Es necesario eliminar muchas barreras para que la Ley de Tierras entre en vigor.

Luego de un período de implementación de la Ley de Tierras, según algunas opiniones, aún existen muchas barreras y dificultades en el proceso de implementación de la nueva normativa.

Es necesario eliminar muchas barreras para que la Ley de Tierras entre en vigor.

Luego de un período de implementación de la Ley de Tierras, según algunas opiniones, aún existen muchas barreras y dificultades en el proceso de implementación de la nueva normativa.

Se espera que la Ley de Tierras de 2024 mejore la gestión y el uso de la tierra en Vietnam, contribuyendo a promover el desarrollo socioeconómico y a proteger los derechos legítimos de las personas.

Sin embargo, tras un período de implementación, aún existen numerosas barreras y dificultades en el proceso de implementación de la nueva normativa. Estos problemas no solo se deben a la falta de sincronización entre los documentos legales, sino también al mecanismo de aplicación, la capacidad de gestión y las prácticas locales.

Emisión lenta de documentos de orientación para la implementación

Si bien el Gobierno y los ministerios han realizado esfuerzos para elaborar documentos que orienten su implementación, muchas disposiciones de la Ley de Tierras no se han implementado plenamente.

El precio del terreno es uno de los factores importantes que afectan el desarrollo del mercado inmobiliario y los proyectos de inversión. Sin embargo, el mecanismo actual para determinarlo aún presenta numerosas deficiencias, lo que fácilmente genera disputas entre las partes en las transacciones de terrenos.

Hasta la fecha, solo unas 59 de las 63 provincias y ciudades han emitido documentos de orientación detallados, mientras que los decretos y circulares de los ministerios y las dependencias aún están en proceso de finalización. Esto dificulta la implementación de la Ley en las localidades, lo que afecta la resolución de problemas relacionados con los derechos de uso de la tierra, la compensación, el apoyo al reasentamiento y la emisión de Certificados de Derechos de Uso de la Tierra (libros rojos).

Uno de los principales problemas en la implementación de la Ley de Tierras revisada es la identificación y el reconocimiento de los derechos de uso de la tierra de las personas. Los procedimientos para otorgar Certificados de Derechos de Uso de la Tierra (libros rojos) aún enfrentan numerosas dificultades debido a la superposición de regulaciones y la falta de sincronización entre los niveles de gestión. Además, la aplicación de la planificación del uso de la tierra en las localidades sigue siendo imprecisa, lo que provoca el desperdicio de recursos territoriales y un lento avance en la implementación de proyectos.

Según el Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VnREA), la emisión de libros rojos aún enfrenta muchas dificultades, muchos proyectos no tienen documentos legales completos y claros, lo que genera dificultades para las personas en las transacciones de tierras.

El Sr. Dinh propuso la necesidad de completar la base de datos nacional de tierras y sincronizar el sistema de información territorial entre localidades para minimizar los trámites administrativos. Al mismo tiempo, los organismos estatales de gestión deben crear instrucciones específicas y simplificar el proceso de otorgamiento de certificados de derechos de uso de tierras, creando condiciones favorables para las personas y las empresas.

Otro problema señalado por numerosos expertos y gestores es la dificultad de desbrozar terrenos para proyectos de desarrollo. El Dr. Nguyen Minh Phong, experto en economía, comentó que el desbroce de tierras es un problema complejo porque implica cuestiones complejas como la compensación, el reasentamiento y el consenso popular.

Este es uno de los factores que pueden ralentizar el avance de los proyectos de desarrollo de infraestructura. Muchos proyectos grandes se estancan porque no logran acordar una compensación razonable con la población.

Según el Sr. Phong, para resolver este problema, es necesario establecer un mecanismo de compensación transparente y justo, a la vez que se intensifica la propaganda y la movilización para que la población comprenda y acepte la política de adquisición de tierras. Además, es necesario construir zonas de reasentamiento con infraestructura completa para garantizar que las personas puedan estabilizar sus vidas inmediatamente después de adquirir sus tierras.

Problemas con el mecanismo del precio de la tierra

El precio del terreno es uno de los factores importantes que afectan el desarrollo del mercado inmobiliario y los proyectos de inversión. Sin embargo, el mecanismo actual para determinarlo aún es muy inadecuado, lo que fácilmente genera disputas entre las partes en las transacciones de terrenos.

La Sra. Le Thi Thanh Ha, Directora del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, compartió que los precios de la tierra en diferentes áreas a menudo cambian y los factores de precios poco claros hacen que las personas y los inversores se sientan incómodos.

La Sra. Ha cree que es necesario un mecanismo de precios de la tierra estable y transparente. Publicar información sobre los precios de la tierra, actualizarla periódicamente e integrarla en un sistema de datos común ayudará a reducir la inflación y a aumentar la transparencia en las transacciones. Además, se requieren políticas preferenciales para proyectos inmobiliarios sociales, especialmente viviendas para personas de bajos ingresos.

En Hanoi , según admitieron los dirigentes del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, en algunos lugares el precio de la tierra es inferior al precio del mercado, lo que no es suficiente para compensar los costos y los recursos de inversión para crear fondos de tierras (incluidos los costos de limpieza del sitio, la inversión en infraestructura...).

Para superar la situación en la que el precio de la tierra es inferior al precio del mercado, los Comités Populares de distritos, pueblos y ciudades han regulado los pasos de precios y múltiples rondas de subasta (con un número obligatorio de rondas) para garantizar que el precio inicial de la siguiente ronda sea cercano al precio del mercado.

Sin embargo, la Ley de Tierras y la Ley de Subastas de Propiedades aún no han regulado completamente contenidos como los depósitos bajos (iguales al 20% del precio inicial); no existen regulaciones que prohíban el acto de colusión para aumentar los precios o "inflar" los precios, lo que lleva a la situación en que los participantes de la subasta ofertan más alto que el precio del mercado para ganar la subasta, luego no pagan la oferta ganadora (renuncian al depósito) o no continúan ofertando en la siguiente ronda, provocando que la subasta fracase y cause caos en los precios del mercado.

La actual subasta de derechos de uso de la tierra para que individuos construyan sus propias casas no tiene regulaciones que requieran la finalización de la construcción de la casa dentro de un período de tiempo determinado, lo que lleva a la situación de no poner la tierra en uso, dejar tierras en barbecho, causar dificultades en la gestión de la planificación, perder la belleza urbana y desperdiciar los recursos de la tierra.

Algunos distritos, pueblos y ciudades todavía están bajo presión para recaudar ingresos presupuestarios provenientes de subastas de derechos de uso de tierras para satisfacer las necesidades de capital para el desarrollo socioeconómico, por lo que todavía organizan subastas para asignar tierras a personas para construir casas.

Además de los problemas con los procedimientos administrativos y los precios de la tierra, la supervisión y la inspección del uso del suelo también enfrentan numerosas dificultades. El Sr. Nguyen Trong Hoai, subdirector del Departamento de Gestión de Tierras (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), afirmó que las localidades carecen actualmente de mecanismos de supervisión eficaces, lo que provoca el desperdicio, el abandono o el uso indebido de tierras.

El Sr. Hoai dijo que es necesario tener un mecanismo de monitoreo estricto, transparente y justo para garantizar el uso adecuado y efectivo de la tierra.

Los organismos de gestión de tierras también necesitan aplicar la tecnología de la información en la gestión de datos de tierras, ayudando así a supervisar e inspeccionar los proyectos de uso de la tierra de manera más efectiva.

Al ser consultadas, algunas empresas afirmaron que uno de los principales obstáculos para los proyectos inmobiliarios y de desarrollo de infraestructura es la demora en los trámites legales y la autorización de obras. Muchos proyectos se han estancado, especialmente los de vivienda, debido a los trámites administrativos y a la falta de consenso sobre la compensación y el reasentamiento.

Para implementar efectivamente la Ley de Tierras de 2024, según algunos expertos, las autoridades necesitan hacer más esfuerzos para resolver las dificultades mencionadas.

En concreto, es necesario aumentar la publicación de documentos de orientación detallados y organizar cursos de capacitación para funcionarios de todos los niveles sobre las nuevas regulaciones de la Ley de Tierras revisada. Esto ayudará a las localidades a comprender la información e implementar eficazmente las regulaciones legales.

Completar la base de datos de tierras, garantizar la coherencia y la precisión. La aplicación de tecnologías de la información en la gestión de tierras ayudará a ahorrar tiempo y costos, y a limitar los errores de gestión.

Emitir documentos legales más claros y detallados sobre los métodos para determinar el precio de las tierras y la compensación al reclamarlas. Las autoridades también deben fortalecer la supervisión y la inspección del uso de las tierras.

Se piensa que sólo cuando estas soluciones se implementen de forma sincrónica y drástica, la Ley de Tierras 2024 podrá maximizar su efectividad, creando condiciones favorables para el desarrollo del país.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html