El impuesto sobre la renta de las personas físicas debería aplicarse en un 20% sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta.
Según el Profesor Asociado Dr. Phan Huu Nghi, Subdirector del Instituto de Banca y Finanzas (Universidad Nacional de Economía ), los ingresos por transmisión de bienes inmuebles son una de las fuentes de ingresos más importantes en el sistema del impuesto sobre la renta de las personas físicas. Sin embargo, el método de cálculo de impuestos sobre este tipo de ingresos aún presenta numerosas limitaciones.
El Sr. Nghi explicó que, actualmente, el impuesto sobre la renta personal (IRPF) en las operaciones de transmisión de bienes inmuebles se calcula al 2% del valor de la transacción. Es decir, el vendedor debe pagar un impuesto equivalente al 2% del valor total del inmueble estipulado en el contrato de transmisión, independientemente de las ganancias o pérdidas.
Por ello, este experto propuso recaudar impuestos sólo en las ventas de viviendas con beneficio, aplicando un tipo del 20% sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta para evitar la evasión fiscal.
Si bien el impuesto del 2% sobre el valor de la transacción es simple y fácil de recaudar, crea una importante laguna en la declaración de precios de venta. Los vendedores suelen declarar un precio de transferencia inferior al precio real para reducir el impuesto a pagar. Esto no solo genera una pérdida de ingresos para el presupuesto estatal, sino que también genera falta de transparencia en el mercado inmobiliario.
Por el contrario, la opción de gravar con un 20% la diferencia entre el precio de compra y el de venta ofrece la ventaja de reflejar con precisión los ingresos reales. Sin embargo, este método presenta dificultades para determinar el precio de compra correcto, especialmente en transacciones inmobiliarias realizadas hace muchos años, cuando no existía un mecanismo transparente de gestión de precios de compra y venta como el actual", analizó el profesor asociado Dr. Phan Huu Nghi.
Por ello, para garantizar la equidad y limitar la evasión fiscal, propuso aplicar un impuesto del 20% sobre la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, similar al impuesto sobre la renta de las sociedades.
Actualmente, las autoridades fiscales y el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente cuentan con información completa sobre los precios de compraventa para el cálculo de impuestos. Por lo tanto, es totalmente posible controlar los precios de transferencia comparándolos con los datos reales.
“Aplicar un impuesto del 20% sobre las ganancias reales ayudará a limitar el alza en los precios inmobiliarios. Si la política de gravar el valor añadido se implementa estrictamente, las inmobiliarias también tendrán que calcular con mayor cuidado los precios de venta, lo que contribuirá a un funcionamiento más transparente y sustancial del mercado”, analizó el Sr. Nghi.
¿Deben gravarse las segundas residencias?
El Dr. Nguyen Tri Hieu, director del Instituto de Investigación y Desarrollo de los Mercados Financieros e Inmobiliarios Globales, dijo que en Vietnam, el impuesto inmobiliario sólo se detiene en ingresos como el impuesto sobre el uso de tierras no agrícolas , el impuesto sobre la renta personal proveniente de la transferencia de bienes inmuebles y las tarifas de registro.
Mientras tanto, Estados Unidos, Canadá, Japón y Corea del Sur aplican impuestos anuales a la propiedad sobre el valor de los bienes raíces para garantizar la equidad en la distribución de los activos y crear ingresos sostenibles para el presupuesto estatal.
La aplicación ineficaz del impuesto predial en Vietnam ha provocado un aumento de la especulación y el acaparamiento de bienes inmuebles. Esto ha contribuido a una disminución de la oferta de viviendas para satisfacer la demanda real, lo que ha provocado un aumento de los precios inmobiliarios.
“Cuando los bienes inmuebles no están sujetos al impuesto predial regular, el estado pierde una fuente de ingresos estable y a largo plazo”, dijo el Sr. Hieu.
El experto mencionó que, en Estados Unidos, todos los ciudadanos están sujetos a impuestos sobre su primera vivienda. La autoridad fiscal utilizará el valor de la propiedad al momento de la compra como base para la tributación. Cada año, la autoridad fiscal podrá volver a verificar el valor fiscal sobre esa base. La tasa impositiva es de aproximadamente el 1-3% sobre el valor del terreno y la casa construida en él.
La primera vivienda, si se utiliza como vivienda habitual, sigue estando sujeta a impuestos, pero los intereses pagados al banco por el préstamo inmobiliario se deducen de la renta no imponible. En cuanto a la segunda vivienda y las siguientes, todas están sujetas al impuesto normal, sin incentivos.
Por lo tanto, el Sr. Hieu propuso que en Vietnam deberíamos gravar las segundas residencias para limitar la especulación.
Mientras tanto, la Sra. Nguyen Thi Cuc, presidenta de la Asociación de Consultoría Fiscal de Vietnam (VTCA), discrepa del impuesto sobre las segundas residencias. Explica que una casa puede tener solo unas pocas decenas de metros de largo, pero también hay casas de miles de metros cuadrados, así que ¿por qué gravar las segundas residencias?
La Sra. Cuc afirmó que es necesario aplicar el impuesto predial como una política fiscal independiente, no solo para bienes inmuebles, sino también para activos de alto valor como barcos y aviones. Sin embargo, los activos depreciados según la normativa sobre activos fijos no estarán sujetos a impuestos. La tasa propuesta del impuesto predial se calcula como un porcentaje de los ingresos.
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