Los precios de los apartamentos en Hanoi siguen subiendo, el distrito de Thanh Oai paga un depósito para la subasta de terrenos, los compradores se mantienen alerta para evitar riesgos

Los precios de los apartamentos en Hanoi siguen aumentando, la fiebre del suelo es principalmente un truco de los especuladores para ganar dinero, 7 casos de cambio de propósito del uso del suelo sin permiso... son las últimas noticias inmobiliarias.

Mientras que la mayoría de los demás segmentos y tipos de bienes raíces disminuyeron su interés en mayo de 2024, los apartamentos en Hanói fueron el único segmento que creció con una tasa de interés del 9 %. (Foto: Linh An)

Los precios de los apartamentos en Hanoi siguen aumentando

Los macrodatos de Batdongsan.com.vn muestran que, tras tres meses consecutivos de fuerte crecimiento en el primer semestre de 2024, la demanda de apartamentos en Hanói comenzó a desacelerarse en abril de 2024. En concreto, en abril de 2024, el interés y el número de anuncios de apartamentos en Hanói disminuyeron un 30 % y un 2 %, respectivamente. Sin embargo, el descenso solo duró en abril; a partir de mayo, los apartamentos en Hanói recuperaron gradualmente su atractivo.

Si bien la mayoría de los demás segmentos y tipos de bienes raíces disminuyeron su interés en mayo de 2024, los apartamentos en Hanói fueron el único segmento que creció, con una tasa de interés del 9 %. En comparación con mayo, la tasa de interés se mantuvo sin cambios en junio de 2024.

De hecho, tras poco más de un mes de estancamiento, desde finales de mayo de 2024 hasta la actualidad, los precios de los apartamentos siguen marcando un nuevo récord. Esto significa que los precios de los apartamentos en Hanói siguen subiendo.

Por ejemplo, según una encuesta de Batdongsan.com.vn, en el proyecto Vinhomes Smart City, los apartamentos de una habitación y una habitación, según el edificio, la ubicación y la orientación del balcón, tenían un precio de entre 2400 y 2600 millones de VND por apartamento a finales de abril y principios de mayo de 2024. Sin embargo, el precio actual para este tipo de apartamento es de entre 2700 y 2800 millones de VND por apartamento. De igual manera, los apartamentos tipo estudio tienen un precio de entre 1800 y 1900 millones de VND, lo que representa un aumento promedio de entre 150 y 200 millones de VND por apartamento en comparación con junio de 2024. Los apartamentos de dos habitaciones y dos baños o de tres habitaciones y dos baños en este proyecto también aumentaron entre 200 y 250 millones de VND en comparación con hace aproximadamente dos meses.

El proyecto Gemek también aumentó el precio de los apartamentos de dos dormitorios y dos baños, pasando de 2.700 a 2.800 millones de VND a entre 2.750 y 2.900 millones de VND por apartamento. En particular, este proyecto incluye apartamentos de dos dormitorios y dos baños, cuyo precio el propietario ofrece por encima de los 3.000 millones de VND por apartamento.

Los apartamentos Nam Trung Yen, en su mayoría antiguos, de dos dormitorios, también aumentaron de precio, pasando de 2.800 a 3.400 millones de VND por apartamento. Los apartamentos de dos dormitorios y dos baños del proyecto Handiresco también aumentaron de 4.300 a 4.500 millones de VND por apartamento en mayo.

El aumento promedio de 250-300 millones de VND por apartamento también está sucediendo con proyectos en la calle Le Van Luong, como Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace o apartamentos ubicados en el eje Trung Hoa - Nhan Chinh.

¿Por qué el distrito de Thanh Oai, Hanoi, detuvo repentinamente las subastas de tierras?

El distrito de Thanh Oai (Hanoi) detuvo la subasta de derechos de uso de tierras para 57 parcelas de tierra en el área de Dam, aldea de Muc Xa, comuna de Cao Duong, y devolvió el dinero para la compra de documentos y depósitos de los clientes, citando la necesidad de volver a determinar el precio inicial.

Truong Son Joint Stock Auction Company, organizador de la primera subasta de tierras del distrito de Thanh Oai de 57 parcelas de tierra en la comuna de Cao Duong el 17 de agosto, anunció repentinamente que dejaría de organizar la subasta y devolvería el dinero para la compra de documentos y depósitos a los clientes.

La empresa antes mencionada afirmó que la unidad recibió un aviso del Centro de Desarrollo de Fondos de Tierras del Distrito de Thanh Oai con el contenido "Detener la organización de la primera subasta de derechos de uso de tierras para 57 parcelas de tierra en el área de Dam, aldea de Muc Xa, comuna de Cao Duong, distrito de Thanh Oai, Hanoi".

La razón es que el Comité Popular del Distrito de Thanh Oai volvió a determinar el precio inicial para la subasta de los derechos de uso de la tierra para 114 parcelas de tierra en la comuna de Cao Duong según la decisión del Comité Popular de la Ciudad de Hanoi.

Anteriormente, según el anuncio, 57 parcelas de tierra en el área de la aldea de Muc Xa, comuna de Cao Duong tienen áreas que van desde 74,63 a 134,69 m2, con un precio inicial de 8,097 millones de VND/m2.

Con el precio inicial mencionado anteriormente (sin incluir impuestos, tasas ni cargos), el depósito para los terrenos oscila entre casi 121 y 218 millones de VND.

Se sabe que en agosto, el distrito de Thanh Oai no organizará ninguna otra subasta de tierras.

El 10 de agosto, el distrito de Thanh Oai organizó una subasta de 68 terrenos en la zona de Ngo Ba, aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao. Esta subasta causó revuelo entre los inversores inmobiliarios y el público general al obtener un precio de adjudicación de 7 a 8 veces superior al precio inicial. De 8,6 a 12,5 millones de VND/m², el precio de adjudicación más alto superó los 100 millones de VND/m².

Muchos creen que esta subasta atrajo a tantos inversores gracias a su bajo precio inicial. Con este precio inicial, los inversores solo tienen que depositar el 20%, equivalente a unos 200 millones de VND.

Riesgo del comprador

Recientemente, el mercado inmobiliario ha experimentado fuertes fluctuaciones de precios, especialmente en el segmento de apartamentos, seguido de los proyectos inmobiliarios y los terrenos en las localidades. Sin embargo, con un aumento de 6 a 8 veces, como se observa en los recientes resultados de la subasta en el distrito de Thanh Oai, se considera demasiado competitivo, incluso anormal, tanto en términos de precio ganador como de número de participantes.

Según registros reales y en el sitio web Batdongsan.com.vn, el precio de los terrenos residenciales en algunas aldeas de la comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai, en el segundo trimestre de 2024, rondaba tan solo entre 27 y 30 millones de VND/m². Este precio ha aumentado aproximadamente un 80%, pasando de unos 15 millones de VND/m² en 2020 a casi 30 millones de VND/m² en 2024. Por lo tanto, la oferta ganadora del 10 de agosto es entre 2,3 y 3,7 veces superior al precio de venta habitual actual.

O a través de una encuesta reciente de precios de la tierra en algunos distritos suburbanos de Hanoi, aunque los precios de la tierra han aumentado, especialmente en localidades que se preparan para convertirse en distritos o lugares con ventajas en el desarrollo de infraestructura, no ha habido un aumento irreal como el fenómeno de las subastas de tierras en Thanh Oai.

Por ejemplo, la subasta de tierras a fines de junio en el distrito de Me Linh, los resultados de la oferta ganadora no cambiaron dramáticamente con el precio ganador oscilando entre 20 y 40 millones de VND / m2, mientras que el distrito de Me Linh aún tiene espacio para el desarrollo con el sistema de infraestructura de los puentes a Ring Road 4, Ring Road 3,5... De manera similar, en el distrito de Thach That, los precios de las tierras en algunos lugares hermosos de la comuna de Binh Yen recientemente solo aumentaron en unos pocos millones de VND / m2 a pesar de que hay mucha información útil que afecta al mercado inmobiliario...

A partir de los hechos anteriores, muchos expertos creen que la reciente fiebre inmobiliaria es principalmente una estrategia de especuladores e intermediarios para lucrarse. Muchos grupos que antes acumulaban terrenos utilizan las subastas en la zona para impulsar los precios y obtener un terreno más atractivo. Si los lotes subastados no se pueden vender, perderán sus depósitos y, según la normativa, los participantes en la subasta deben pagar un depósito del 20 % del valor total del terreno, calculado al precio inicial.

Según datos en línea de Batdongsan.com.vn, en los primeros seis meses de 2024, el mercado inmobiliario de Hanói registró fuertes fluctuaciones en los niveles de interés. En general, el segmento de terrenos y terrenos residenciales se encuentra en vías de recuperación tras tocar fondo en 2023, con un aumento del 118 % en el número de búsquedas respecto al mismo período del año anterior. Las casas particulares, adosadas y villas aumentaron un 33 %, un 27 % y un 9 %, respectivamente. En los distritos suburbanos, Dong Anh registró el mayor aumento en el nivel de interés, con un 104 %, Quoc Oai un 101 %, Gia Lam un 95 %, Hoai Duc un 79 % y Thach That un 48 %.

Al explicar esto, los expertos señalaron que esto podría deberse al temor a un aumento en los precios inmobiliarios tras la entrada en vigor oficial de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023. Por otro lado, la información de que Hanói aspira a tener cinco nuevos distritos para 2030 (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri y Dan Phuong) también hace que los terrenos en estas localidades atraigan la atención de muchos inversores.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, predice que, a partir del segundo trimestre de 2025, los terrenos comenzarán a recuperarse; si bien las "olas" actuales son solo locales en algunas zonas. Por lo tanto, los inversores deben investigar cuidadosamente el mercado y conocer las fluctuaciones de precios a través de fuentes de información objetivas.

Además, debido a la situación de los precios inmobiliarios, que se han disparado en comparación con su valor real, algunos expertos consideran que manipular el mercado inmobiliario para crear precios virtuales es muy peligroso y afecta directamente a los compradores, al igual que manipular el mercado bursátil. Esto genera falta de transparencia e inestabilidad en el mercado inmobiliario, mientras que el Estado no impone sanciones contundentes.

La gente espera que los precios de la vivienda bajen a un nivel adecuado cuando las nuevas políticas de gestión y regulaciones legales entren en vigor próximamente. Esta es la solución para quienes realmente necesitan tener la oportunidad de adquirir una vivienda pronto, como lo pretende el Gobierno .

En caso de cambio de finalidad del uso del suelo no se requiere permiso.

La Ley de Tierras de 2024 estipula muchos más casos de cambio de propósito de uso de suelo sin permiso a partir del 1 de agosto de 2024.

7 casos de cambio de uso de suelo sin permiso

De acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 3, Artículo 121 de la Ley de Tierras de 2024, si no se encuentra en los 7 casos siguientes según la Cláusula 1, Artículo 121 de la Ley de Tierras de 2024, no será necesario solicitar permiso para cambiar el propósito de uso a la autoridad competente.

En concreto, esos casos son: la conversión de tierras de cultivo de arroz, tierras forestales de uso especial, tierras forestales protectoras y tierras forestales de producción en otros tipos de tierras del grupo de tierras agrícolas ; la conversión de tierras agrícolas en tierras no agrícolas; y la conversión de otros tipos de tierras en tierras de ganadería concentrada cuando se implementan proyectos de ganadería concentrada a gran escala.

Convertir tierras no agrícolas asignadas por el Estado sin tarifas por uso de la tierra a otros tipos de tierras no agrícolas asignadas por el Estado con tarifas por uso de la tierra o arrendamiento de tierras; Convertir tierras no agrícolas que no sean tierras residenciales a tierras residenciales.

Conversión de terrenos para construcción de obras públicas, terrenos utilizados para fines públicos con fines comerciales en terrenos de producción y comerciales no agrícolas; Conversión de terrenos de producción y comerciales no agrícolas que no sean terrenos comerciales o de servicios en terrenos comerciales o de servicios.

La conversión del uso del suelo debe cumplir con la planificación.

El cambio de uso del suelo debe seguir cumpliendo la planificación y ser aprobado por las autoridades competentes, esto está claramente estipulado en el artículo 116 de la Ley de Tierras de 2024.

En consecuencia, el Comité Popular del distrito donde se ubica el terreno es la autoridad competente para aprobar la conversión del propósito del uso del terreno.

Superficie de conversión de uso de suelo en 2024

Actualmente, la Ley de Tierras de 2024 no cuenta con ningún documento que estipule el área máxima y el límite para la conversión del uso de la tierra.

El límite de uso del suelo depende de las necesidades de quien desee cambiarlo. Sin embargo, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente examinará la documentación, la necesidad de cambiar el uso del suelo y verificará el terreno y la planificación para determinar si el límite puede modificarse por completo.

Los planes anuales de uso del suelo a nivel de distrito son prescritos por las autoridades competentes.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html