¿Terreno barato?
El proyecto de tráfico que conecta la Carretera Provincial 514 con la Carretera Nacional 47C, en el distrito de Trieu Son, cuenta con una inversión inicial total de más de 79 mil millones de VND, ejecutado por la empresa conjunta Tien Dat Construction Joint Stock Company y Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited). Este es uno de los últimos proyectos en la provincia de Thanh Hoa implementados mediante una asociación público-privada, con contrato BT (construcción-transferencia), antes de su cancelación oficial (vigente a partir del 1 de enero de 2021) debido a numerosas deficiencias, un alto riesgo de pérdidas y una importante pérdida de patrimonio estatal.
Para implementar este proyecto, la provincia de Thanh Hoa planeó inicialmente utilizar cinco hermosas parcelas de tierra, con un área total de casi 28 hectáreas en la ciudad de Trieu Son y comunas vecinas del distrito de Trieu Son para realizar pagos de contrapartida para el proyecto.
El proyecto BT de la vía de tráfico que conecta la Carretera Provincial 514 y la Carretera Nacional 47C, distrito de Trieu Son, está en construcción.
Sobre esa base, el 27 de noviembre de 2020, el Comité Popular Provincial de Thanh Hoa adjudicó la primera fase de terrenos a la empresa conjunta contratista, Trieu Son BT Company Limited, con una superficie total de 198.998,8 m² (casi 20 hectáreas), mediante las Decisiones n.º 5086/QD-UBND, n.º 5085/QD-UBND y 5084/QD-UBND. Las dos parcelas restantes, de las cinco que se esperaba pagar como contrapartida a Trieu Son BT Company Limited, aún no se han entregado.
Sin embargo, recientemente, la provincia de Thanh Hoa decidió oficialmente ajustar el pago de contrapartida de 5 áreas a solo 3 áreas de tierra mencionadas anteriormente, lo que equivale a una reducción de 9,3 hectáreas por el motivo de "exceso de contrapartida", después de considerar garantizar el principio de paridad de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Gestión y Uso de Activos Públicos de 2017, y los Decretos Gubernamentales y otras disposiciones legales pertinentes.
Paralelamente a la asignación de tierras, el Comité Popular Provincial de Thanh Hoa también emitió una decisión sobre la aprobación de precios específicos de la tierra como base para determinar las tarifas de uso de la tierra pagadas al presupuesto estatal.
Por ejemplo, el 3 de noviembre de 2021, el Comité Popular de la provincia de Thanh Hoa emitió los precios específicos del terreno como base para determinar las tasas de uso del suelo pagadas al presupuesto estatal para la implementación del proyecto de la nueva zona residencial Nam Cong Cheo en la localidad de Trieu Son, distrito de Trieu Son (fase 1). En consecuencia, el precio específico del terreno correspondiente a la superficie asignada por el Estado con tasas de uso del suelo, una vez deducidos los costos (excluidos los de desmonte) en este terreno, calculado por metro cuadrado, es de 2.201.099 VND/m².
El precio específico del terreno mencionado anteriormente se determina bajo la condición de que el inversor invierta en toda la infraestructura técnica de acuerdo con el proyecto de inversión, la planificación detallada aprobada para la superficie asignada para la implementación del proyecto y que el Estado asigne terrenos con derechos de uso para una superficie de 34.029,3 m² de suelo residencial. Cabe destacar que, provisionalmente, con solo la superficie y el precio del proyecto Nam Cong Cheo, el Estado recauda básicamente más de 74.000 millones de VND, equivalentes a aproximadamente el 93% del capital de contrapartida sobre el capital total de inversión del proyecto BT mencionado.
El terreno de Nam Cong Cheo goza de una ubicación privilegiada, dividido en 330 parcelas y obras de servicios públicos en el distrito de Trieu Son, Thanh Hoa. (Foto: Lam Linh Land)
Volviendo a la cuestión de la determinación de los precios de la tierra correspondientes a la superficie asignada por el Estado con las tasas de uso de la tierra recaudadas en el proyecto de la nueva zona residencial Nam Cong Cheo, según la Sra. Pham Thi Thu Huong, tasadora de precios en ejercicio, hay muchos métodos para determinarlo, sin embargo, normalmente en el caso mencionado, la determinación de los precios de la tierra se llevará a cabo de acuerdo con el método del excedente y el precio de mercado equivalente en ese momento es solo una base de entrada.
Específicamente, el precio del terreno mediante el método del excedente básico se calcula restando los ingresos de desarrollo a los costos de desarrollo. Los ingresos básicos corresponden al dinero recibido tras la ejecución del proyecto; los costos básicos de desarrollo incluyen los costos de inversión en infraestructura, los costos de contingencia, los costos de gestión del proyecto, los costos de publicidad y ventas, y los costos indirectos, como las ventajas comerciales, otros costos según la normativa y las ganancias de los inversores.
¿La empresa conjunta "tiene un gran éxito" en el proyecto BT Trieu Son?
Según los registros reales, el nuevo proyecto de área residencial Nam Cong Cheo (nombre comercial es proyecto Trieu Son New Central) desde su apertura para la venta se ha convertido inmediatamente en un producto "de moda" en muchos periódicos y medios de comunicación, y es buscado por los pisos inmobiliarios.
Según la introducción de una de las unidades mencionadas, el nuevo proyecto residencial Nam Cong Cheo cuenta con una ubicación geográfica favorable, ideal para quienes planean adquirir terrenos tanto para vivienda como para negocios. En concreto, el norte del proyecto colinda con la Carretera Provincial 514, que conecta la ciudad de Thanh Hoa con el Aeropuerto Internacional de Tho Xuan; el oeste colinda con la autovía de 36 m que conecta la Carretera Nacional 47C con la autopista Nghi Son-Sao Vang; el sur colinda con el área de planificación del área urbana de lujo Xuan Hung, de 20 hectáreas. Desde el proyecto, se puede llegar a la ciudad de Thanh Hoa en tan solo 20 minutos; el Aeropuerto de Tho Xuan está a 15 minutos y, en un radio de 500 m, se encuentran el centro cultural y deportivo , el hospital, el mercado Giat, el centro administrativo del distrito de Trieu Son, el supermercado The City y un parque industrial intercomunal de 50 hectáreas.
La tierra de Nam Cong Cheo tiene una ubicación privilegiada en el distrito de Trieu Son, según lo descrito por los medios de comunicación. (Gráfico: Tierra de Lam Linh)
De hecho, al mediodía del 15 de julio, Nguoi Dua Tin estuvo presente en el proyecto de la Nueva Zona Residencial Nam Cong Cheo, en el distrito de Trieu Son, como agente inmobiliario independiente. El terreno tiene un frente muy amplio, de unos 300 m a lo largo de la carretera central de la ciudad de Dat, y una profundidad moderada, cerca de centros de servicios públicos, como se anunciaba.
En el lugar, Nguoi Dua Tin se acercó a una mujer de mediana edad que vendía agua frente al proyecto Trieu Son New Central y estaba dispuesta a trabajar como "corredora de tierras" y dijo que el sitio costaba entre 14 y 25 millones de VND por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación.
Si le interesa comprar aquí, está bien, entre 1400 y 2500 millones de VND por lote. Si no, tengo otro terreno que compré en subasta el año pasado, a pocos kilómetros, también en esta carretera, pero más lejos del centro, con una superficie de 100 metros cuadrados. Cuando lo compré en subasta costaba casi 1700 millones, y ahora lo vendo por exactamente 2000 millones, dijo.
Al expresar su interés en comprar terrenos en el proyecto Nam Cong Cheo, Nguoi Dua Tin conoció a Toan, quien, según se decía, era familiar del director de una de las empresas conjuntas que invertía en el proyecto BT. Como esta persona se encontraba en viaje de negocios, le presentaron a Cuong, quien trabajaba en el proyecto.
Según el Sr. Cuong, su terreno está ubicado en la calle, comprado bajo una cuota diplomática, el precio de venta es de aproximadamente 25,5 millones de VND por metro cuadrado, equivalente a unos 2,5 mil millones de VND.
“El terreno aquí es hermoso, mi lote no presenta ningún problema; pude comprarlo con un cupo diplomático. Sin embargo, para comprar mi lote, tengo que construir cuatro pisos para obtener el certificado; los demás lotes no necesitan construirse; simplemente compro y obtengo el certificado de inmediato”, dijo el Sr. Cuong.
Según el Sr. Cuong, la cantidad obtenida con la venta de 330 terrenos es considerable, pero para implementar el proyecto, la empresa también debe invertir en la limpieza de unos 120 saos de arrozales, cada uno con un valor de 60 millones de VND, equivalente a más de 7 mil millones de VND. Al mismo tiempo, la empresa también debe invertir decenas de miles de millones de VND en infraestructura técnica, capital de inversión para el proyecto BT y, lo que es más importante, otros costos indirectos.
Por lo tanto, con el sitio de Nam Cong Cheo, junto con los dos sitios restantes, si tiene suerte, la empresa conjunta de Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company, que son contratistas familiares cuando "ganan" muchos proyectos en la provincia de Thanh Hoa, pueden "ganar en grande" en uno de los proyectos finales de BT después de deducir los costos relacionados.
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