¿Qué dicen los abogados sobre la disputa por el estacionamiento de Artemis?
Al hablar sobre la controversia ocurrida en el edificio de apartamentos Artemis (n.° 3 Le Trong Tan, distrito de Thanh Xuan, Hanói ), el abogado Tran Hai Duc, del Bufete Tran Hai Duc del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que las disputas entre residentes e inversores relacionadas con el estacionamiento subterráneo son muy comunes, no solo en el sótano del edificio Artemis. Según este abogado, para distinguir claramente entre el bien y el mal, es necesario determinar quién es el propietario del sótano y si las partes han cumplido con la ley.
Luego de estudiar el incidente en el edificio de apartamentos Artemis, el abogado Tran Hai Duc analizó que para determinar si el estacionamiento pertenece o no al inversionista, es necesario basarse en el artículo 101 de la Ley de Vivienda de 2014.
En consecuencia, el Artículo 101 de la Ley de Vivienda estipula que las plazas de aparcamiento para bicicletas, vehículos para personas con discapacidad, vehículos de motor de dos y tres ruedas, para propietarios y usuarios de edificios de apartamentos, son de propiedad y uso común de los propietarios de los edificios. Las plazas de aparcamiento para automóviles de los propietarios están bajo la gestión del inversor.
El abogado Duc también señaló que los artículos 6 y 7 del Reglamento emitido con la Circular 02/2016/TT-BXD estipulan que el área bajo propiedad privada y el área bajo propiedad común de los propietarios deben estar claramente indicadas en el contrato de compraventa de apartamentos.
Por lo tanto, para determinar la propiedad del sótano de un edificio de apartamentos es necesario determinar en el contrato de compraventa del apartamento si la propiedad del sótano es propiedad privada del inversor o propiedad común de los propietarios del apartamento.
La tensión entre vecinos e inversores del edificio Artemis por el sótano del aparcamiento está atrayendo mucha atención.
En el caso del edificio de apartamentos Artemis, el contrato de compraventa de apartamentos entre los residentes y el inversor estipula claramente este caso. En concreto, el artículo 11 y la parte B del anexo 4 del contrato estipulan la superficie de propiedad privada del inversor, que incluye: «La superficie de las plantas sótano B1, B2 y B3 (excepto las zonas de sótano destinadas por el inversor a aparcamientos para bicicletas, vehículos para personas con discapacidad, vehículos de dos ruedas y vehículos de tres ruedas, si los hubiera)».
Por lo tanto, con base en las regulaciones mencionadas, es posible determinar que la propiedad de los sótanos B2 y B3 pertenece al inversor (excepto los 400 m² destinados al estacionamiento de bicicletas, vehículos para personas con discapacidad y áreas técnicas). El inversor tiene derecho a decidir los precios de los servicios de acuerdo con lo dispuesto en la ley, en concreto la Decisión 44 sobre precios de los servicios de estacionamiento de bicicletas, motocicletas y automóviles en Hanói, declaró el abogado Tran Hai Duc.
Español Cuando se le preguntó sobre las opiniones de los residentes en el edificio de apartamentos Artemis, es decir, que el inversor está aplicando una tarifa de estacionamiento que excede el límite según la Decisión 44 y que el inversor está actuando incorrectamente en comparación con las instrucciones del Documento 2233 de fecha 16 de noviembre de 2023 del Comité Popular del Distrito de Thanh Xuan (la tasa de recaudación actual del inversor es de 2.300.000 VND/vehículo/mes, el documento solicita al inversor que se base en las instrucciones para recaudar un máximo de 1.800.000 VND/vehículo/mes), el abogado comentó: "Me he referido al Documento 2233 del Comité Popular del Distrito de Thanh Xuan enviado a MHL Joint Stock Company y afirmé que este es un documento de orientación para los inversores, no un documento legal".
Dejemos que el mecanismo del mercado decida el precio de los servicios.
El abogado agregó también que MHL Company es una empresa no estatal, una empresa privada, sujeta a la Ley de Empresas 2020, por lo que el inversionista tiene derecho a hacer negocios en esta área sin tener que pedir la opinión de los dueños de departamentos o de otras áreas.
El abogado Duc citó que el precio del servicio de estacionamiento de automóviles en el estacionamiento Artemis puede alcanzar el nivel máximo, en el siguiente caso específico: El inversor equipa un sistema de estacionamiento inteligente que cumple con los criterios de la subsección 2.2.1, sección I del Apéndice adjunto a la Decisión 44, entonces el precio del servicio de estacionamiento de automóviles se determinará por el precio del servicio de estacionamiento de automóviles con hasta 9 asientos en rutas y calles en distritos dentro de Ring Road 1 y por encima de Ring Road 1, lo que significa un máximo de VND 3,000,000/automóvil/mes.
Sin embargo, si el estacionamiento Artemis es simplemente un estacionamiento normal, no equipado con un sistema de estacionamiento inteligente, entonces, con base en la subsección 2.2.1, sección I del Apéndice adjunto a la Decisión 44 (en el segundo punto), el inversor puede aplicar el precio del servicio de estacionamiento mensual para automóviles con hasta 9 asientos igual al precio del servicio de estacionamiento para automóviles con hasta 9 asientos en rutas y calles en distritos dentro y por encima de Ring Road 2, lo que significa un máximo de VND 2,300,000/automóvil/mes.
En el documento n.° 2233, el Comité Popular del Distrito de Thanh Xuan determinó que el precio específico para la ubicación correspondería a las rutas y calles de los distritos ubicados dentro y por encima de la Circunvalación 3 (Sección I; Tabla 2.2.1; número 5 de la tabla), lo que significa que el precio máximo de estacionamiento es de 1 800 000 VND por vehículo al mes. Al mismo tiempo, el Comité Popular del Distrito de Thanh Xuan solicitó a la empresa MHL que aplicara el precio del estacionamiento de vehículos en el sótano del edificio Artemis de acuerdo con esta normativa.
Como se mencionó anteriormente, el edificio Artemis es un edificio de uso mixto que alberga apartamentos, centros comerciales y oficinas. Por lo tanto, la tarifa de estacionamiento aplicada al edificio Artemis no dependerá de su ubicación, sino que se aplicará a las calles y vías de los distritos dentro y por encima de la Circunvalación 2, lo que supone un máximo de 2.300.000 VND por vehículo al mes. Sin mencionar el "sistema de estacionamiento inteligente" que el inversor está implementando en el sótano del Artemis. Por lo tanto, la propuesta del Comité Popular del Distrito de Thanh Xuan muestra indicios de no ajustarse a las disposiciones de la Decisión 44, analizó el abogado Duc.
Además, el abogado Duc enfatizó que en el contexto del creciente número de automóviles y la grave escasez de espacios de estacionamiento, es inevitable que los proveedores de servicios inviertan en tecnología para mejorar la calidad del servicio, por lo que el aumento de los precios del servicio es inevitable, siempre y cuando el precio no exceda el nivel máximo prescrito por el Estado.
Solo así crearemos motivación para desarrollar y brindar servicios de alta calidad a los usuarios. Cuando los usuarios reciben servicios de alta calidad, también deben pagar un precio correspondiente y viceversa. Si no están de acuerdo, pueden buscar otros proveedores de servicios adecuados.
Documento de orientación del Comité Popular del Distrito de Thanh Xuan para la Compañía MHL sobre la determinación de los precios de estacionamiento en el sótano del edificio.
En referencia a una serie de controversias que han surgido recientemente sobre las tarifas de estacionamiento en edificios de apartamentos, el abogado Duc declaró: «No solo en el edificio Artemis, sino que los residentes de muchos edificios de apartamentos creen erróneamente que los servicios de estacionamiento en el edificio son parte de los servicios de administración y operación del edificio. Incluso las autoridades locales no lo tienen claro».
De hecho, la gestión administrativa estatal de las actividades de estacionamiento de vehículos corresponde al sector del transporte. El Departamento de Transporte, el Departamento de Finanzas y el Departamento de Trabajo, Inválidos de Guerra y Asuntos Sociales son responsables de asesorar al Comité Popular de Hanói para la emisión de la Decisión 44. Si el gobierno local persiste, es necesario consultar con la autoridad competente de gestión administrativa estatal .
Al debatir hoy la cuestión del mecanismo de mercado en el aumento de las tarifas de estacionamiento en los sótanos de los apartamentos, el arquitecto Tran Huy Anh, miembro permanente del Colegio de Arquitectos de Hanói, afirmó: «La aplicación de las tarifas de estacionamiento debe decidirse mediante el mecanismo de mercado. El aumento de las tarifas del servicio y los beneficiarios tienen derecho a negociar entre sí, basándose en un nivel de recaudación proporcional a la inversión, los costos y la prestación del servicio».
En cuanto a si el inversor de Artemis cobra comisiones superiores al límite máximo, el Sr. Anh explicó que los precios altos y bajos dependen del acuerdo entre el proveedor y el usuario del servicio. Respecto al precio del aparcamiento en el edificio de apartamentos Artemis, el inversor ciertamente ha realizado los cálculos adecuados, pero lo más importante es que el inversor y los residentes deben negociar entre sí. Si los residentes no están de acuerdo con la comisión del inversor, es posible que no utilicen el servicio.
Según el Sr. Anh: «Esta es una transacción en el mercado. La ley de la economía de mercado determinará el precio. Quien solicita el servicio tiene derecho a elegir al proveedor a un precio que se ajuste a su presupuesto. Si no hay otra opción, el propietario del inmueble fijará el precio».
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