Reducir la presión financiera sobre las personas
El Dr. Pham Viet Thuan, director del Instituto de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que la aplicación de la lista de precios según la Decisión 79/2024 tendrá un impacto negativo en el mercado general de la ciudad. Es decir, reducirá los ingresos presupuestarios por la conversión del uso del suelo, limitará el desarrollo del mercado inmobiliario y reducirá drásticamente el mercado de materiales de construcción debido a la limitación de la construcción de nuevas viviendas. Recientemente, el Instituto de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh envió un documento al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh proponiendo ajustar el precio de los terrenos agrícolas con planificación residencial al 65%-70% en la lista de precios de terrenos, según la Decisión 79/2024, aplicada previamente en la zona de Ciudad Ho Chi Minh.
Según el Dr. Pham Viet Thuan, el alcance del ajuste se aplicará a las parcelas agrícolas integradas en zonas residenciales con planificación urbanística, o a las parcelas residenciales con suelo agrícola que no se hayan convertido en suelo residencial cuando sea necesario convertirlo en suelo residencial según las directrices de la Ley de Tierras de 2024. Además, las tierras agrícolas sin planificación urbanística no se ajustarán para aumentar según la propuesta, con el fin de crear las condiciones para el desarrollo a largo plazo de proyectos, parques y conglomerados industriales. "Si se aprueba la propuesta, solo se pagará entre 2,5 y 3 veces más impuestos, equivalentes a un 250%-300%, en comparación con la aplicación de la lista de precios de tierras según la Decisión 02/2020. Por otro lado, si no se ajusta, el importe de las tasas por uso de la tierra que se deben pagar se incrementará en promedio entre 5 y 25 veces, equivalentes a un 500%-2500%, un aumento excesivo", declaró el Dr. Pham Viet Thuan.
Tomemos como ejemplo el caso del Sr. NK (comuna de Tan Thanh Dong, distrito de Cu Chi). Al enterarse de la nueva lista de precios de terrenos, el 30 de octubre de 2024, presentó una solicitud para convertir casi 960 m² de terreno agrícola en residencial. Aplicando la nueva lista de precios, tuvo que pagar más de 4.300 millones de VND. Mientras tanto, con el método de cálculo propuesto por el Instituto de Economía de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la Ciudad de Ho Chi Minh, el Sr. K. tendrá una carga financiera menor. Específicamente, el precio del terreno en el área del Sr. K. es de 4,3 millones de VND/ m² ; si el precio del terreno agrícola se incrementa al 70% del precio del terreno residencial, entonces 4,3 x 70% = 3 millones de VND/ m² . Según el método de cálculo establecido en el Decreto 103/2024 sobre tasas y rentas del suelo, la tasa por conversión de suelo a residencial es de 4,3 millones de VND - 3 millones de VND = 1,3 millones de VND/ m² . Por lo tanto, con 100 m² , al cambiar el uso del suelo, solo se abonan 1.300 millones de VND, lo que supone una reducción de más de 3000 millones de VND respecto al cálculo actual.
Considere cuidadosamente
Sin embargo, algunos expertos inmobiliarios consideran que es necesario considerar cuidadosamente el aumento propuesto de los precios de las tierras agrícolas, ya que provocará un aumento en los precios de la vivienda, lo que afectará el desarrollo del sector inmobiliario. Además, podría generarse una acumulación de tierras a la espera de su conversión, lo que ralentizaría la disponibilidad de tierras de producción y desviaría el desarrollo de la agricultura urbana.
El Sr. Vo Van Thuong, presidente del Club Inmobiliario de Ba Ria, afirmó que un aumento del 65%-70% en el precio de los terrenos agrícolas, en comparación con el precio de los terrenos residenciales, podría tener múltiples consecuencias. El valor de los terrenos agrícolas no puede compararse con el de los terrenos residenciales, lo que puede fácilmente generar especulación con terrenos agrícolas a la espera de que los precios suban, provocando fluctuaciones desfavorables en el mercado inmobiliario para proyectos que ya cuentan con terrenos residenciales. Por su parte, el Sr. Le Viet Lien, director general de Ba Ria - Vung Tau Housing Development Joint Stock Company, comentó que, al implementar un proyecto de vivienda, las empresas deben cambiar el uso del terreno, de agrícola a residencial. Cuando el precio de los terrenos aumenta, las empresas deben acumular más capital para poder cambiar el uso del terreno. Por otro lado, actualmente, las empresas inmobiliarias enfrentan serias dificultades para administrar sus finanzas.
Según el abogado Nguyen Canh, director de Nguyen Canh Law Company Limited (distrito de Vung Tau, Ciudad Ho Chi Minh), ajustar el precio de los terrenos agrícolas para que aumente es necesario, pero debe cumplir con el proceso de valoración de terrenos según la Ley de Tierras de 2024, consultando con departamentos especializados, sucursales y consultoras de valoración independientes. En particular, es necesario comprender a fondo los principios de los métodos de valoración de terrenos según los principios de mercado que prescribe la Ley de Tierras. La determinación del precio de los terrenos debe basarse en la recopilación de información del mercado de transferencias, la renta de la tierra, los costes de inversión, los precios de los terrenos vecinos... no puede basarse en una proporción fija de los precios de los terrenos residenciales.
Fuente: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html
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