Las fábricas ya construidas son populares entre los inquilinos

El aumento de la inversión extranjera continúa abriendo oportunidades para el mercado de almacenes y fábricas ya construidas.

El aumento de la inversión extranjera continúa abriendo oportunidades para el mercado de almacenes y fábricas ya construidas.

La oferta aumenta, las tasas de ocupación aumentan

El Sr. Dinh Hoai Nam, Director del Departamento de Desarrollo de Negocios y Desarrollo de Proyectos de SLP Vietnam, comentó que, con la recuperación de la demanda tras el impacto de la pandemia de COVID-19, la confianza de los consumidores se ha fortalecido. Además de la necesidad de abastecerse para fin de año, el mercado de almacenes prefabricados ha mejorado significativamente su absorción y ha experimentado un crecimiento constante a lo largo de los meses. El aumento promedio del precio del alquiler en la región sur es más positivo que en la región norte.

Además, la inversión extranjera en Vietnam continúa aumentando considerablemente, junto con el compromiso inversor de las empresas líderes, lo que contribuye a que la tasa de ocupación de las fábricas prefabricadas se mantenga en un buen nivel. En particular, Corea del Norte ha registrado la entrada de empresas chinas y la expansión de empresas líderes en la industria electrónica, como Samsung, LG, Foxconn, etc., junto con las cadenas de suministro relacionadas, lo que ha dinamizado el mercado de las fábricas prefabricadas.

Los datos de Cushman & Wakefield muestran que, a medida que crece la industria del comercio electrónico y aumenta la inversión extranjera, la demanda de almacenes y espacios industriales prefabricados aumenta considerablemente. La absorción neta total de espacio industrial prefabricado en el tercer trimestre de 2024 superó los 245.000 metros cuadrados, un 43 % más intertrimestral y el doble que en el mismo período del año anterior.

De igual forma, CBRE Vietnam registró que la tasa promedio de ocupación de almacenes en el tercer trimestre de 2024 aumentó un 4% en comparación con el segundo trimestre de 2024, alcanzando el 65%; la tasa de ocupación de fábricas aumentó un 7% en comparación con el trimestre anterior, alcanzando el 88%. En los primeros nueve meses de 2024, el mercado de primer nivel del sur alquiló cerca de 357.000 m² de almacenes y 700.000 m² de fábricas, casi tres veces más que en el mismo período del año anterior. La demanda de almacenes prefabricados en el sur proviene de fabricantes de los sectores de alta tecnología, componentes electrónicos y logística, además de la expansión de las empresas del sector del comercio electrónico.

La buena tasa de absorción de las fábricas también ha impulsado el mercado de almacenes a una conversión fundamental de funciones. JLL Vietnam afirmó que, en el tercer trimestre de 2024, la tendencia de conversión de funciones de activos continuó en el mercado inmobiliario industrial del sur. La zona norte de la provincia de Binh Duong registró más de 18.000 m² en un proyecto de almacenes prefabricados convertidos en fábricas prefabricadas. El plan de desarrollo de la conversión de almacenes prefabricados busca hacer frente al exceso de oferta, mientras que la escasa demanda ha reducido significativamente la oferta de nuevos almacenes prefabricados.

Cushman & Wakefield prevé que el mercado de naves industriales prefabricadas contará con una oferta futura de aproximadamente 1 millón de metros cuadrados entre 2024 y 2027. En un contexto de baja demanda de naves industriales prefabricadas, la tendencia de conversión de naves industriales prefabricadas a naves industriales prefabricadas podría continuar en el futuro próximo, lo que provocaría que la oferta de naves industriales prefabricadas que ingrese al mercado sea superior a la prevista.

El alquiler aumenta en consecuencia

En general, el aumento de la demanda de alquileres en el tercer trimestre de 2024 seguirá impulsando el alza de los precios. La Sra. Trang Bui, directora general de Cushman & Wakefield, indicó que el precio promedio de alquiler de las fábricas prefabricadas se registró en 4,8 USD/m²/mes, un ligero aumento del 0,3 % intertrimestral y del 1,1 % interanual.

El aumento en los precios de alquiler se debe a los nuevos proyectos lanzados, cuyos precios superan la media del mercado. Sin embargo, a nivel de proyecto, la mayoría de los promotores mantienen estables los precios de alquiler para mantenerse competitivos.

Entre las provincias de la Zona Económica Clave del Sur, Binh Duong lideró la absorción neta de superficie de fábricas prefabricadas en el tercer trimestre de 2024, con 159.000 m², lo que representa el 65% de la superficie total, seguida de Dong Nai con el 27%. La demanda de alquiler de fábricas prefabricadas proviene de sectores como equipos eléctricos, muebles y productos de papel.

CBRE Vietnam comparte la misma opinión y pronostica que en los próximos 3 años, los precios de alquiler de almacenes/fábricas ya construidas aumentarán ligeramente entre un 1 y un 4 % al año, en el que el segmento de fábricas ya construidas tendrá una tasa de aumento de precios más alta.

La demanda positiva de las industrias de electrónica, semiconductores, automóviles y repuestos será una fuerza impulsora importante para el desarrollo del mercado inmobiliario industrial del Norte en general y del segmento de fábricas prefabricadas en particular.

En cuanto a los precios de alquiler, según el Sr. Dinh Hoai Nam, estos reflejan la relación entre la oferta y la demanda del mercado. La demanda de alquiler de almacenes y fábricas proviene principalmente de empresas con inversión extranjera, con altos requisitos de calidad y ubicación de los productos, lo que ha impulsado y promovido el aumento de los precios.

La mejora en la demanda de consumo interno y el aumento de los plazos de entrega también han impulsado a las empresas a optar por el alquiler de naves cerca del centro, con buena calidad, a pesar del aumento de precios. Se prevé que estos factores sigan dominando y apoyando la tasa de absorción del mercado en el futuro.

Sin embargo, el precio del alquiler es solo un factor menor a la hora de determinar la tasa de ocupación. Un representante de SLP Vietnam afirmó que la ubicación es el primer factor que los clientes consideran al elegir un alquiler, por ejemplo, los almacenes deben estar ubicados en zonas de fácil acceso, cerca de zonas residenciales o de producción, y con fácil acceso a zonas de tránsito como puertos marítimos y aeropuertos. El segundo factor es la calidad del producto.

Esto se demuestra no solo mediante la capacidad de operar de forma continua e ininterrumpida, sino también mediante utilidades y funciones que ayudan a optimizar las operaciones y a utilizar los recursos eficazmente. Por ejemplo, los almacenes con 2 a 4 artículos de importación y exportación ayudarán a aumentar la capacidad operativa, lo cual es muy adecuado para empresas de logística o comercio electrónico.

Además, los inquilinos también prestan atención al factor "almacén ecológico". A menudo consideran certificados y medidas respetuosas con el medio ambiente, como sistemas de energía solar en azoteas, reutilización de agua, etc., lo que permite tomar decisiones de alquiler en línea con las tendencias de desarrollo sostenible.

Fuente: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html