La carga del aumento continuo de los precios de la vivienda está haciendo que muchas personas caigan en una espiral de deuda bancaria.

Los expertos señalan que, en el contexto de un aumento continuo de los precios de la vivienda, los compradores deben calcular cuidadosamente los préstamos que piden a los bancos para evitar caer en una espiral de deuda.

Espada de doble filo

El Sr. Tran Ngoc Thien (distrito de Hoang Mai, Hanói ) comentó: «A mediados de 2022, al ver que los precios de las viviendas empezaban a subir drásticamente, él y su esposa decidieron comprar un apartamento de 75 m² en el distrito de Vinh Tuy por 3350 millones de VND. « Si no lo hubiera comprado de inmediato, temía que los precios de las viviendas siguieran subiendo», explicó por qué pagó justo en medio de la «tormenta».

Pero en ese momento, como solo contaba con unos 800 millones de VND, aceptó pedir prestado el resto del préstamo al banco con un tipo de interés preferencial del 0 % durante los dos primeros años. Según el acuerdo, el Sr. Thien debía pagar por adelantado el 25 % del valor del apartamento, equivalente a unos 850 millones de VND, y pedir prestados los 2500 millones de VND restantes al banco durante un plazo de 30 años.

Los dos primeros años, gracias al préstamo sin intereses, las cuotas mensuales fueron fluidas. Sin embargo, a partir de mediados de 2024, la situación empezó a cambiar.

Al entrar en el período de pago de intereses reales, la tasa de interés flotante se disparó al 12 % anual, elevando el capital y los intereses a pagar mensualmente a más de 30 millones de VND. En ese momento, el Sr. Thien quedó realmente impactado. Tras pasar apuros durante varios meses, el costo de la vida se volvió cada vez más estresante, lo que lo llevó a seis meses consecutivos sin poder pagar la deuda.

Inmediatamente, el préstamo se transfirió al grupo de morosos y el banco envió una notificación solicitando la entrega de activos para su liquidación. El Sr. Thien estaba preocupado y no podía dormir tranquilo por el riesgo de grandes pérdidas.

Afortunadamente, gracias al apoyo de familiares y amigos, el Sr. Thien pudo saldar toda la deuda vencida y pagar por adelantado los intereses y el capital durante los tres meses siguientes para demostrar que había recuperado el flujo de caja. Gracias a ello, el préstamo regresó al grupo 1, evitando así el riesgo de perder la casa.

El continuo aumento de los precios de la vivienda ha obligado a muchas personas a pedir préstamos a los bancos para comprar casas. (Ilustración: Minh Duc)

Según Thien, a principios de 2025 el tipo de interés volverá al 9%, pero sus pagos mensuales de intereses y capital seguirán siendo de unos 22 o 23 millones de VND.

Aunque el tipo de interés ha bajado, los más de 20 millones de VND al mes siguen siendo una carga pesada, ya que el trabajo de mi esposa está en dificultades y sus ingresos han disminuido. Por eso, nuestro salario mensual casi solo se usa para pagar el préstamo bancario. Tenemos que pedir prestado a familiares para cubrir los gastos de manutención y otros gastos , confesó el Sr. Thien.

No tan afortunada como el Sr. Thien, la Sra. Nguyen Huong Lan (distrito de Tu Liem, Hanoi) dijo que acaba de decidir vender el apartamento que compró hace dos años para pagar al banco porque no puede pagar el capital y los intereses todos los meses.

La Sra. Lan compartió que compró un apartamento de 65 m² por más de 3 mil millones de VND. Tenía mil millones de VND y pidió prestados más de 2 mil millones de VND al banco. Compró según el progreso y recibió un apoyo sin intereses hasta que recibió la casa. Cuando la recibió, durante el primer año, tuvo que pagar más de 20 millones de VND mensuales en capital e intereses. En ese momento, ella y su esposo decidieron ajustar sus gastos para intentar ahorrar lo suficiente para pagar al banco.

Sin embargo, desde finales de 2024, el esposo de la Sra. Lan perdió su trabajo, y toda la familia depende de su salario de 18 millones de VND. " Con mis ingresos, aunque ayune y gaste menos, no me alcanza para pagar los intereses del banco ", dijo la Sra. Lan.

Finalmente, después de muchas noches de insomnio, la Sra. Lan discutió con su esposo la posibilidad de vender su casa actual para pagar el préstamo bancario, ahorrar el dinero restante y luego la pareja volvió a alquilar una casa.

" Aunque tengo que alquilar una casa, ya no tengo la presión de pagar préstamos bancarios. El interés bancario mensual es suficiente para que mi familia alquile un apartamento viejo para vivir", compartió Lan.

Cómo evitar la espiral de deuda

Según el Dr. Nguyen Tri Hieu, experto en banca y finanzas, el apalancamiento financiero es una herramienta importante para ayudar a las personas a acceder a la vivienda, pero si no se utiliza adecuadamente, puede convertirse en una espiral de deuda.

El Sr. Hieu recomienda que los compradores de vivienda solo pidan prestado hasta el 80% del valor de la propiedad, asegurándose de que los pagos mensuales de la deuda no superen el 50% de sus ingresos netos. Más importante aún, deben contar con un fondo de reserva que cubra de 6 a 12 meses de deuda para evitar riesgos en caso de desempleo o pérdida de ingresos.

Además, el Sr. Hieu recomienda que los jóvenes calculen cuidadosamente su capacidad de pago antes de tomar la decisión de solicitar un préstamo, evitando el miedo a perderse algo (FOMO, por sus siglas en inglés), que puede fácilmente llevarlos a la trampa de endeudarse por encima de sus posibilidades. Elaborar una tabla de ingresos y gastos y evaluar escenarios de fluctuaciones de ingresos y tasas de interés es esencial para evaluar la seguridad del préstamo.

Los expertos aconsejan a los compradores de vivienda que consideren cuidadosamente las tasas de interés flotantes y equilibren sus ingresos antes de solicitar préstamos bancarios. (Ilustración: Minh Duc).

" El apalancamiento financiero es un arma de doble filo. Si no se controla bien, los prestatarios pueden endeudarse fácilmente, llegando incluso a tener que vender su casa cuando el mercado baja o los ingresos son inestables ", analizó el Sr. Hieu.

El Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de Dat Xanh Mien Bac, también indicó que quienes adquieren vivienda al solicitar un préstamo bancario deben equilibrar sus ingresos después del período de tasa de interés preferencial. Después de ese período, la tasa de interés deberá añadir un margen del 2-3% o más, dependiendo del banco.

Según el Sr. Quyet, las tasas de interés, según el mecanismo del mercado, a veces impredecibles en los próximos 2-3 años, pueden superar el 10%, lo cual es muy arriesgado. Por lo tanto, antes de solicitar un préstamo, es necesario calcular cuidadosamente los ingresos y la capacidad de pago a 2-3 años para evitar un déficit presupuestario familiar.

Muchos pronósticos sugieren que, a medida que aumenta la demanda de crédito, es probable que las tasas de interés de los depósitos y préstamos aumenten el próximo año. Por lo tanto, las tasas de interés de los préstamos podrían aumentar hasta un 11-12% anual en los próximos años.

Además de los tipos de interés, es importante estudiar detenidamente las condiciones del contrato. No leerlo con atención puede dar lugar a cargos ocultos, como comisiones por amortización anticipada o condiciones para ajustar el tipo de interés después de la promoción.

" Para evitar errores, los compradores de vivienda deben considerar cuidadosamente su capacidad de pago del préstamo y tener un plan de contingencia para eventos como pérdida de empleo, enfermedad, etc.", aconsejó el Sr. Quyet.

El Sr. Tran Minh Nhat, inversor con una larga trayectoria en Hanói, también comentó que recientemente muchos bancos están implementando políticas atractivas para atraer clientes. Algunos bancos ofrecen tasas de interés extremadamente bajas, de entre el 6% y el 7%, pero estas tasas solo se aplican durante 3 a 6 meses.

Tras la finalización del período preferencial, el tipo de interés será flotante al tipo de interés base más un margen del 3,5 % anual. Cabe destacar que la mayoría de los bancos aplican el tipo de interés base en lugar del tipo de interés de los depósitos a plazo a 12 meses como base para añadir el margen, determinando así el tipo de interés final del préstamo que los clientes deben pagar.

El resultado final, con una tasa de interés base promedio del 8,2-9 % anual, más el margen, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios se mantienen en torno a un exorbitante 12,5-13 % anual (tras la tasa flotante). Además, algunos bancos también cobran recargos adicionales, como seguros y gastos de vencimiento, que suman entre un 2 y un 3 % anual.

El Sr. Nhat afirmó que, entre inversionistas como él, muchos compradores de vivienda se vieron agobiados por las deudas tras el vencimiento del período preferencial. En muchos casos, tras el aumento del tipo de interés flotante al 13-14%, la carga fue excesiva y tuvieron que vender activos para saldar la deuda.

Fuente: https://baolangson.vn/ganh-gia-nha-lien-tuc-tang-cao-nhieu-nguoi-roi-vao-vong-xoay-no-ngan-hang-5053725.html