Los precios de los bienes raíces son fáciles de aumentar, difíciles de disminuir. Se pronostican dos escenarios de mercado en 2025: la nueva lista de precios de terrenos en Hanoi tendrá un efecto en cadena.

Es poco probable que los precios inmobiliarios disminuyan, los expertos predicen dos escenarios de mercado para 2025, la nueva lista de precios de terrenos en Hanoi tendrá una reacción en cadena, activando los precios de la vivienda... son las últimas noticias inmobiliarias.

En los próximos 2-3 años, el mercado inmobiliario se volverá más transparente con cambios significativos, incluyendo fluctuaciones de precios y ajustes en la demanda, tanto de inversores como de compradores de vivienda. (Foto: Anh Phuong)

Aumenta la oferta, los precios inmobiliarios siguen siendo difíciles de bajar

La oferta de apartamentos de nueva construcción en 2024 alcanzará unas 35.000 unidades, cifra superior a la previsión anterior de entre 22.000 y 24.000. En 2025, se prevé que esta cifra aumente a 40.000 apartamentos en los dos mercados principales, Hanói y Ciudad Ho Chi Minh . Sin embargo, los expertos coinciden en que, si bien la oferta aumentará significativamente, seguirá siendo difícil frenar los precios inmobiliarios.

Al pronosticar el mercado inmobiliario para 2025, Duong Thuy Dung, director ejecutivo de CBRE Vietnam, afirmó que los precios de la vivienda no disminuirán, pero tampoco aumentarán tan rápidamente como en el período reciente. El aumento podría ser del 5 al 8 % en comparación con 2024. Lograr un precio que se ajuste a la capacidad de pago de la gente sigue siendo una pregunta difícil, un gran desafío para el mercado que actualmente no tiene respuesta.

Según el análisis de la Sra. Dung, el índice de precios de los apartamentos en Hanói aumentó un 64 % en comparación con el segundo trimestre de 2019, el doble que en Ciudad Ho Chi Minh. El precio promedio de venta principal se acerca a los 60 millones de VND/m².

Compartiendo la misma opinión, el profesor asociado Dr. Dinh Trong Thinh, experto en economía , comentó que 2024 marcará un rápido aumento de precios en el sector de apartamentos en Hanói. Los precios de los apartamentos aumentaron de un promedio de 40 millones de VND/m² en 2022 a más de 70 millones de VND/m² al final del tercer trimestre de 2024. Cabe destacar que el mercado ya no cuenta con proyectos con precios inferiores a 60 millones de VND/m²; muchos proyectos de gama media incluso superan los 100 millones de VND/m².

Durante los períodos de alta demanda, los precios de venta tienden a aumentar diaria y semanalmente, pero la liquidez se mantiene alta. La demanda acumulada de vivienda e inversión se ha desatado, ya que existen muchos incentivos para restaurar la confianza de clientes e inversores en el mercado. El auge de la demanda, mientras que la oferta sigue siendo escasa, ha impulsado los precios al alza.

Los expertos afirman que, si bien el aumento de los precios de los apartamentos en Hanói se ha ralentizado, será difícil reducir los precios de venta en 2025 debido al aumento del coste del suelo. De hecho, el mercado de Hanói está siguiendo el mismo escenario de crecimiento que Ciudad Ho Chi Minh. En los próximos dos o tres años, el mercado inmobiliario se aclarará con cambios significativos, incluyendo fluctuaciones de precios y ajustes en la demanda tanto de inversores como de compradores de vivienda. Se prevé que la mayor parte de la oferta principal en Hanói en 2025 se concentrará en los segmentos de alta gama y lujo, de los cuales el lujo representa el 36 %.

Desde una perspectiva comercial, el Sr. Ngo Huu Truong, subdirector general de Hung Thinh Corporation, afirmó que será difícil reducir los precios de los bienes raíces en el futuro próximo. Una de las razones es que el proceso de aprobación de proyectos suele ser largo, lo que incrementa los costos de inversión.

En cuanto a los precios inmobiliarios, el vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, Nguyen Van Dinh, también comentó que, de aquí a finales de 2025, las disposiciones de la nueva ley no se han aplicado plenamente, sino que aún se están aprovechando de la anterior. Por lo tanto, se espera que los precios de los terrenos se mantengan en un nivel razonable. Sin embargo, en el período 2026-2027, si no se produce un ajuste adecuado de aquí a entonces, se incrementará la presión sobre los precios.

Según el Sr. Dinh, habrá dos escenarios para el mercado inmobiliario. Si hay una buena regulación, el mercado se mantendrá estable en 2026-2027. Pero si no hay un buen ajuste técnico, los precios inmobiliarios podrían subir a niveles más altos e irrazonables. Y entonces, el mercado volverá a ser difícil.

El mercado está pasando por sus momentos más difíciles.

El Ministerio de Construcción acaba de anunciar 10 aspectos destacados de la industria de la construcción en 2024. De los cuales, 2024 marca un hito de crecimiento al alcanzar alrededor del 7,8-8,2%, el más alto desde 2020, superando la meta asignada por el Gobierno en la Resolución No. 01 (6,4-7,3%).

Esta es también la tasa de crecimiento más alta alcanzada por el sector de la construcción desde 2020, motor del crecimiento general del PIB de la economía. La tasa de urbanización alcanzó el 44,3%, superando la meta asignada por la Asamblea Nacional del 43,7%. El sector de la construcción también alcanzó otras dos metas asignadas por el Gobierno: una tasa de recolección y tratamiento de aguas residuales del 18% y una superficie habitable promedio a nivel nacional de 26,5 m² por persona.

Al evaluar el mercado inmobiliario el año pasado, el Ministerio de Construcción indicó que se implementaron numerosas soluciones coordinadas para eliminar las dificultades del mercado. El grupo de trabajo del Primer Ministro para la eliminación de dificultades y obstáculos en la implementación de proyectos inmobiliarios colaboró con las localidades y las empresas inmobiliarias para recopilar información y analizar cada proyecto específico con el fin de debatir, orientar y abordar las dificultades y obstáculos en su implementación.

“El mercado inmobiliario ha tenido cambios positivos, superando el período más difícil para ganar impulso para la recuperación y el desarrollo”, enfatizó el Ministerio de Construcción.

Otro punto destacado del año pasado fue la especial atención prestada al desarrollo de la vivienda social. El 24 de mayo, la Secretaría emitió la Directiva n.º 34 sobre el fortalecimiento del liderazgo del Partido en el desarrollo de la vivienda social en la nueva situación.

El Ministerio de Construcción presenta al Gobierno un proyecto de resolución sobre fuentes de capital preferenciales para el desarrollo de vivienda social. En consecuencia, propone implementar un paquete preferencial de 100.000 billones de dongs para préstamos de vivienda social provenientes de bonos, con una vigencia de 5 años. Estas iniciativas serán la base para acelerar el desarrollo de la vivienda social a nivel nacional en el futuro próximo.

El impacto de la nueva lista de precios de terrenos de Hanoi

Según la lista ajustada de precios de terrenos de Hanoi que acaba de publicarse y entra en vigor a partir del 20 de diciembre de 2024, los precios de los terrenos en algunas áreas de Hanoi son de 2 a 6 veces más altos que la lista de precios de terrenos publicada desde 2019. En particular, el precio de los terrenos más alto pertenece a algunas carreteras en el distrito de Hoan Kiem cuando alcanza casi 700 millones de VND / m2.

Algunas opiniones dicen que la aplicación en Hanoi de una nueva lista de precios de terrenos podría provocar que los precios de las viviendas sigan aumentando.

Un informe del Ministerio de Construcción indica que, de aplicarse la lista de precios de terrenos de 2024, los costos de uso del suelo para proyectos inmobiliarios aumentarán significativamente en comparación con el año anterior. Esto se debe a que los principales costos que afectan los precios de las viviendas y los bienes raíces incluyen: costos de compensación por la limpieza del terreno, tasas de uso del suelo, costos de construcción de proyectos (como vivienda, bienes raíces), impuestos y tasas relacionadas.

En particular, los costos relacionados con las tarifas por el uso de la tierra a menudo representan una gran proporción del costo total de un proyecto de vivienda, y varían entre el 7 y el 20% para proyectos de departamentos de gran altura y entre el 25 y el 50% para proyectos de villas y casas adosadas.

Según el Ministerio de Construcción, la aplicación del nuevo catálogo de precios de suelo tendrá un efecto en cadena, provocando un incremento de entre el 15 y el 20 por ciento en los precios de los inmuebles y las viviendas respecto al nivel anterior.

El Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de Dat Xanh Mien Bac, afirmó que, para las empresas, contar con una lista de precios de terrenos facilitará la valoración de los mismos, ajustándose a los precios del mercado. Esta lista ajustada es una base importante para que las empresas determinen los impuestos sobre la tierra.

Sin embargo, si el impuesto territorial se determina según el precio de mercado, el impuesto de conversión del uso del terreno de las empresas será más alto, por lo que el precio de venta de los bienes inmuebles de producción para los compradores será más alto.

¿Puedo vender un piso que se está pagando a plazos según la nueva normativa?

Comprar un apartamento a plazos es una tendencia que muchas personas prefieren para tener una casa sin tener que gastar mucho dinero de inmediato. Entonces, ¿qué normas se deben cumplir al comprar un apartamento a plazos?

La compraventa de viviendas mediante pago fraccionado se regula en el artículo 167 de la Ley de Vivienda de 2023 de la siguiente manera:

- Acordado por las partes y claramente establecido en el contrato de compraventa de vivienda.

- Durante el período de pago de la cuota, el comprador del apartamento está autorizado a utilizarlo y es responsable de su mantenimiento, a menos que se acuerde lo contrario o durante el período de garantía del apartamento.

En particular, la Cláusula 2 del Artículo 167 de la Ley de Vivienda de 2023 afirma: El comprador de vivienda que pague a plazos o en cuotas sólo podrá realizar operaciones de compra, venta, donación, permuta, hipoteca o aportación de capital a esta vivienda con otra persona después de haber pagado íntegramente la vivienda, a menos que las partes tengan otro acuerdo.

Según esta normativa, si el comprador de un piso que paga a plazos quiere venderlo a otra persona, deberá abonar el precio total de compra de la vivienda al vendedor, salvo que las partes tengan otro acuerdo.

Así, si se compra un piso pagando a plazos al inversor o pagando a plazos al vendedor, solo al pagar el importe total del precio de compra del piso, el comprador está autorizado a venderlo a otra persona, a menos que las partes tengan otro acuerdo.

De la misma manera, al hipotecar un préstamo a plazos bancario, si desea venderlo a otra persona, según la cláusula 5, artículo 321 del Código Civil de 2015, el deudor hipotecario puede vender el apartamento hipotecado al banco a otra persona si el banco está de acuerdo o según las disposiciones de la ley.

En consecuencia, si las partes acuerdan o el banco conviene en vender el piso pagándolo a plazos, se pueden utilizar los siguientes métodos:

- El inversionista firmó el Documento de Transferencia de Contrato de Compraventa de Apartamento sin presentar la solicitud de Certificado al organismo estatal.

- Las partes firman para cancelar el antiguo contrato de compraventa a plazos del apartamento y el vendedor firmará directamente el contrato de compraventa del apartamento con el nuevo comprador (si el antiguo comprador no ha transferido el Libro Rojo) o establecerá un acuerdo escrito sobre la venta del apartamento a plazos entre tres partes: el antiguo comprador, el vendedor y el nuevo comprador.

- Establecer un acuerdo tripartito entre el banco, el comprador y el vendedor, en el que el banco se comprometa a vender el apartamento, que se paga a plazos, a otra persona. Simultáneamente, liberar la hipoteca de la propiedad, renovar el contrato de compraventa y transferir el Libro Rojo al nuevo comprador.

En este caso, las partes podrán transferir la obligación crediticia del banco a otra persona de conformidad con lo dispuesto en el artículo 370 del Código Civil de 2015.

Así, el comprador podrá vender el piso pagándose a plazos si existe el consentimiento del vendedor según el análisis anterior o cuando la cuota haya sido pagada íntegramente o según acuerdo de las partes.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html