Es necesario ajustar los precios de las tierras agrícolas, pero deberían aumentar a un nivel apropiado para que la gente pueda pagar impuestos, el Estado pueda recaudar ingresos presupuestarios y al mismo tiempo incentivar el desarrollo.
El Instituto de Economía , Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh (IEER) acaba de enviar un documento solicitando al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh que ajuste el precio de los terrenos agrícolas en la lista de precios de los terrenos a un nivel equivalente al 65%-70% del precio de los terrenos residenciales.
Los precios de las tierras agrícolas son demasiado bajos
Según el Dr. Pham Viet Thuan, director del IEER, los precios de las tierras agrícolas en Ciudad Ho Chi Minh son actualmente demasiado bajos, carecen de base científica y no se ajustan a los principios del mercado. Esta situación provoca una baja recaudación del impuesto sobre la transferencia de derechos de uso de la tierra, el estancamiento del mercado inmobiliario y la caída del mercado de materiales de construcción debido a la menor demanda de la construcción.
El IEER considera que, para ser coherente con la nueva lista de precios de terrenos, cuya aplicación está prevista a partir del 1 de enero de 2026, sería razonable aumentar los precios de los terrenos agrícolas al 65-70 % del precio de los terrenos residenciales. Sin embargo, el Sr. Thuan también señaló que esto solo aplica a los terrenos agrícolas cuyo uso previsto está previsto.
La Sra. Nguyen Hien, residente del distrito de Hiep Binh, Ciudad Ho Chi Minh, coincidió con la propuesta del IEER y afirmó que planeaba convertir más de 1.000 metros cuadrados de terreno agrícola en suelo residencial. Sin embargo, tras recibir la notificación del impuesto a pagar, desistió temporalmente por falta de fondos. Según los cálculos actuales, el precio del terreno en la zona de Hiep Binh ronda los 28 millones de VND/m², mientras que el precio del terreno agrícola es de tan solo 600.000 VND/m². Esta diferencia eleva el impuesto que la Sra. Hien debe pagar a más de 27.000 millones de VND, casi un 500 % más que antes.
Según la Sra. Hien, si el precio de los terrenos agrícolas aumenta a unos 20 millones de VND/m², como recomienda el IEER, la diferencia impositiva será de tan solo unos 8 mil millones de VND, un aumento de aproximadamente el 150 % con respecto al nivel anterior, lo cual es más razonable. Sin embargo, la Sra. Hien comentó que el aumento del 70 % en el precio de los terrenos residenciales es demasiado alto y que debería ser solo del 50 % al 55 % para que la gente pueda compensarlo fácilmente. Además, le preocupa que, al cambiar el uso del suelo, la gente tenga que pagar por infraestructura, carreteras y obras de desminado, lo cual es una cantidad considerable.
El Sr. Do Linh Dan, director de Linh Dan Real Estate Consulting Company, también comentó que el precio de los terrenos agrícolas en Ciudad Ho Chi Minh es actualmente demasiado bajo en comparación con el precio real del mercado. Esto lleva a que, al convertirlos en terrenos residenciales, los impuestos que se pagan son demasiado altos, casi iguales o incluso superiores al precio de venta del terreno, lo que hace que la gente ya no quiera cambiar el uso del terreno para construir viviendas.
Para las empresas, comprar terrenos agrícolas y convertirlos en residenciales para dividir y separar parcelas es casi imposible debido a su alto costo, lo que impide nuevos proyectos. De hecho, tras el anuncio de la nueva lista de precios de los terrenos, casi nadie compró terrenos agrícolas para desarrollar proyectos en Ciudad Ho Chi Minh.
El Sr. Dan afirmó que Ciudad Ho Chi Minh necesita ajustar los precios de los terrenos agrícolas a la realidad, incentivar a las personas y empresas a cambiar el uso del suelo y promover la construcción. Actualmente, los precios de los terrenos agrícolas en el mercado oscilan entre 10 y 20 millones de VND/m², mientras que el precio de lista es de tan solo unos cientos de miles de VND, lo cual no refleja el valor real.
Si Ho Chi Minh City no ha aumentado los precios de las tierras agrícolas, el Sr. Dan propuso que debería haber un mecanismo de cálculo de impuestos más razonable para reducir la gran brecha con los precios de las tierras residenciales, evitando "congelar" el mercado.
El IEER señaló que la propuesta de aumentar los precios de las tierras agrícolas solo aplica a las zonas con una conversión planificada del uso del suelo. Foto: TRANG NGUYEN
Puede llevar a muchas consecuencias
Mientras tanto, el Sr. Tran Khanh Quang, Director General de Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, comentó que la propuesta de IEER no era realmente razonable y necesitaba estudios más detallados.
Según el Sr. Quang, los precios de las tierras agrícolas deben acercarse a los precios del mercado. De hecho, los precios de las tierras agrícolas en el centro y las afueras de Ciudad Ho Chi Minh presentan una gran diferencia. Si los precios de las tierras agrícolas en todas las zonas aumentan a un ritmo constante, como propone el IEER, sería irrazonable.
El Sr. Quang afirmó que, para incentivar el cambio de uso de terrenos agrícolas a residenciales, es necesario aplicar un coeficiente de ajuste, en lugar de cobrar el 100% de la diferencia de precio según la lista de precios de los terrenos. Esta tasa debería rondar el 0,4% - 0,5% para evitar que el impuesto supere el costo de construcción de una vivienda, lo que desmotivaría a la gente a construir.
Mientras tanto, un experto inmobiliario teme que el aumento del precio de los terrenos agrícolas al 70% del precio de los terrenos residenciales pueda tener múltiples consecuencias. Los terrenos agrícolas, planificados para la producción agrícola, no pueden considerarse un tipo de "terreno residencial secundario". El método de fijación de precios no solo es económicamente incorrecto, sino que también crea una mentalidad especulativa, al "conservar terrenos a la espera de que los precios suban", lo que distorsiona el objetivo del desarrollo urbanístico según la planificación.
Según este experto, Ciudad Ho Chi Minh contaba anteriormente con una superficie agrícola de unas 88.000 hectáreas, mientras que la superficie residencial era de tan solo unas 18.000 hectáreas. Si el precio de la tierra agrícola se aplicara al 70% de la superficie residencial, equivalente a 62.000 hectáreas de suelo residencial, no reflejaría en absoluto la realidad.
Este experto enfatizó que cambiar el uso del suelo no implica que el suelo agrícola tenga el mismo valor que el suelo residencial. Esto se debe a que, una vez que el suelo agrícola se convierte en residencial, las personas o empresas deben dedicar la mayor parte del área a infraestructura y obras públicas. De hecho, se necesitan aproximadamente 10 metros cuadrados de suelo agrícola para convertir 4 metros cuadrados de suelo residencial. Si la proporción es del 70%, es decir, 10 metros cuadrados de suelo agrícola deben generar 7 metros cuadrados de suelo residencial para alcanzar el punto de equilibrio, esto es completamente inviable.
Fuente: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm
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