El mayor problema para determinar los precios específicos de los terrenos en los últimos años ha sido la política. El Gobierno está modificando y complementando el Decreto n.º 44/2014; el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente está modificando y complementando la Circular n.º 36/2014. Por diversas razones, Binh Thuan ha estado esperando durante los últimos tres años, y para 2023, tras una revisión, hay 47 proyectos en la provincia a la espera de determinar los precios específicos de los terrenos. La realidad es que, como comentó el presidente del Comité Popular Provincial: «Las empresas no pueden esperar más...».
Lección 1: “Eliminar” los precios del suelo con cautela
2/47 proyectos
A finales de diciembre de 2023, el Comité Popular Provincial emitió una decisión para aprobar precios específicos de terrenos a fin de determinar las obligaciones financieras de otro proyecto turístico en la ciudad de Phan Thiet. Cabe destacar que este es el segundo proyecto de los 47 en la provincia que están a la espera de precios específicos de terrenos y no han podido implementar las siguientes medidas. Dado que el terreno se destina a servicios comerciales, el arrendamiento estatal de terrenos, con un pago único de renta por todo el plazo del arrendamiento (calculado para el tiempo restante del proyecto es de 35 años), estos dos proyectos han contribuido al presupuesto estatal con una tasa total por uso de terrenos de aproximadamente 126 mil millones de VND.
En una reunión reciente para implementar el plan de desarrollo socioeconómico 2024, el presidente del Comité Popular Provincial, Doan Anh Dung, enfatizó que, gracias a los dos proyectos mencionados, los sectores funcionales de la provincia adquirirán experiencia y métodos para continuar realizando la valoración específica de terrenos para los proyectos restantes. De hecho, la implementación de la valoración específica de terrenos para cada proyecto está enredada en numerosas regulaciones políticas, además del estancamiento debido al impacto de casos relacionados, lo que genera cautela entre los funcionarios que realizan esta tarea e incluso reticencias en las empresas con funciones de valoración. Esta es la razón principal, sin contar el impacto de la epidemia de COVID-19, por la que en los últimos tres años se ha generado una situación de "trabajos antiguos abandonados, trabajos nuevos acumulados", lo que ha generado un total de 47 proyectos. A finales de 2023, solo dos proyectos contaban con precios específicos de terrenos aprobados.
Actualmente, el Comité Popular Provincial ha asignado áreas temáticas específicas como vivienda, comercio, servicios turísticos, minerales, etc. al Presidente y Vicepresidentes del Comité Popular Provincial para su dirección. Los líderes del Comité Popular Provincial han celebrado reuniones para cada grupo de proyecto temático y han emitido avisos finales para dirigir la eliminación de dificultades y obstáculos para cada proyecto y grupo de proyectos. Al mismo tiempo, continúan dirigiendo la revisión de proyectos que son elegibles para la determinación específica del precio de la tierra para instar a los consultores a completar urgentemente el plan de precios de la tierra para el arrendamiento de tierras por única vez, la asignación de tierras con la recaudación de tarifas por uso de la tierra o eliminar de la lista de proyectos que no tienen que determinar precios o proyectos que no son elegibles para la determinación del precio de la tierra y proyectos que necesitan buscar orientación del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.
Decidido a completar 3 proyectos importantes antes de que finalice el primer trimestre de 2024
Tras los dos proyectos turísticos mencionados, se desarrollarán tres grandes proyectos que, según los responsables del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, se determinarán para completar la determinación de precios específicos de terrenos a finales del primer trimestre de 2024. Estos proyectos incluyen el proyecto NovaWorld Phan Thiet y los parques industriales Tan Duc y Son My 1. Para estos tres proyectos, las unidades de consultoría han implementado el desarrollo de precios específicos de terrenos. Durante el proceso mencionado, han surgido numerosas dificultades y obstáculos relacionados con las políticas y prácticas, incluyendo la muy limitada recopilación de información sobre los precios de alquiler de terrenos en los parques industriales. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha asesorado al Comité Popular Provincial para que proponga soluciones al Gobierno Central. Por ejemplo, el proyecto NovaWorld Phan Thiet enfrentó numerosas dificultades en cuanto a políticas y métodos de fijación de precios durante su implementación; además, este proyecto es de gran envergadura y presenta numerosos elementos complejos de inversión y negocios, incluyendo elementos específicos que aún no están disponibles en la provincia. Posteriormente, en agosto de 2023, el Grupo de Trabajo del Primer Ministro y el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente dieron instrucciones sobre cómo resolver el problema. Sin embargo, los resultados de la valoración de la unidad de consultoría aún incluían algunos elementos, como campos de golf, villas, zonas de ocio, etc., que no cumplían con la información recopilada ni los métodos de cálculo. Por ello, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente solicitó a la unidad que los completara. El 10 de enero de 2024, el Departamento envió un despacho oficial a la unidad de consultoría para que enviara con prontitud los resultados de la consultoría de valoración del proyecto NovaWorld Phan Thiet.
“Actualmente, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha ordenado al Departamento de Gestión de Tierras que solicite a la unidad consultora que complete el certificado de valoración de dos proyectos turísticos, incluido NovaWorld Phan Thiet, y lo envíe al departamento para organizar una reunión con el fin de recopilar las opiniones del Departamento de Construcción, el Departamento de Finanzas, el Departamento de Impuestos, el Departamento de Planificación e Inversión, y los Comités Populares de los distritos y ciudades donde se ubica el proyecto para completar el certificado de valoración y presentarlo al Consejo Provincial de Valoración de Tierras”, declaró el Sr. Tran Nguyen Loc, director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, en la reunión para implementar el plan de desarrollo socioeconómico de la provincia para 2024.
Al mismo tiempo, el Sr. Loc informó que otros 47 proyectos continúan completando los certificados para organizar reuniones de recopilación de opiniones antes de presentarlos al Consejo Provincial de Valoración de Tierras. En cuanto a los proyectos del Parque Industrial Son My 1 y el Parque Industrial Tan Duc, a finales de diciembre de 2023, el Departamento emitió un comunicado oficial aprobando el coeficiente de ajuste del precio de la tierra para determinar el precio específico de la tierra para calcular la compensación cuando el Estado recupere tierras para ambos proyectos. Este comunicado se envió al Comité Popular del distrito de Ham Tan, solicitando que se vuelva a trabajar con el consultor para explicar, en el que se presta especial atención al análisis y la exclusión de activos comparativos de naturaleza repentina del plan de precios de la tierra; y revisando las bases legales para garantizar el rigor y el cumplimiento de las regulaciones. La unidad consultora está editando. Una vez que el distrito de Ham Tan lo envíe, el Departamento sintetizará el informe para que el Consejo Provincial de Valoración tome una decisión.
Una vez que se establezca un precio específico para la compensación, el proceso de desminado será más conveniente, ya que, como propuso el distrito de Ham Tan, el plan de compensación aún no ha aplicado un precio específico, solo un precio temporal según la Decisión n.° 37/2019/QD-UBND, por lo que no ha obtenido el consenso de la población cuyas tierras se recuperan. Acelerar el desminado y facilitar la contigüidad de los terrenos del proyecto, que actualmente no son contiguos, facilita que el sector funcional establezca un precio específico para calcular un precio de alquiler favorable y ayuda a los inversores a implementar la construcción según el plan.
En otro desarrollo, en la reunión del 16 de enero de 2024, el vicepresidente del Comité Popular Provincial, Nguyen Hong Hai, ordenó al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente que se coordinara con los departamentos, sucursales y el Comité Popular del distrito de Ham Tan, Sonadezi Joint Stock Company debe completar la aprobación de coeficientes específicos de ajuste de precios de tierras para tierras agrícolas ubicadas en áreas residenciales y precios de alquiler de tierras en el Parque Industrial Tan Duc en febrero de 2024.
Lección 2: Para retener y atraer grandes proyectos
BICH NGHI - FOTO DE N. LAN
Fuente
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