Proponen gravar a quienes tengan muchas casas y terrenos; los precios de las viviendas aumentarán entre un 15 y un 20% por el impacto del precio del suelo
El Ministerio de Finanzas propuso reducir el alquiler de la tierra en un máximo de unos 4 billones de VND; Hanoi anunciará públicamente el mejor postor y luego cancelará el depósito de tierras de la subasta; Ciudad Ho Chi Minh emitirá nuevas regulaciones sobre compensación, apoyo y reasentamiento.
A continuación un resumen de la información inmobiliaria destacada de la semana.
El Ministerio de Construcción y el Ministerio de Finanzas estudiarán gravar a las personas que poseen muchas casas y terrenos.
En la conferencia de prensa habitual del tercer trimestre de 2024, el viceministro de Finanzas, Sr. Nguyen Duc Chi, dijo que el Ministerio de Finanzas está totalmente de acuerdo con la propuesta de gravar a las personas que poseen muchas casas y terrenos del Ministerio de Construcción.
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| Grupos y asociaciones especulativas "surfean" terrenos subastados. Foto: Thanh Vu |
Sin embargo, el Viceministro también afirmó que el objetivo de limitar la especulación y estabilizar el mercado será difícil de lograr si solo se recurre a políticas fiscales. En cambio, el sistema de políticas debe estar sincronizado con las regulaciones sobre suelo, planificación, etc.
Anteriormente, en un informe enviado a la Oficina de Gobierno , el Ministerio de Construcción propuso una política fiscal para los casos de posesión y uso de muchas casas y terrenos para limitar la especulación y la compra y venta en un período corto de tiempo para obtener ganancias.
Según el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el sistema legal actual carece de sanciones para controlar y prevenir la especulación y el acaparamiento de tierras que impulsen el alza de precios. Mientras tanto, la compraventa descontrolada es la principal causa de la "fiebre de la tierra" en muchas localidades.
Ministerio de Construcción: Precios de vivienda aumentarán entre 15 y 20% por impacto de tarifa de suelo
En un informe sobre precios inmobiliarios enviado a la Oficina Gubernamental, el Ministerio de Construcción indicó que, al aplicar la lista de precios de terrenos de 2024, los costos de uso del suelo para proyectos inmobiliarios aumentarán en comparación con el año anterior. Esto provocará un aumento directo en los precios de la vivienda de entre un 15 % y un 20 %.
En concreto, según el Ministerio de Construcción, el coste del terreno representa entre el 7 % y el 20 % del coste total de ejecución de un proyecto de apartamentos de gran altura. Incluso en proyectos de villas y casas adosadas, esta tasa alcanza hasta el 25 %-50 %. Por otro lado, los costes de compensación de activos sobre el terreno suelen representar una pequeña proporción de los costes de inversión en construcción, tan solo alrededor del 2 %.
Con base en evidencia real, el Ministerio indicó que, en la zona residencial de GP Invest, la tasa de uso del suelo, calculada sobre el precio de venta de un apartamento por metro cuadrado, tras la aplicación de la nueva lista de precios, aumentará a 22 millones de VND/36 millones de VND (lo que representa aproximadamente el 60%). Actualmente, esta tasa se sitúa en torno al 42%, equivalente a 15 millones de VND/36 millones de VND.
Esta tendencia también se observa en el proyecto de villas urbanas Chanh My (Binh Duong), del 16,3 % a aproximadamente el 50 %. De igual manera, el proyecto Thanh Lam - Dai Thinh 2 (Hanói) también ha visto aumentar las tasas de uso del suelo del 15 % al 33 % del precio de venta.
Mientras que los precios de los terrenos siguen disparándose, el Ministerio de Construcción considera que otros costos, como la inversión en construcción, los préstamos, las ventas, los impuestos, etc., presentan poca fluctuación. Los costos de los préstamos incluso han disminuido a medida que los tipos de interés se han enfriado gradualmente.
El Ministerio de Finanzas propone reducir el alquiler de la tierra hasta en 4 billones de dongs
En el proyecto de Decreto Gubernamental sobre la reducción de la renta de la tierra en 2024, que se encuentra en consulta, el Ministerio de Hacienda propuso dos opciones: reducir en un 15% o un 30% la renta de la tierra pagadera en 2024, excluyendo las deudas de años anteriores y las multas por mora. De aprobarse la propuesta, el importe de la renta de la tierra recaudada al presupuesto podría disminuir entre 2.000 y 4.000 billones de VND.
Los sujetos de esta política son las organizaciones, unidades, hogares y personas que arriendan tierras directamente del Estado mediante un pago anual de renta. Los arrendatarios que reciben una renta reducida también están sujetos a incentivos.
Para obtener una reducción, el arrendatario del terreno realizará la solicitud según el formulario, será legalmente responsable de la honestidad y exactitud de la información y garantizará el tema correcto.
El Ministerio considera que la reducción de la renta de la tierra bajo esta política no afectará significativamente los ingresos totales del presupuesto estatal. Por el contrario, la reducción del impuesto predial tendrá un impacto significativo en la producción y las actividades comerciales de las empresas y los ciudadanos, contribuyendo así a una mayor recaudación fiscal del presupuesto, compensando así la reducción de la renta de la tierra.
Hanoi regula el área de división y consolidación de tierras para cada tipo de tierra.
Recientemente, el Comité Popular de Hanói emitió la Decisión n.º 61/2024/QD-UBND, de 27 de septiembre de 2024, que regula diversos aspectos del régimen de tierras en Hanói. En particular, se establecen las condiciones para la división y consolidación de tierras, así como la superficie y el tamaño mínimos de división para cada tipo de terreno. La normativa entró en vigor el 7 de octubre de 2024.
Por consiguiente, en el caso de terrenos residenciales, en distritos y municipios, la superficie del terreno fuera de la línea roja no debe ser inferior a 50 m². El ancho adyacente a la vía de tráfico o acera también debe ser de 4 m o más.
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| Reglamento sobre subdivisión de terrenos para uso residencial. |
En las comunas de llanura, la superficie mínima para la división del terreno es de 80 m², con un ancho de 5 m o más. En las comunas de zona media, la superficie mínima para la división del terreno es de 100 m², con un ancho de 5 m o más. En las comunas de zona montañosa, la superficie prescrita no es inferior a 150 m², con un ancho de 6 m o más.
Todas las áreas anteriores tienen una longitud prescrita al dividir la parcela de terreno de 4 m o más.
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| Reglamento sobre división de tierras para usos comerciales, de servicios y no agrícolas. |
Para terrenos destinados a servicios comerciales, la superficie mínima para la división del terreno en distritos, pueblos y comunas es de 400 m² y 800 m², respectivamente. El ancho prescrito es de 10 m y 20 m, respectivamente. La longitud es de 4 m o más.
Para terrenos no agrícolas, la superficie mínima para la división de parcelas en distritos, localidades y comunas es de 1000 m² y 2000 m², respectivamente. El ancho prescrito es de 20 m y 40 m, respectivamente. La longitud es siempre de 5 m o más.
Para los terrenos agrícolas, en el caso de terrenos para cultivos anuales, la superficie mínima para la subdivisión es de 300 m2 para barrios y localidades y de 500 m2 para comunas.
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| Reglamento sobre subdivisión de terrenos agrícolas. |
Para terrenos destinados a cultivos perennes, la superficie mínima de subdivisión en distritos y localidades es de 500 m²; en comunas, de 1000 m². Los terrenos destinados a la acuicultura también tienen regulaciones sobre la superficie de las parcelas similares a las de los terrenos destinados a cultivos perennes.
En el caso de terrenos forestales de producción, la superficie mínima es de 5.000 m2 para barrios, localidades y comunas.
Anteriormente, en respuesta a un reportero del periódico Dau Tu, el Sr. Pham Duc Toan, director ejecutivo de EZ Property, también mencionó que si Hanói aumenta la superficie mínima para la división de terrenos a 50 m², los precios de los inmuebles podrían aumentar. Esto se debe a que los inversores especializados en la división de terrenos tendrán que invertir más dinero para comprar terrenos grandes, lo que encarece las parcelas una vez divididas.
Además, con el aumento de la superficie mínima para la división del terreno a 50 m², el costo de la construcción de viviendas también aumentará. Esto podría incrementar la presión financiera sobre quienes tienen necesidades reales de vivienda.
Hanoi anunciará públicamente el mejor postor y luego cancelará el depósito del terreno para la subasta.
El Comité Popular de Hanói acaba de emitir una directiva sobre las subastas de tierras en la zona. Cabe destacar que los líderes de la ciudad solicitaron a los Comités Populares distritales que elaboraran una lista de casos en los que las personas pagaron precios superiores al mercado para ganar la subasta, pero no pagaron conforme a la normativa, lo que causó perturbaciones en el mercado.
Esta lista se hará pública en la página de información del distrito y del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente (DONRE).
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| Asociaciones y grupos venden abiertamente terrenos a precios más altos y se quedan con las tierras subastadas. Foto: Thanh Vu |
Además, los líderes de la ciudad también solicitaron a la policía que considere medidas profesionales para detectar rápidamente las violaciones en las subastas de los derechos de uso de la tierra; instruyan a los Comités Populares de los distritos, pueblos y ciudades a tomar medidas para evitar que las violaciones de las regulaciones de las subastas sigan participando en las subastas.
Además de la información anterior, otro punto destacable del documento es que Hanói exige a las localidades que limiten la organización de subastas para asignar terrenos a particulares para la construcción de sus propias viviendas. En su lugar, los sujetos prioritarios para la subasta de derechos de uso del suelo son las organizaciones que implementan proyectos de inversión, con capacidad suficiente para implementar y utilizar el suelo eficazmente.
El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente está encargado de seguir presidiendo y coordinando con las unidades pertinentes para acelerar el proceso de actualización y ajuste de la lista de precios de tierras, presentándola al Comité Popular de la Ciudad para que decida ajustar la lista de precios de tierras de acuerdo con las regulaciones; actualizar, coordinar y orientar rápidamente a los Comités Populares del Distrito para eliminar las dificultades y obstáculos en el proceso de determinación de los precios de las tierras.
Respecto a la realización y organización de subastas, Hanoi exige publicidad y transparencia en el suministro de información sobre las subastas en los sistemas de información central, municipal y local de acuerdo con las reglamentaciones.
Los distritos, pueblos y ciudades organizan subastas de derechos de uso de la tierra para asignar tierras con tarifas de uso de la tierra y arrendar tierras de acuerdo con procedimientos prescritos; consideran la posibilidad de regular los escalones de precios y las formas de subasta (subastas obligatorias de múltiples rondas) para garantizar la competitividad y la cercanía a los precios del mercado.
Los precios de los apartamentos cerca de la línea de metro Cau Giay-Nhon aumentaron más del 40% en un año
Según Savills, en un radio de 500 m de las estaciones de la línea de metro Cau Giay - Nhon (Hanoi), el precio medio de los apartamentos en el distrito de Cau Giay ha aumentado más de un 40% en comparación con el tercer trimestre de 2023.
Mientras tanto, en otras zonas de la capital, el aumento promedio de precios es de tan solo un 25-35%. Esto demuestra que la ventaja del metro ha provocado que los precios de los inmuebles en los alrededores suban entre un 5% y un 15% por encima del nivel general.
En Ciudad Ho Chi Minh, los precios de los apartamentos a lo largo de la línea de metro también han aumentado continuamente entre un 35 y un 70% en comparación con el momento de su apertura a la venta, y algunos proyectos incluso se duplicaron en el período 2015-2023.
Por ejemplo, Masteri Thao Dien, este proyecto se ubica junto a la línea de metro que conecta el centro de Ciudad Ho Chi Minh con Ciudad Thu Duc. Al momento de su apertura a la venta a finales de 2014, el precio del apartamento oscilaba entre 35 y 39 millones de VND/m². Sin embargo, en el mercado secundario, el precio ha alcanzado actualmente entre 69 y 75 millones de VND/m².
“La línea de metro contribuirá a aumentar el valor de los inmuebles a lo largo de su recorrido. Más importante aún, el sistema de metro contribuye significativamente a mejorar la vida social de la gente. Este transporte público no solo reduce los accidentes de tráfico y la congestión, sino que también contribuye a reducir la contaminación ambiental y a ahorrar en gastos de viaje”, afirmó la Sra. Nguyen Thi Hong Van, subdirectora de Savills Valuation and Consulting.
Ciudad Ho Chi Minh emite nuevas regulaciones sobre compensación, apoyo y reasentamiento
Recientemente, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió la Decisión No. 68/2024/QD-UBND sobre compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado adquiera tierras en la ciudad, vigente a partir del 25 de septiembre de 2024.
En cuanto al apoyo para vivienda temporal, la ciudad gestionará la adquisición de vivienda temporal o el pago del alquiler de vivienda. Las personas cuyos terrenos se recuperen en los distritos del centro recibirán un apoyo de hasta 24 millones de VND por hogar al mes, mientras que en otras zonas, el monto del apoyo no superará los 21 millones de VND por hogar al mes.
Además, la política de reasentamiento permite a las personas cuyas tierras sean recuperadas elegir la forma de compensación: terreno residencial, vivienda o dinero en efectivo. En particular, para terrenos residenciales, la superficie del terreno cumplirá con la normativa sobre el área mínima permitida para la subdivisión en la localidad, mientras que en el caso de la compensación en forma de vivienda, la superficie mínima de la vivienda es de 30 m².
El nivel de compensación variará según el tipo de terreno. En concreto, los arrozales recibirán una compensación de 40.000 VND/m², los perennes de 50.000 VND/m², los destinados a la acuicultura de entre 20.000 y 50.000 VND/m², y los terrenos no agrícolas, es decir, no residenciales, de 50.000 VND/m².
Para ayudar a las personas a estabilizar sus vidas, Ciudad Ho Chi Minh también tiene una política para apoyar la producción y los negocios estables hasta un 30% del ingreso promedio de los últimos tres años para los sujetos adecuados.
Además, para incentivar la cooperación activa entre personas y empresas en la adquisición de terrenos, la ciudad también ofrece recompensas a hogares y organizaciones que entreguen terrenos con anticipación. En concreto, los hogares cuyas viviendas sean adquiridas en su totalidad recibirán una recompensa de 15 millones de VND, mientras que las organizaciones recibirán una recompensa de 10 000 VND por m² de superficie de fábrica.
Da Nang subasta cientos de terrenos residenciales y se espera que recaude 720 mil millones de VND
El Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras de la Ciudad de Da Nang acaba de anunciar la selección de una organización para subastar 123 lotes de terrenos residenciales subdivididos en la ciudad.
En consecuencia, estos lotes de tierra han completado el desmonte del sitio, no tienen activos asociados a la tierra y se subastan en línea.
La localidad con el mayor número de terrenos subastados es el distrito de Ngu Hanh Son, con 53 lotes. De estos, 7 se encuentran en la calle Vo Chi Cong, con una superficie de casi 100 m² por lote y un precio inicial de casi 75 millones de VND/m²; 29 se ubican en los dos frentes de las calles Vo Chi Cong y Luu Dinh Chat, con una superficie de 105 m² por lote y un precio inicial de 47,3 millones de VND/m².
Los lotes restantes pertenecen al área de reasentamiento de Khai Tay 2 (expansión de Ba Tung), barrio de Hoa Quy, área de más de 406 m2/lote, precio inicial de más de 23 millones de VND/m2.
En el distrito de Son Tra, hay 46 lotes puestos a subasta, incluidos 10 lotes en la calle Tran Thanh Ton, área de 100 m2/lote, precio inicial de más de 40,6 millones de VND/m2; 14 lotes en la calle Chu Huy Man, área de más de 127 m2/lote, precio inicial de casi 46,7 millones de VND/m2; 11 lotes en la calle Ngo Cao Lang, área de 100 m2/lote, precio de más de 52 millones de VND/m2.
Los lotes restantes están ubicados en la intersección de las calles Pham Van Xao y Ho Si Phan, la intersección de las calles Pham Van Xao y Co Man 9, la intersección de las calles Do Anh Han y Hoang Quoc Viet, con precios iniciales de 47,7 a 61,5 millones de VND/m2.
El distrito de Hai Chau cuenta con tres lotes: el lote B99 en la intersección de Nguyen Huu Dat y Huynh Man Dat, el lote 96 B1.1 en la intersección de Trinh Cong Son y Tien Son 9, y el lote 01 B1.2 en la intersección de Trinh Cong Son y Tien Son 9. Estos lotes tienen una superficie de 109 a 115 m² y su precio inicial oscila entre 98,6 y 100,7 millones de VND/m². Esta es la zona con el precio más alto en esta subasta.
El distrito de Thanh Khe subastó un lote de terreno ubicado en la intersección de las calles Ly Trien - Nguyen Phuoc Thai, con un área de más de 122 m2, precio inicial de 58,2 millones de VND.
El distrito de Cam Le tiene 9 lotes, estos lotes están ubicados en las calles Lo Giang 2, Lo Giang 3, 29/3, Nguyen Quang Lam, Te Hanh, Do Doc Tuyet, Nguyen Kim... El área de estos lotes es de 114 - 245 m2, el precio inicial es más de 25 - 51 millones de VND / m2.
En esta subasta, también hay dos lotes en el distrito de Lien Chieu y nueve lotes en el distrito de Hoa Vang. Estas dos localidades tienen precios de terreno más bajos que otras, que oscilan entre 13 y 27 millones de VND/m².
Según el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras de la Ciudad de Da Nang, el valor total de los 123 lotes de tierra mencionados anteriormente, calculado al precio inicial, es de más de 720 mil millones de VND.
Taseco Land "abre la puerta" para convertirse en inversor de un proyecto de 3.200 mil millones de VND en Me Linh
Según el Departamento de Planificación e Inversión de Hanoi, Taseco Real Estate Investment JSC – Taseco Land es el único inversor registrado para implementar el proyecto de construcción de la nueva área urbana de Me Linh en las comunas de Me Linh y Van Khe, distrito de Me Linh.
Cabe destacar que, aunque el plazo para la presentación de documentos ya venció (el 31 de agosto), el Departamento solo ha registrado a una entidad para implementar el proyecto: Taseco Land. Por lo tanto, esta empresa ha aprovechado la oportunidad de convertirse en el inversionista del proyecto.
La nueva área urbana de Me Linh abarca una superficie de casi 41 hectáreas y se espera que albergue a unas 5.060 personas. Una vez finalizada, la zona urbana contará con unos 657 apartamentos de baja altura y un edificio de viviendas sociales con 809 apartamentos. Además, el proyecto incluye dos edificios de servicios comerciales de 3 a 9 plantas, instalaciones educativas y médicas, centros culturales y deportivos, arbolado y superficies de agua, entre otros.
El proyecto tiene un capital de inversión total de más de 3,200 mil millones de VND, de los cuales el costo de implementación del proyecto es más de 2,900 mil millones de VND, el resto es costo de compensación, apoyo de limpieza del sitio y reasentamiento.
El proyecto de inversión tiene una duración de 50 años, contados a partir de la fecha en que el inversionista reciba la decisión del Estado de asignar terrenos, arrendarlos y modificar su uso. El período de ejecución del proyecto es de 2024 a 2028.
Gracias a su proximidad al aeropuerto de Noi Bai y al paso de la circunvalación 4, el distrito de Me Linh se está convirtiendo en el destino de una serie de grandes proyectos inmobiliarios. Algunos ejemplos son Cienco 5 Me Linh, Diamond Park, HUD Me Linh, Ceo Me Linh, la zona urbana de Tien Phong Me Linh y la zona urbana de Ha Phong.
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