Con un capital de 400 millones de VND, los expertos aconsejan solicitar una hipoteca para comprar un quiosco, pero es necesario evaluar cuidadosamente el precio, la ubicación y el plan de negocio.
Hola experto, tengo 31 años, soy soltero y vivo en una provincia remota de la región central. Actualmente solo tengo 400 millones de VND ahorrados. Como vivo con mis padres, mis gastos mensuales rondan los 5 millones de VND. Mi ingreso promedio es de 20 millones de VND al mes.
Planeo comprar un terreno en un distrito a las afueras de la provincia donde vivo por unos 800 millones de VND. El resto lo pediré prestado al banco. Estoy investigando y buscando terrenos.
Además de la opción anterior, vi un proyecto de mercado en mi pueblo que vende un quiosco de dos plantas por unos 800 millones. No tengo experiencia en comercio y, si compro un quiosco, lo usaré principalmente para mí, lo alquilaré o se lo prestaré a familiares para que lo usen si quieren.
Veo que los quioscos tradicionales tienen muy pocos clientes debido a la popularidad de las compras en línea. Además, no tengo experiencia en comercio y aún tengo un trabajo administrativo. No sé cuáles son los riesgos al comprar un quiosco. Espero que los expertos puedan aconsejarme. ¡Muchas gracias!
Vinh2293
Consultor:
En el contexto de una economía en constante desarrollo, invertir en bienes raíces comerciales se ha convertido en una de las tendencias de inversión más atractivas. Sin embargo, no todos saben cómo abordar y gestionar las situaciones eficazmente. A partir de su caso específico, podemos identificar los aspectos necesarios para gestionar las finanzas personales si desea invertir en un quiosco en el distrito, como se indica a continuación.
En cuanto a ingresos y capacidad de generar excedentes, usted tiene un ingreso mensual de 20 millones de VND, ahorros de 400 millones de VND y gastos mensuales de manutención de 5 millones de VND. El excedente que puede reservar mensualmente es de 15 millones de VND, equivalente al 75% de sus ingresos. Este es un excelente indicador y la fuente financiera fundamental para cualquier decisión de inversión.
A continuación, evaluaremos los objetivos de inversión y los factores de gestión de préstamos y riesgos. Quiere comprar un terreno o un quiosco en el distrito para su negocio con el objetivo de estabilidad y generar ingresos pasivos e ingresos provenientes del aumento del precio de los bienes raíces. El presupuesto para comprar un quiosco es de 800 millones de VND. Por lo tanto, dada la situación financiera actual, necesitará un préstamo de 400 millones del banco.
Con respecto al uso de apalancamiento financiero bancario, le recomiendo considerar la modalidad de préstamo hipotecario inmobiliario y utilizar el inmueble que planea comprar para obtenerlo. Actualmente, de acuerdo con la ley, los quioscos pueden obtener un certificado de propiedad de los derechos de uso del suelo. Además de los aspectos legales, al solicitar un préstamo bancario, debe tener en cuenta los siguientes principios.
Sus pagos de intereses y capital deben estar dentro del 30% de sus ingresos. Esta cifra puede incrementarse a un rango más razonable según sus preferencias, ya que su superávit actual es muy elevado, rondando el 75%.
También debe prestar atención a regulaciones como las tasas de interés y las condiciones de los préstamos. Si solicita un préstamo a largo plazo, los intereses y el capital mensuales serán bajos; los préstamos a corto plazo reducirán el interés bancario, pero presionarán su flujo de caja mensual. Además, debe comprender las regulaciones de tasas de interés flotantes del banco (que afectarán considerablemente el préstamo cuando las tasas de interés bancarias aumenten) y las penalizaciones por pago anticipado.
Además, para gestionar los riesgos del préstamo en situaciones inesperadas que requieran grandes cantidades de dinero como enfermedad, tratamiento médico, accidentes o jubilación, es necesario preparar una reserva de emergencia equivalente a 3-6 meses de ingresos y un contrato de seguro de vida.
Puede consultar algunas de las últimas tasas de interés de préstamos bancarios privados en la tabla que he compilado a continuación.
Banco | Préstamo sin garantía (%/año) | Préstamo hipotecario (%/año) |
|---|---|---|
7.0 - 17 | 6.5 - 7.5 | |
13.78 - 16 | 5,99 - 12,99 | |
VPBank | 14 - 20 | 6.9 - 8.6 |
ACB | 12.5 - 20 | 6.9 - 12 |
Banco TP | 8.7 - 17 | 6.4 - 12.03 |
Banco HD | 13 - 24 | 6.6 - 10.6 |
Sacombank | 9.6 - 18 | 7.49 - 12 |
VIB | 16 - 18 | 7.8 - 11.4 |
SHB | 8.5 - 17 | 6,99 - 10 |
OCB | desde 20.2 | 5,99 - 9,5 |
MSB | 9.6 - 18 | 5,99 - 9,1 |
Vietcombank | 10.8 - 14.4 | 7 - 9 |
Vietinbank | 9.6 | 7.7 - 8.5 |
versión vietnamita | 14,9 - 20,5 | 8.49 - 14.8 |
BIDV | 11.9 | 7 - 9 |
Banco MB | 12.5 - 20 | 6 - 9.5 |
Nota: La tabla comparativa anterior de tasas de interés para préstamos bancarios es solo de referencia. Las tasas de interés para préstamos bancarios pueden variar ocasionalmente según la política crediticia del banco. Para obtener información detallada sobre los paquetes y políticas de préstamos, comuníquese directamente con los bancos.
Valoración inmobiliaria, asesoramiento jurídico y planificación de inversiones y negocios.
No tienes experiencia en negocios directos ni en línea, lo que aumenta el riesgo al invertir en este sector. A continuación, enumeraré algunos criterios importantes que debes evaluar cuidadosamente antes de tomar una decisión:
Primero está la valoración del inmueble. Debe comparar el precio actual de los quioscos con el anterior y qué factores determinan la posibilidad de un aumento de precio en el futuro. ¿Cómo está el flujo de caja mensual del negocio o del alquiler de los quioscos? Si los quioscos aún no están en funcionamiento, debe evaluar los ingresos y las ganancias esperados.
El segundo es la evaluación macroeconómica. Es necesario evaluar este factor para determinar si es el momento adecuado para invertir. Por ejemplo, si posee bienes raíces durante un período de alta demanda, el precio ha aumentado demasiado y, con el uso del apalancamiento financiero, las tasas de interés subirán, además de que el inmueble perderá potencial de crecimiento debido al fuerte aumento previo. Esta inversión se convertirá en una inversión ineficaz. Si no tiene experiencia, puede consultar con expertos en planificación financiera personal para obtener una perspectiva integral.
En tercer lugar, es necesario evaluar la ubicación y el potencial de la propiedad. Un quiosco en una zona densamente poblada será completamente diferente a uno en una zona nueva, ya que el objetivo principal de su desarrollo es el negocio. Sin residentes, las ganancias de capital (ganancias derivadas del aumento de los precios inmobiliarios) y el flujo de caja (ganancias derivadas de las actividades comerciales en el terreno) no serán efectivos. Por lo tanto, investigar cuidadosamente la ubicación del quiosco, su potencial, la población, la electricidad, las carreteras, las escuelas y las estaciones cercanas le ayudará a tomar una decisión de inversión más acertada.
En cuarto lugar, está la evaluación legal de la propiedad. Para inversores con experiencia, esto es relativamente sencillo. Sin embargo, quienes no tengan mucha experiencia deberían informarse con antelación sobre los procedimientos y regulaciones legales necesarios para la adquisición de bienes inmuebles y evitar riesgos innecesarios. Actualmente, ser propietario de una propiedad requiere prestar atención a las tasas de registro y a los impuestos anuales sobre el uso del suelo. Si se trata de un quiosco, es necesario averiguar si se cobran tasas de servicio o de mantenimiento. También se deben considerar las tasas por derechos de uso del suelo.
Finalmente, evalúe su plan de inversión y de negocios. Le recomiendo tener un plan detallado para las actividades mencionadas, ya que este punto consume casi todos sus ahorros y una parte de su excedente mensual. Por lo tanto, es fundamental elaborar un plan detallado. Puede centrarse en los siguientes tres factores: evaluación de la capacidad financiera, presupuesto y plan de gestión del flujo de caja (ingresos y gastos).
Tran Manh Hoang Viet
Experto en planificación financiera personal
FIDT Empresa de consultoría de inversiones y gestión de activos
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