Kim Oanh Real Estate espera resolver las dificultades de la vivienda social

En su intervención en el seminario "Identificando el mercado inmobiliario a finales de 2024 y principios de 2025", organizado recientemente por el periódico Nguoi Lao Dong, la Sra. Dang Thi Kim Oanh, presidenta del consejo de administración de Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, destacó las dificultades que enfrenta el mercado inmobiliario, especialmente en el sector de la vivienda social.

Resumen del debate "Identificar el mercado inmobiliario a finales de 2024 y principios de 2025" del periódico Nguoi Lao Dong.

La demanda de vivienda es enorme.

La Sra. Oanh afirmó que el Grupo Kim Oanh lleva más de 16 años desarrollándose en el sector inmobiliario. Anteriormente, la compañía ha cosechado éxitos con numerosos proyectos de gran envergadura en Binh Duong , Dong Nai, Ciudad Ho Chi Minh y Ba Ria Vung Tau. Cuando el Gobierno anunció el proyecto de construcción de un millón de viviendas sociales, el Grupo Kim Oanh se dio cuenta de que el Estado está implementando numerosos cambios en sus políticas para crear un mercado inmobiliario próspero y sostenible.

Al mismo tiempo, creemos que el mercado experimentará cambios positivos a partir del 1 de agosto de 2024, fecha de entrada en vigor de tres nuevas leyes. Para prepararse para estos cambios, el Grupo Kim Oanh ha planificado proactivamente el desarrollo de proyectos a gran escala, no solo centrados en zonas urbanas estándar, sino también en proyectos de vivienda social, que atiendan a personas de bajos ingresos y hogares sin vivienda, afirmó la Sra. Oanh.

Según el presidente del Grupo Kim Oanh, actualmente la demanda de vivienda social en localidades con un fuerte desarrollo industrial como Binh Duong, Dong Nai y Ba Ria - Vung Tau es muy alta. Estas provincias atraen a cientos de miles de trabajadores migrantes, pero la oferta actual de vivienda social es insuficiente para satisfacer la demanda.

La Sra. Dang Thi Kim Oanh, Presidenta del Consejo de Administración de Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, habló en el seminario.

En ese contexto, el grupo se ha esforzado por encontrar soluciones eficaces, aprendiendo de los modelos de vivienda social de los países desarrollados. En particular, la Sra. Oanh expresó su impresión sobre el éxito del modelo de vivienda social en Singapur, donde el 90% de la población vive en zonas de vivienda social construidas con altos estándares de calidad, modernidad, comodidad y un entorno verde.

"Nuestro deseo es crear proyectos de vivienda social que cumplan con los estándares de Singapur para las familias vietnamitas", expresó la Sra. Oanh, quien expresó su determinación y explicó que el Grupo ha firmado un acuerdo de cooperación estratégica con Surbana Jurong Group, una empresa líder en el desarrollo de vivienda social en Singapur y a nivel mundial. Con esta colaboración, se espera que el Grupo Kim Oanh introduzca proyectos de vivienda social de alta calidad en el mercado inmobiliario vietnamita.

Según el plan, el Grupo Kim Oanh desarrollará 26 proyectos de vivienda social con un total de 40.000 apartamentos. La superficie total de terreno para vivienda social es de 107 hectáreas. En noviembre, el Grupo Kim Oanh lanzará el primer proyecto de vivienda social en la Ciudad Nueva de Binh Duong, con una extensión de 26,69 hectáreas.

Este proyecto no solo cumple con altos estándares técnicos y de calidad, sino que también promete causar una gran impresión en el mercado gracias a su certificación ecológica EDGE, a la vez que integra cientos de servicios modernos para los residentes. En particular, el precio de venta de las viviendas sociales en este proyecto es solo un 50% menor al de proyectos del mismo segmento en el mercado.

Dificultades con el fondo de tierras

Sin embargo, la Sra. Kim Oanh señaló con franqueza las dificultades que enfrentan las empresas que invierten en vivienda social. En primer lugar, el fondo de tierras es un obstáculo importante. Según la normativa, los proyectos de vivienda social deben reservar el 20% del fondo de tierras para construir viviendas sociales. Sin embargo, la asignación de este fondo de tierras a empresas o localidades aún presenta numerosas deficiencias.

La Sra. Oanh cree que el proyecto debería transferirse a las empresas, con la garantía de que estas asumirán la responsabilidad si no lo completan a tiempo. "Si las empresas no lo hacen bien, deben asumir la responsabilidad, y así el precio de la vivienda será más razonable, beneficiando a los clientes", afirmó.

Otro problema es el precio del terreno para proyectos de vivienda social. La Sra. Oanh sugirió que debería haber claridad y transparencia en la valoración del terreno, entre los fondos asignados por el Estado y los adquiridos por las propias empresas. Mencionando el proyecto de vivienda social del Grupo Kim Oanh en Binh Duong, si bien la empresa lo adquirió hace ocho años, el costo de la inversión y las ganancias ascienden actualmente a aproximadamente un billón de VND.

La Sra. Oanh planteó en el seminario numerosos problemas y dificultades en la implementación de la vivienda social.

Este terreno proviene de un parque industrial aprobado para su segregación en una zona residencial, con una aprobación de 1/500. Si se calcula con base en el precio del terreno del parque industrial de 170 USD/m², el valor también supera el billón de VND. Sin embargo, si se aplica el precio actual del terreno para vivienda comercial, la cifra podría superar los 3 billones de VND, lo que dificultaría el desarrollo de proyectos de vivienda social.

Por lo tanto, propuso que el Estado distinga claramente entre los tipos de terrenos asignados por el Estado o adquiridos por las propias empresas para determinar precios claros y razonables. Esto también evita que las empresas cometan errores en el proceso de inversión y las alienta a acompañar al Estado en el desarrollo de vivienda social.

Otro problema que enfrentan las empresas son los trámites legales. La Sra. Oanh explicó que, si bien existen regulaciones específicas para la vivienda social, en realidad, los trámites administrativos no se han simplificado, lo que conlleva un mayor plazo de ejecución de los proyectos. Esto afecta la eficiencia de la inversión de las empresas. Propuso reformas procesales para reducir la carga de las empresas y acelerar el avance de la construcción de vivienda social.

Además, el problema del margen de beneficio también constituye un obstáculo importante para las empresas. Según la normativa, las empresas solo tienen derecho a un beneficio máximo del 10%, mientras que los costes de venta representan el 6%, lo que hace que el beneficio real sea tan solo del 6%. Esto dificulta atraer a las grandes empresas a invertir en este sector. La Sra. Oanh instó al Gobierno a implementar políticas de incentivos más claras para motivar a las empresas a participar en el desarrollo de vivienda social.

Respecto al canje de fondos de suelo para la construcción de viviendas sociales, si bien la nueva ley estipula que los inversionistas pueden proponer canjes, deben tener fondos de suelo en el mismo tipo de zona urbana o la misma empresa.

En realidad, esto es muy difícil de conseguir, ya que no todos los inversores tienen muchos fondos de tierras en el mismo tipo de zona urbana. Por ejemplo, actualmente, muchas empresas desean intercambiar proyectos antiguos tras el ajuste, pero no pueden hacerlo porque los dos fondos de tierras no están en la misma ciudad ni en la misma empresa, a pesar de pertenecer al mismo grupo.

Restricciones de capital

Además, la obtención de capital para implementar proyectos de vivienda social también enfrenta numerosas dificultades. Según la Sra. Oanh, las empresas solo pueden obtener préstamos preferenciales de aproximadamente el 15% del capital total de inversión del proyecto, provenientes del Fondo de Inversión para el Desarrollo de provincias y ciudades.

Esto no es suficiente para cubrir los costos, mientras que los préstamos de los bancos comerciales, a pesar de los tipos de interés preferenciales, todavía se sitúan entre el 8,2% y el 9% anual, mucho más altos que los tipos de interés que las empresas pueden aceptar cuando desarrollan viviendas sociales.

No solo las empresas enfrentan dificultades, sino también muchos obstáculos para la compra de vivienda social. La Sra. Oanh puso como ejemplo el tipo de interés de los préstamos para la compra de vivienda social, que antes del 1 de agosto de 2024 era del 4,8 % anual del Banco de Política Social, pero que después del 1 de agosto aumentó al 6,6 % anual, casi igual al tipo de interés de los préstamos comerciales. Esto impide que los trabajadores, que ya tienen bajos ingresos, se atrevan a pedir dinero prestado para comprar una casa.

Muchos compradores de vivienda, a pesar de cumplir con los requisitos de ingresos, aún no pueden obtener un préstamo porque el proceso de aprobación es demasiado complicado, especialmente el requisito de demostrar ingresos de los últimos tres meses, explicó la Sra. Oanh.

Además, el procedimiento para comprobar los ingresos de los prestatarios sigue siendo complicado, lo que dificulta a muchas personas con necesidades reales. "Muchos clientes del Grupo Kim Oanh han pagado entre el 20 % y el 30 % del valor de la vivienda por adelantado, pero aún no pueden recibirla porque el banco no desembolsa el préstamo a tiempo", añadió la Sra. Oanh.

Además, la normativa sobre ingresos para la compra de vivienda social también presenta numerosas deficiencias. En concreto, si una persona soltera necesita unos ingresos de 15 millones de VND y una pareja de 30 millones, incluso si la diferencia es de tan solo 1 millón, como 29 o 31 millones, no se considerará. Esto hace que muchas personas pierdan la oportunidad de comprar una casa, ya que tienen que hipotecar el apartamento y asumir el pago del capital y los intereses al banco.

La Sra. Oanh también planteó la cuestión de que, actualmente, la mayoría de las empresas que construyen viviendas sociales no tienen fines de lucro. Por lo tanto, algunas unidades tienen la mentalidad de construir casas de baja calidad y precios bajos, por lo que la calidad no cumple con los estándares. Los edificios de apartamentos tienen solo cinco pisos y no tienen ascensores. Los apartamentos solo cuentan con algunos espacios pequeños, carecen de servicios y de seguridad. Por lo tanto, las casas se deterioran rápidamente, los costos de reparación son altos y las zonas residenciales están en muy mal estado.

Mientras tanto, Singapur construye apartamentos con diversas áreas, desde uno hasta cuatro dormitorios, para que vivan en ellos varias generaciones. Esto es conveniente y, además, la construcción es de muy alta calidad, lo que permite que los apartamentos se puedan usar a largo plazo y se transmitan de generación en generación sin tener que comprar otra casa. Además, aunque se trata de vivienda social, cuenta con numerosas comodidades modernas para satisfacer las necesidades de la población.

El Grupo Kim Oanh ha evaluado y reconocido esta estrategia como una buena opción y está decidido a aprender de la experiencia para desarrollar viviendas sociales de calidad singapurense para los vietnamitas. "Creemos que si el Estado logra eliminar las dificultades mencionadas para las empresas, además de ofrecer tasas de interés preferenciales para los préstamos y simplificar el proceso de solicitud para los compradores de vivienda social, la finalización del proyecto gubernamental de construir un millón de viviendas sociales será un éxito rotundo. Nuestros trabajadores tendrán más oportunidades para vivir en viviendas espaciosas, limpias y completamente equipadas, trabajar con tranquilidad y contribuir al desarrollo económico", opina la Sra. Oanh.

Fuente: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm