganancias en el concepto de negocio en la Cláusula 21, Artículo 4 de la Ley de Empresas de 2020 y el concepto de negocio inmobiliario en la Cláusula 1, Artículo 3 del proyecto de Ley es difícil de implementar.
Por lo tanto, si no existe una regulación sobre los criterios de distinción por escala, se producirá que todas las actividades de compra, venta, alquiler, arrendamiento y adquisición de viviendas y obras de construcción requieran la constitución de una empresa inmobiliaria, lo que en la práctica no es viable.
Por tanto, el proyecto de Ley se modifica en los apartados 3 y 6, añadiendo el apartado 4 al artículo 9 en la dirección: Las organizaciones y personas que vendan casas y obras de construcción no con fines comerciales o vendan, alquilen o compren con opción a compra casas y obras de construcción a pequeña escala no están obligadas a cumplir con las disposiciones del proyecto de Ley, pero deben declarar y pagar los impuestos.
Presidente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, Vu Hong Thanh (Foto: Quochoi.vn).
En caso de venta o arrendamiento-compra de casas u obras de construcción entre particulares, el contrato deberá ser notariado o autenticado de conformidad con lo dispuesto en la cláusula 5, artículo 43, para garantizar la seguridad jurídica de la transacción, limitar el riesgo de fraude, engaño y fraude, y complementar la información a la base de datos de transacciones inmobiliarias.
Las personas que realizan negocios inmobiliarios a pequeña escala no tienen que establecer una empresa comercial inmobiliaria, pero están sujetas al alcance de la ley, deben declarar y pagar impuestos y cumplir con otras disposiciones de la ley; esta disposición no se aplica a las organizaciones para garantizar la profesionalidad y facilitar la gestión estatal;
En los demás casos, las organizaciones y personas físicas deberán constituir una empresa de negocio inmobiliario; el Gobierno especificará en detalle la cantidad y valor de cada tipo de inmueble para determinar el negocio inmobiliario de pequeña escala.
Además, las condiciones para las personas que realizan negocios inmobiliarios en el Punto b, Cláusula 3, Artículo 9 del proyecto de Ley presentado a la Asamblea Nacional para comentarios en la 6ª Sesión se basan en las condiciones para las organizaciones y las personas que tienen derecho a establecer y gestionar empresas en Vietnam en la Cláusula 1 y el Punto e, Cláusula 2, Artículo 17 de la Ley de Empresas de 2020.
A través de una revisión, el Comité Permanente del Comité Económico encontró que en la realidad hay casos en que las personas no cumplen las condiciones para ser fundadores y gerentes de empresas de acuerdo a las disposiciones de la Ley de Empresas, pero aún así tienen derecho a realizar negocios inmobiliarios y llevar a cabo transacciones civiles relacionadas con bienes raíces.
Por tanto, el proyecto de Ley se revisa en el apartado 3 del artículo 9 para no restringir los derechos legítimos y legales de las organizaciones y de los individuos.
Los depósitos sólo podrán ser cobrados hasta un máximo del 5% del precio de venta.
En cuanto a los depósitos en el sector inmobiliario y futuros proyectos de construcción (Cláusula 5, Artículo 23), algunas opiniones coinciden con la Opción 1. Algunas opiniones coinciden con la Opción 1 y proponen estipular un depósito máximo del 5% del precio de venta o del precio de arrendamiento con opción a compra. Algunas opiniones coinciden con la Opción 1 y proponen estipular un depósito máximo del 10%, según lo establecido por el Gobierno, pero sin superar dicho porcentaje. Algunas opiniones coinciden con la Opción 1 y proponen estipular un depósito máximo del 15%. Algunas opiniones coinciden con la Opción 1 y proponen estipular regulaciones más específicas.
Algunas opiniones estuvieron de acuerdo con la Opción 2 y propusieron reducir la tasa máxima de depósito al 5%.
Para garantizar la verdadera naturaleza del depósito y, al mismo tiempo, limitar los riesgos para el comprador y el arrendatario, quienes suelen ser la parte más débil, el proyecto de Ley se revisa en la Cláusula 5, Artículo 23, de la siguiente manera: «Los inversores en proyectos inmobiliarios solo podrán cobrar depósitos de los clientes por un máximo del 5% del precio de venta o del precio de arrendamiento con opción a compra de viviendas y obras de construcción cuando estas cumplan todas las condiciones para su puesta en marcha, según lo dispuesto en esta Ley. El contrato de depósito deberá indicar claramente el precio de venta o el precio de arrendamiento con opción a compra de las viviendas y obras de construcción».
A los inversores en proyectos inmobiliarios sólo se les permite recoger depósitos de no más del 5% del precio de venta (Foto: Huu Thang).
En lo referente al pago en la compra, arrendamiento de viviendas y futuras obras de construcción (párrafo 3 del artículo 25), teniendo en cuenta las opiniones de los diputados de la Asamblea Nacional, el proyecto de Ley se revisa en el párrafo 3 del artículo 25 de acuerdo con las siguientes 2 opciones:
Opción 1: “Si al comprador o al arrendatario no se le ha otorgado un Certificado de derechos de uso del suelo, derechos de propiedad de la vivienda y otros bienes afectos al suelo, el vendedor o el arrendador no podrá cobrar más del 95% del valor del contrato; el valor restante del contrato se pagará cuando el organismo estatal competente haya otorgado al comprador o al arrendatario el Certificado de derechos de uso del suelo, derechos de propiedad de la vivienda y otros bienes afectos al suelo”.
Esta opción pretende garantizar la estabilidad de la política actual; los clientes pueden retener una parte del valor del contrato mientras esperan la emisión del Certificado. La limitación de esta opción radica en que, cuando los clientes asumen el riesgo de no pagar el 100 % del valor del contrato, no se puede establecer la titularidad; en algunos casos, los clientes retrasan el cumplimiento de sus obligaciones de pago porque no necesitan recibir el certificado inmediatamente, aun cuando el inversor haya cumplido con su compromiso y el organismo estatal competente lo haya emitido.
Opción 2: Si el comprador o el arrendatario no ha obtenido un Certificado de derechos de uso del suelo, derechos de propiedad de la vivienda y otros bienes afectos al terreno, el vendedor o el arrendador no podrá cobrar más del 95 % del valor del contrato. El cliente transferirá el valor restante del contrato a la cuenta del inversor abierta en una entidad de crédito para su gestión, y el inversor no podrá utilizar este importe; el cliente disfrutará de los ingresos derivados de este. El inversor solo podrá utilizar este importe de cada cliente cuando el organismo estatal competente haya otorgado un Certificado de derechos de uso del suelo, derechos de propiedad de la vivienda y otros bienes afectos al terreno al comprador o al arrendatario de la vivienda o la obra.
Este plan tiene como objetivo garantizar la coherencia y consistencia con las regulaciones sobre el momento de establecer los derechos de propiedad en el proyecto de ley y el proyecto de ley sobre vivienda (enmendado), las regulaciones sobre el cumplimiento de las obligaciones financieras de acuerdo con las disposiciones del proyecto de ley sobre tierras (enmendado); garantizar el cumplimiento de las obligaciones de pago de los clientes.
La limitación de esta opción es que el cliente debe pagar el 5% restante del valor del contrato mientras el Certificado no haya sido emitido, sin embargo, aceptando las opiniones de los diputados de la Asamblea Nacional, esta opción estipula que los ingresos que se originen por esta cantidad de dinero sean disfrutados por el cliente.
Además, la cláusula 5 del artículo 80 del proyecto de ley ha añadido disposiciones sobre la responsabilidad del Banco Estatal de orientar la gestión y el pago de beneficios según lo prescrito en la cláusula 3 del artículo 25.
El Comité Permanente del Comité Económico propuso mantener dos opciones y realizar una votación para solicitar las opiniones de los diputados de la Asamblea Nacional como base para que el Comité Permanente de la Asamblea Nacional considere y decida sobre este tema .
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