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| El sector inmobiliario aún enfrenta muchas dificultades, pero podría recuperarse en el segundo semestre de 2024. (Fuente: SBV) |
El mercado inmobiliario florecerá en la segunda mitad de 2024
Una de las señales que pronostican una recuperación en el sector inmobiliario es que las tasas de interés de los préstamos disminuirán a un nivel más bajo, lo que será el principal impulsor de la recuperación de todo el sector. Actualmente, las tasas de interés de movilización se han ajustado desde el primer trimestre de 2023, pero la evolución de las tasas de interés de los préstamos se ha retrasado.
Según el informe de WiGroup sobre los resultados comerciales del segundo trimestre de 2023, el sector inmobiliario todavía enfrenta muchas dificultades, pero podría recuperarse en la segunda mitad de 2024.
En concreto, el crecimiento del beneficio después de impuestos (NPAT) en el segundo trimestre de 2023 de todo el sector inmobiliario residencial (excluyendo Vinhomes) registró un crecimiento negativo de alrededor del -46% durante el mismo periodo, aunque el valor absoluto registró un aumento en comparación con el primer trimestre de 2023, pero no hubo un catalizador realmente fuerte para impulsar el beneficio de todo el sector para recuperarse del fondo.
Al profundizar en el análisis del crecimiento de 20 empresas (que representan el 90% de la capitalización de la industria), los datos muestran que solo 5 empresas de bienes raíces registraron un crecimiento positivo en el segundo trimestre.
Pero esto se debe a dos razones principales: un crecimiento repentino proveniente de otras ganancias y no del negocio principal o un alto crecimiento debido a bajas ganancias en el mismo período.
Otras empresas de gran capitalización del sector registraron una caída de beneficios de más del 20% en comparación con el mismo período, lo que refleja las dificultades generales del mercado inmobiliario.
El valor de los inventarios de toda la industria ha disminuido en comparación con el primer trimestre de 2023. Los estrechos corredores legales y el endurecimiento de los flujos de crédito hacia el mercado inmobiliario son las dos principales razones por las que las empresas tienen dificultades para implementar proyectos.
La demanda tampoco es muy optimista cuando las transacciones inmobiliarias totales en el segundo trimestre de 2023 disminuyeron un 66% en comparación con el mismo período del año pasado y disminuyeron un 9% en comparación con el trimestre anterior.
Según WiGroup, para asegurar su supervivencia, los gestores inmobiliarios deben implementar una estrategia defensiva reduciendo el apalancamiento financiero a un nivel seguro, reduciendo los gastos por intereses y evitando la insolvencia mientras las actividades de venta se desaceleran significativamente. Al cierre del segundo trimestre de 2023, la ratio de deuda total a intereses/capital de todo el sector alcanzó 0,48 veces.
El gasto total por intereses durante el período alcanzó los 2.030 billones de VND, un ligero aumento en comparación con el primer trimestre, lo que refleja que las tasas de interés de los préstamos se mantienen bastante altas y no muestran indicios de desaceleración. La solvencia de las empresas del sector, medida por el ratio EBIT/Intereses, disminuyó en comparación con el primer trimestre de 2023.
Una de las señales que pronostican una recuperación en el sector inmobiliario es que las tasas de interés de los préstamos disminuirán a un nivel más bajo, lo que será el principal impulsor de la recuperación de todo el sector. Actualmente, las tasas de interés de movilización se han ajustado desde el primer trimestre de 2023, pero la evolución de las tasas de interés de los préstamos se ha retrasado.
Además, la eliminación de corredores legales contribuye a la reapertura de la oferta inmobiliaria. El sector de la vivienda social puede ser un catalizador para el sector inmobiliario residencial, ya que se beneficia de numerosas políticas de apoyo del Gobierno .
“En consecuencia, la recuperación del mercado inmobiliario en general y del sector inmobiliario residencial en particular se dará alrededor del segundo semestre de 2024, cuando las políticas de apoyo comiencen a permear”, evaluó WiGroup.
Aprobación de la política de inversión para el proyecto de la zona residencial Ho Son 3
El vicepresidente del Comité Popular Provincial de Lang Son, Luong Trong Quynh, acaba de emitir la Decisión No. 1282/QD-UBND que aprueba la política de inversión del proyecto del Área Residencial Ho Son 3, distrito de Huu Lung, a través del formulario de licitación para seleccionar inversores.
Según la Decisión, el alcance del proyecto del área residencial Ho Son 3 incluye: el norte y el noreste limitan con la carretera provincial DT.242 y la carretera que conduce a la autopista Hanoi - Lang Son; el sur limita con la autopista Hanoi - Lang Son; el este limita con el terreno residencial actual de la comuna de Ho Son y el Comité Popular de la comuna de Ho Son; el oeste y el suroeste limitan con el río Thuong.
El objetivo de inversión del proyecto es construir una zona residencial con una infraestructura técnica moderna y sincronizada, con obras que se ajusten a la planificación aprobada. Aprovechar al máximo el fondo de terrenos existente, satisfacer las necesidades de todos los sectores con demanda de suelo residencial y vivienda, y contribuir activamente al Programa de Desarrollo de Vivienda del distrito de Huu Lung, en particular, y de la provincia de Lang Son, en general.
El proyecto de la zona residencial Ho Son 3 cuenta con una inversión total (excluyendo los costos de compensación, apoyo y reasentamiento) de 1.379 billones de VND con una superficie total de 400.000 m² (40 ha). El proyecto incluye los siguientes elementos: viviendas de gran altura con una superficie total de 4.656 m², casas adosadas de baja altura con una superficie total de 111.392 m² (1.102 parcelas), villas de baja altura con una superficie total de 20.510,7 m² (131 parcelas), viviendas de reasentamiento con una superficie total de 8.216 m² (84 parcelas) y otras obras como infraestructura técnica, centros comerciales y de servicios... La población es de 7.000 personas.
El período de operación del proyecto es de 50 años a partir de la fecha en que el Inversionista recibe la decisión de asignación de tierras o la decisión de arrendamiento de tierras, en el que el avance de la implementación del proyecto no exceda los 48 meses.
Thai Nguyen: Cobrar con determinación las deudas relacionadas con las tasas y rentas del suelo.
El Presidente del Comité Popular de la provincia de Thai Nguyen acaba de solicitar a los jefes de departamentos, sucursales y sectores, y a los presidentes de los comités populares de distritos y ciudades que lleven a cabo de manera urgente y drástica una serie de tareas para continuar implementando sincrónicamente soluciones para impulsar la recaudación de las deudas relacionadas con las tarifas de uso de la tierra y los alquileres de la tierra en la provincia, esforzándose por lograr los máximos resultados en la tarea de recaudar el presupuesto estatal.
En 2023, el Consejo Popular de la provincia de Thai Nguyen asignó la tarea de recaudar 20 billones de VND para el presupuesto estatal, de los cuales 4.800 billones de VND correspondían a tasas de uso de la tierra y 700 billones de VND a rentas de la tierra. Al 31 de julio, las tasas de uso de la tierra en la provincia de Thai Nguyen ascendían a tan solo 734.778 billones de VND, lo que representaba el 15,3 % del presupuesto provincial, mientras que las rentas de la tierra alcanzaban los 296.086 billones de VND, lo que equivale al 42,3 % del presupuesto provincial.
Según el anuncio de la autoridad fiscal, el monto de las tasas de uso de tierras que se han informado como adeudadas es de 681,240 mil millones de VND y el monto de las tasas de alquiler de tierras que se han informado como adeudadas es de 94,865 mil millones de VND en 14 proyectos de áreas residenciales y urbanas.
Se ha determinado que algunas de las razones de la baja recaudación de las tasas de uso del suelo para proyectos en la provincia de Thai Nguyen se deben a la atonía del mercado inmobiliario durante el último año, lo que ha provocado bajas tasas de transacción. Muchas empresas dependen de préstamos y capital movilizado, mientras que las tasas de interés de los préstamos se mantienen altas y el acceso al capital es difícil. Además, varios contribuyentes no han cumplido adecuadamente con las leyes tributarias.
Según el plan del Departamento de Impuestos de la provincia de Thai Nguyen, a más tardar a fines de septiembre de 2023, los proyectos con deuda por el uso de la tierra deberán cumplir con sus obligaciones con el presupuesto estatal.
En el Documento No. 4151/UBND-KT de fecha 18 de agosto, el Presidente del Comité Popular Provincial de Thai Nguyen asignó al Departamento Provincial de Impuestos para: Implementar medidas de cobro de deudas apropiadas para cada caso de deuda tributaria de conformidad con las regulaciones; especialmente enfocarse en aplicar de inmediato medidas para instar, hacer cumplir y publicar información de conformidad con las disposiciones de la Ley de Administración Tributaria y los documentos guía para contribuyentes con grandes deudas tributarias, dilaciones y prolongaciones para recuperar deudas tributarias al presupuesto estatal.
Dirigir a las unidades subordinadas para que inspeccionen y supervisen de cerca el progreso del manejo de las deudas relacionadas con las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra en la provincia; informar periódicamente mensualmente para evaluar la situación del manejo de las deudas relacionadas con las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra en la provincia, resumir las dificultades y los problemas que surjan durante el proceso de implementación, informar y asesorar al Comité Popular Provincial para que lo considere y dirija de acuerdo con las regulaciones.
Comités Populares de distritos y ciudades: Liderar y coordinarse con el Departamento Provincial de Impuestos para trabajar directamente con las empresas adeudadas por derechos de uso de tierras y rentas de tierras en la zona, a fin de instarlas a pagar el presupuesto estatal puntualmente. Desarrollar programas y asignar tareas específicas a departamentos, oficinas y unidades afiliadas para que coordinen estrechamente con el Departamento Regional de Impuestos y se centren en la gestión integral de las deudas relacionadas con tierras.
También según el Presidente del Comité Popular de la provincia de Thai Nguyen: En caso de que el ganador de la subasta no pague o no pague suficiente dinero por la subasta del derecho de uso de la tierra dentro de los 120 días a partir de la fecha de la decisión de reconocer el resultado de la subasta, el Comité Popular en el nivel competente cancelará la decisión de reconocer el resultado de la subasta del derecho de uso de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 2, Artículo 3 del Decreto No. 10/2023/ND-CP de fecha 3 de abril de 2023 del Gobierno.
Los precios de la vivienda en Hanoi y Ho Chi Minh son entre 18 y 32 veces más altos que los ingresos.
Savills acaba de publicar cifras relacionadas con la capacidad de propiedad de una vivienda de las personas en Hanoi y Ho Chi Minh City.
En particular, esta unidad citó el informe sobre el Índice de Asequibilidad de Vivienda en Asia Pacífico 2023 del Urban Land Institute (ULI), que muestra que Ciudad Ho Chi Minh y Hanói son dos ciudades con precios de vivienda promedio en la región. Sin embargo, la brecha es bastante grande en comparación con los ingresos de las personas.
En concreto, en Ciudad Ho Chi Minh, el precio medio de una vivienda es de 296.000 dólares (más de 7.000 millones de VND) y el ingreso medio de un hogar es de 9.120 dólares al año (unos 220 millones de VND).
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| Las políticas estatales de apoyo son clave para garantizar la asequibilidad de la vivienda. (Fuente: Captura de pantalla/DT) |
Según el informe, la diferencia entre el precio de la vivienda y los ingresos en Ciudad Ho Chi Minh es de 32,5 veces. Esta es la segunda más alta de la región, después de Shenzhen (35 veces), e incluso superior a Pekín (29,3 veces), Shanghái (24,1 veces) y Hong Kong-China (26,5 veces).
Mientras tanto, este índice en Hanoi es 18,3 veces, con un ingreso familiar anual promedio de 9.967 dólares (alrededor de 240 millones de VND), más alto que el de Seúl (17,3 veces), Tokio (16,1 veces) y el de la vivienda comercial de Singapur (13,7 veces).
En el mercado de alquiler de viviendas, el alquiler mensual promedio por apartamento en Ciudad Ho Chi Minh es de 592 USD, equivalente a más de 14 millones de VND. Este mercado es ideal principalmente para jóvenes trabajadores con altos ingresos o extranjeros que trabajan en Vietnam.
Al analizar la asequibilidad de la vivienda de los habitantes de Ciudad Ho Chi Minh, la Sra. Giang Huynh, subdirectora y jefa de Investigación de S22M Savills Ciudad Ho Chi Minh, dijo que la mayoría de las personas sólo pueden permitirse viviendas y apartamentos asequibles.
Según la Sra. Giang, actualmente hay poca oferta de apartamentos asequibles con precios entre 2.000 y 4.000 millones de VND. Anteriormente, esta línea de productos representaba aproximadamente el 60 % de la oferta del mercado; en 2023, solo representará alrededor del 25 %. Esto afecta la posibilidad de que las personas adquieran una vivienda.
La Sra. Giang cree que la política de apoyo del Estado es clave para fortalecer la capacidad de las personas para pagar la vivienda. La experiencia práctica en diversos países ha demostrado el impacto positivo de las soluciones habitacionales en el desarrollo socioeconómico.
“La consideración por parte del Gobierno de la aplicación de impuestos para limitar las compras especulativas y aumentar los fondos destinados a terrenos para el desarrollo de viviendas asequibles demuestra su compromiso con la promoción de un mercado inmobiliario estable y sostenible, en beneficio de los compradores de vivienda”, afirmó la Sra. Huynh.
Además, dijo que el desarrollo de vivienda social es un tema prioritario porque ayuda a resolver los problemas de vivienda de las personas de bajos ingresos, estimula la socioeconomía, acelera la dispersión de la población, expande las áreas urbanas a las suburbanas y aumenta la sostenibilidad en la planificación urbana.
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Fuente
![[Foto] Los líderes provinciales de Gia Lai ofrecen flores en el Monumento del Tío Ho con los grupos étnicos de las Tierras Altas Centrales.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/9/196438801da24b3cb6158d0501984818)
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